TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e HAIRON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à Me [Localité 9] DE LACLAUSE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/05475

N° Portalis 352J-W-B7H-CZSX3

N° MINUTE :

Assignation du :

18 avril 2023

JUGEMENT

rendu le 26 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [N]

Madame [O] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Marie-Françoise PECH DE LACLAUSE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire ##C2433

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société GERASCO

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05475 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZSX3

DÉBATS

A l’audience du 13 juin 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

___________________________________

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [N] et Mme [O] [N] sont propriétaires des lots n°14, 72 et 78 d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8]).

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [M] [N] et Mme [O] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 6 069,78 euros au titre de charges de copropriété impayées et arrêtées au 26 août 2022, ainsi que de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts – outre intérêts, dépens et frais irrépétibles. L’affaire demeure pendante à ce jour (n°22/12191).

L’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 9 janvier 2023, et M. [M] [N] et Mme [O] [N] étaient absents et non représentés. Lors de cette réunion ont notamment été adoptées, à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, deux décisions (n°19 et 20) portant respectivement sur une saisie immobilière des lots dont M. [M] [N] est propriétaire dans l’immeuble, ainsi que sur la fixation de la mise à prix de ces biens.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 avril 2023, M. [M] [N] et Mme [O] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 7 juin 2023.

Par une ordonnance du 5 juillet 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable l’exception de procédure soulevée par M. [M] [N] et Mme [O] [N] ; dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer ; et renvoyé l’affaire à la mise en état.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, M. [M] [N] et Mme [O] [N] demandent au tribunal de :

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

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— ANNULER les résolutions n°19 et 20 de l’AGO du 09.01.2023 ;

— DEBOUTER le SDC de l’ensemble de ses conclusions, fins et moyens ;

— CONDAMNER le SDC du [Adresse 2] en paiement d’une somme de 500 € au titre du préjudice moral ;

— CONDAMNER le SDC du [Adresse 2] en paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER le même aux dépens de l’instance ;

— EXONERER Monsieur et Madame [N] du paiement de toute condamnation mise à la charge du syndicat des copropriétaires.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2023 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à régler au Syndicat des Copropriétaires la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700, outre les entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 2 avril 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 13 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation de résolutions d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

De jurisprudence constante, l’abus de majorité est défini comme le fait pour la majorité d’utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs, au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l’intérêt général. La preuve d’un tel abus est à la charge de celui qui s’en prévaut.

Il est rappelé que le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, lesquelles ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

L’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose quant à lui que « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ».

Décision du 26 septembre 2025

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*

M. [M] [N] et Mme [O] [N] sollicitent à titre principal l’annulation des décisions n°19 et 20 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 9 janvier 2023.

Au soutien de cette demande, ils font principalement valoir que ces décisions sont irrégulières car elles ont été adoptées sur la base d’informations incomplètes et erronées fournies par le syndic ; qu’en effet, les copropriétaires votants n’étaient pas informés du fait que des pourparlers étaient engagés afin de régler amiablement le différend portant sur les charges de copropriété ; que des règlements sont par ailleurs intervenus depuis, et que les discussions se poursuivent car l’exigibilité de certains frais est contestée ; que le syndic a en outre commis divers manquements à leur encontre, les présentant à tort comme débiteurs de charges de copropriété ; qu’enfin, le recours à une mesure de saisie immobilière apparaît manifestement disproportionné au regard du montant de la dette allégué.

En réplique, le syndicat des copropriétaires conclut à la régularité des deux décisions contestées, en soutenant principalement qu’il est bien fondé à adopter des résolutions ayant pour objet une saisie immobilière à l’encontre d’un débiteur de charges, dans la mesure où il ne s’agit que d’une mesure conservatoire qui ne produira effet qu’avec le prononcé d’un titre exécutoire fixant le montant de sa créance ; qu’une procédure en recouvrement de charges est justement toujours pendante à ce jour ; que les contestations formées par les demandeurs quant à leur dette de charges sont sans incidence sur la validité des décisions contestées, lesquelles ne leur causent en outre aucun grief.

Sur ce,

A titre liminaire, il est relevé que les demandes en annulation formées par M. [M] [N] et Mme [O] [N] sont recevables pour avoir été formées dans le délai préfix de deux mois imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors qu’ils disposent de la qualité de copropriétaires opposants pour ne pas avoir assisté ni été représentés à l’assemblée générale du 9 janvier 2023.

La décision n°19, intitulée « Saisie immobilière en vue de la vente des lots n°14 (appartement) et 72 (cave) et 78 (cave) appartenant à Monsieur [N] [M] débiteur de 8 203,45 euros au 7 décembre 2022 », a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Elle est ci-après reproduite :

« L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’état actuel des procédures en recouvrement à l’encontre de Monsieur [N] [M], propriétaire des locaux ci-après désignés : lot n°14 (appartement) ; lot n°72 (cave) ; lot n°78 (cave) ; du règlement de copropriété, redevable au syndicat des copropriétaires de la somme de 8 203,45 euros à date du 8 décembre 2022, décide de faire procéder à la saisie en vue de la vente du (des) lot(s) et donne tous pouvoirs au syndic pour l’exécution de la présente résolution ; autorise, conformément aux termes du décret du 9 juin 1986, la saisie immobilière en vue de la vente du (des) lot(s) dont le détenteur est propriétaire ; confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat ».

La décision n°20, intitulée « Fixation de la mise à prix dans le cadre de la saisie immobilière pour 10 000 euros en vue de la vente des lots n°14 (appartement) et 72 (cave) et 78 (cave) appartenant à Monsieur [N] [M] », a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Elle est ci-après reproduite :

« L’assemblée générale, dans le cadre de la saisie immobilière, en vue de vente des lots n°14 (appartement) et 72 (cave) et 78 (cave) appartenant à Monsieur [N] [M], tenant compte de la créance, majorée des charges, frais et intérêts à venir jusqu’au jour de l’adjudication, fixe le montant de la mise à prix à la somme de 10 000,00 euros. L’assemblée prend acte qu’à défaut d’enchérisseur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix ».

M. [M] [N] et Mme [O] [N] contestent la validité de ces deux décisions en soutenant qu’elles auraient été adoptées « sur la base d’informations déloyales et infidèles », et que le vote des copropriétaires aurait ainsi été influencé par le syndic.

En premier lieu, il doit être relevé qu’aux termes de leurs écritures, M. [M] [N] et Mme [O] [N] reconnaissent avoir été redevables de sommes au titre des charges de copropriété. Si ces derniers forment certes diverses contestations quant aux sommes réclamées dans le cadre d’une instance distincte (n°22/12191), il apparaît néanmoins que ceux-ci étaient débiteurs de charges de copropriété à la date à laquelle l’assemblée générale a pris les décisions contestées, dans la mesure où ils font état d’une volonté de règlement amiable du litige et d’un règlement de la somme de 5 599,42 euros intervenu le 16 février 2023.

En outre, alors qu’une instance portant sur le paiement de charges de copropriété a été engagée par acte du 10 octobre 2022, sur la base de l’évaluation de la dette effectuée par le syndic, l’assemblée générale ne pouvait se prononcer sur l’opportunité d’une mesure d’exécution forcée que sur la base de la somme réclamée en justice.

M. [M] [N] et Mme [O] [N] soutiennent également qu’ils souhaitaient régler de manière amiable le différend existant avec la copropriété, et reprochent au syndic de ne pas avoir fait état des pourparlers qui avaient alors lieu.

Toutefois, aucune partie ne dispose d’un droit acquis au règlement amiable d’un litige – à plus forte raison qu’il est établi que M. [M] [N] et Mme [O] [N] étaient débiteurs de charges à la date de l’assemblée générale contestée -, et l’existence éventuelle de discussions ne prive aucunement celui qui se dit créancier de prendre toutes mesures afin de s’assurer du recouvrement futur de sa créance.

L’existence de pourparlers en cours est par ailleurs sans incidence s’agissant d’une décision prise à titre conservatoire, la mesure d’exécution forcée n’ayant par définition pas vocation à être mise en œuvre en cas de règlement amiable du litige.

Il ne peut donc aucunement être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir engagé une instance en recouvrement de charges de copropriété, ni au syndic de ne pas avoir informé les autres copropriétaires de l’existence de pourparlers avec les époux [N].

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

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Par conséquent, il n’est aucunement rapporté la preuve que le syndic aurait communiqué aux copropriétaires des informations « déloyales » et/ou « infidèles » pour déterminer leur vote.

M. [M] [N] et Mme [O] [N] contestent également le fait pour la copropriété d’avoir souhaité engager une mesure de saisie immobilière à leur encontre.

Comme le fait justement valoir le défendeur, les décisions contestées ne constituent qu’une autorisation donnée au syndic par la copropriété d’engager éventuellement une mesure de saisie immobilière contre le copropriétaire.

En aucun cas ces résolutions n’ont pour conséquence la mise en œuvre immédiate d’une telle mesure, celle-ci étant conditionnée au prononcé d’une décision exécutoire fixant le montant de la créance, à l’absence d’exécution volontaire de la décision, et à l’échec de mesures d’exécution portant sur des biens mobiliers (principe de subsidiarité de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution). La saisie immobilière obéit par ailleurs à un formalisme strict (articles R. 311-1 et suivants du même code) et est conduite devant le juge de l’exécution.

C’est donc à tort que les demandeurs exposent que « le syndicat des copropriétaires considère donc que les résolutions n°19 et 20 ont été adoptées à titre préventif, sans réelle intention des copropriétaires de procéder à la mise en vente forcée des lots visés ». La copropriété est au contraire tenue d’autoriser son syndic à prendre de telles mesures, et peut valablement y procéder avant ou après l’obtention d’un titre exécutoire, fut-ce à titre purement conservatoire.

Quant à la disproportion que reprochent les demandeurs, il doit là encore être relevé que ces décisions ont été adoptées à titre conservatoire et ne pourront être mises en œuvre qu’en dernier recours, et que le syndicat des copropriétaires est en toute hypothèse bien fondé à se prémunir d’éventuelles difficultés de recouvrement d’une créance.

Les autres moyens soulevés par les demandeurs concernent le quantum des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, ce qui fait l’objet de l’instance connexe (n°22/12191).

Pour les motifs qui précèdent, dès lors que les décisions n°19 et 20 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 9 janvier 2023 ne causent aucun grief aux demandeurs et qu’aucun défaut d’information des copropriétaires n’est démontré, M. [M] [N] et Mme [O] [N] seront déboutés de leurs demandes principales.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

*

M. [M] [N] et Mme [O] [N] sollicitent indemnisation au titre du préjudice moral qu’ils disent avoir subi en raison de la situation, qui aurait provoqué l’éviction de M. [N] du conseil syndical et engendré une défiance à leur encontre de la part des autres copropriétaires.

Décision du 26 septembre 2025

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Dans la mesure où il a été précédemment jugé que les décisions prises par le syndicat des copropriétaires n’étaient pas abusives et n’ont causé aucun grief aux demandeurs, ceux-ci ne peuvent engager la responsabilité de la copropriété.

M. [M] [N] et Mme [O] [N] seront ainsi déboutés de leur demande indemnitaire.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [N] et Mme [O] [N], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [M] [N] et Mme [O] [N] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [M] [N] et Mme [O] [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [M] [N] et Mme [O] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [M] [N] et Mme [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500,00 euros au titre des frais

irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7], le 26 septembre 2025.

La greffière La présidente