TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sylvain PRIGENT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01060 – N° Portalis 352J-W-B7I-C65TL

N° MINUTE :

10/2025

JUGEMENT

rendu le 01 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [S] [P] [Y]

demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL KOVALEX II, membre de l’AIARPI KOVALEX en la personne de Maître Sylvain PRIGENT, avocat au barreau de BREST

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [U]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01060 – N° Portalis 352J-W-B7I-C65TL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2018, M. [S] [P] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 6], 5ème étage, porte 23, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 600 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2263 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [U] le 14 août 2024.

Par assignation du 29 octobre 2024, M. [S] [P] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ; obtenir la condamnation de M. [W] [U] à quitter les lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et à défaut, être autorisé à faire procéder à son expulsion de M. [W] [U] et à celle de tous occupants de son chef ; obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à savoir, 710 euros au total, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux (volontaire ou des suites de l’expulsion)4393 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 30 avril 2025, M. [S] [P] [Y] a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il actualise le montant de sa dette à la somme de 8 653 euros arrêtée au 9 avril 2025 et sollicite la résiliation judiciaire du bail également sur le fondement du manquement de la part du locataire à son obligation de jouissance paisible des locaux pris à bail.

Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

M. [S] [P] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2263 euros dans un délai de deux mois visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 août 2024.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige (le contrat a été renouvelé pour la dernière fois le 8 mars 2024 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023), il convient d’en faire application et de constater, d’après l’historique des versements, que M. [W] [U] n’a pas réglé sa dette dans le délai imparti et que aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, M. [W] [U] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, il n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [S] [P] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [W] [U] quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

La clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires formées par M. [S] [P] [Y] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour manquement à son obligation de payer le loyer ou pour manquement à son obligation de jouissance paisible, cette dernière étant, en tout état de cause, irrecevable faute d’avoir été formée, à l’égard du défendeur non comparant, conformément aux dispositions de l’article 68 du code de procédure civile, à savoir dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance mais seulement par courrier recommandé avec accusé de réception.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ce qui précède, M. [W] [U] sera condamné à verser à M. [S] [P] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux (volontaire ou des suites de l’expulsion, matérialisée par la remise des clés) d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à savoir 710 euros au total.

M. [S] [P] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 avril 2025, M. [W] [U] lui devait la somme de 8653 euros.

Toutefois, il ne justifie pas du montant de la Taxe sur l’Enlèvement des Ordures Ménagères (133 euros) qui sera, par conséquent, déduit.

Il en résulte une créance de 8 520 euros que M. [W] [U], qui ne comparaît pas, ne conteste pas et qu’il sera ainsi condamné à payer au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 9 avril 2025, terme d’avril inclus.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 août 2024 sur la somme de 2263 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [W] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [S] [P] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Rien ne justifie, en l’espèce, qu’il soit dérogé à l’article 514 du code de procédure civile prévoyant que les décisions de première instance sont, de plein droit, exécutoires par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 mars 2018 entre M. [S] [P] [Y], d’une part, et M. [W] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], 5ème étage, porte 23 est résilié depuis le 9 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [W] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 1]), 5ème étage, porte 23 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et hors période de trêve hivernale,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande tendant au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE M. [W] [U] au paiement à Monsieur [S] [P] [Y] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 710 euros par mois, à compter du 9 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux (volontaire ou des suites de l’expulsion) et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [W] [U] à payer à M. [S] [P] [Y] la somme de de 8 520 euros (huit mille cinq-cent-vingt euros) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 9 avril 2025, terme d’avril inclus,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 2263 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [W] [U] à payer à M. [S] [P] [Y] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 août 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti, de plein droit, de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge