TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MAYRAND (L0162)

M^e OUARTI (A0701)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/09108

N° Portalis 352J-W-B7I-C5MPC

N° MINUTE : 2

Assignation du :

17 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SAS MODERNE (RCS de [Localité 8] 415 367 150)

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Olivier MAYRAND de la S.E.L.A.R.L. DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0162

DÉFENDERESSE

Association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Malika-Marie-France OUARTI de la S.E.L.A.R.L. BUREAU JURICONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0701

Décision du 10 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 24/09108 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MPC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 07 Octobre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2014. la S.A.S. 74 HAUSSMANN, aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. SAS MODERNE a donné à bail à l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE un local, sis [Adresse 3] à [Localité 10] pour une durée de 18 mois à compter du 24 novembre 2024 moyennant un loyer principal annuel de 50.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de « bureaux ». Le contrat de bail était soumis aux dispositions des articles 1709 du code civil.

Ce bail s’est prorogé de manière tacite.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 février 2024, le nouveau gérant de l’immeuble, rappelait à l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE, l’indexation du loyer prévue contractuellement et la mettait en demeure de régler la somme de 34.894,22 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte extrajudiciaire du 22 mars 2024, la S.A.S. SAS MODERNE a fait délivrer à la l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE un commandement d’avoir à payer la somme de 41.280,25 euros, visant la clause résolutoire.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 27 mars 2024, le conseil de l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE adressait deux chèques d’un montant de 3.327,40 euros et 998,23 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 avril 2024, la S.A.S. SAS MODERNE a délivré congé à l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE pour le 23 mai 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 31 mai 2024, la S.A.S. SAS MODERNE a fait sommation à l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la S.A.S. SAS MODERNE a assigné l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE devant la présente juridiction, aux fins essentielles de voir ordonner l’expulsion de l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE et de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers et indemnité d’occupation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, la S.A.S. SAS MODERNE demande au tribunal, aux visas des articles 1709 et suivants du code civil, de :

« Ordonner l’expulsion de l’Association Fédération des amputés de guerre en France ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux à usage de bureaux situés au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 6], outre du local d’archives en sous-sol, avec le concours de la force public et d’un serrurier.

Condamner l’Association Fédération des amputés de guerre en France à lui régler la somme de 36.146,07 € au titre des arriérés locatifs avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024.

Condamner l’Association Fédération des amputés de guerre en France à lui régler une indemnité d’occupation égale au loyers courant indexés et des charges contractuelles à compter du 24 mai 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux.

Condamner l’Association Fédération des amputés de guerre en France à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du congé en date du 22 avril 2024 et de la sommation de quitter les lieux du 31 mai 2024."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, l’association FEDERATION DES AMPUTES DE GUERRE DE FRANCE demande au tribunal, de :

« Dire et juger recevable la fédération d’association des amputés de guerre de France recevable et bien fondée en ses demandes

Constater que le bail civil est expiré mais accorder à la défenderesse un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux sis au [Adresse 2]

A titre principal : Dire et juger que l’accord entre le vendeur et l’acquéreur de l’immeuble consistait à accorder à la locataire un montant de loyer inchangé durant toute l’occupation

A titre subsidiaire: dire et juger que l’application de l’indice prévu par la clause d’échelle mobile interviendra à compter de la demande

En conséquence : débouter la demanderesse du montant réclamé à titre d’arriéré de loyer

Fixer le loyer hors charge, hors taxe à la somme de 4673,19 Euros mensuel ;

A titre très subsidiaire : limiter le montant dû à titre d’arriéré de loyers à la somme correspondant à 5 ans d’arriéré d’augmentation indiciaire du loyer

A titre reconventionnel : condamner la SAS MODERNE à rembourser à la fédération des associations des amputés de guerre de France la somme de 15.818 Euros au titre de la taxe sur les bureaux, réglée depuis 5 ans ;

Condamner la demanderesse à régler la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile'".

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 25 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 7 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 7 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion de l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE

Il n’est pas contesté que le bail a expiré le 23 mai 2024 à la suite du congé délivré le 22 avril 2024 et que l’association FEDERATION DES AMPUTES DE GUERRE DE FRANCE n’a pas quitter les lieux.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE.

L’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE sollicite un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour quitter les lieux afin de permettre d’informer l’ensemble de ses adhérents et de s’organiser de manière pérenne.

Force est de constater que l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance lui laissant la possibilité d’informer ses adhérents et de trouver un nouveau local. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux.

En conséquence, l’expulsion de l’association FEDERATION DES AMPUTES DE GUERRE DE FRANCE sera ordonnée selon les termes du dispositif ci-après.

Sur les demandes en paiement

* Sur l’indemnité d’occupation

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier.

En l’espèce, l’association FEDERATION DES AMPUTES DE GUERRE DE FRANCE occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 24 mai 2024, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux, laquelle sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, avec indexation, majoré des charges et des taxes contractuellement prévues.

* Sur la clause d’échelle mobile et le montant du loyer indexé

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 21 du contrat de bail stipule que "Le loyer sera soumis à indexation de la manière suivante :

Il augmentera ou baissera automatiquement chaque année à la date anniversaire de prise d’effet du bail, proportionnellement à l’évolution de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE.

L’indice de référence sera l’indice connu à la date de prise d’effet du bail.

L’indice de révision sera l’indice anniversaire de l’indice de référence. (…)".

Les deux attestations produites par l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE, n’étant corroborées par aucun autre élément, ne peuvent suffire à démontrer qu’un accord entre elle et la précédente bailleresse était intervenu visant à ne pas faire application de la clause d’indexation prévue au contrat de bail commercial.

Dès lors, la S.A.S. SAS MODERNE était en droit d’appliquer cette clause contractuelle.

Conformément aux stipulations du bail, le loyer indexé depuis le 24 novembre 2023 s’élevait à la somme de :

4.166,67 euros (loyer d’origine)/1621 (ICC 2ème trimestre 2014) x 2123 (ICC du 2ème trimestre 2023) soit la somme de 5.457,01 euros.

* Sur l’arriéré locatif

Contrairement à ce que soutient la locataire, la bailleresse ne sollicite pas sa condamnation à lui verser un arriéré locatif de plus de cinq ans. En effet, selon décompte produit, l’arriéré locatif dont il est sollicité le paiement porte sur une période allant du 1er janvier 2024 au 11 mars 2025.

Dès lors, au regard du décompte produit, force est de constater que l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE est redevable de la somme de 36.146,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024, date de la mise en demeure.

* Sur la taxe sur les bureaux

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le contrat de bail stipule à l’article 10 intitulé « CONTRIBUTIONS-IMPOTS-TAXES » que "le PRENEUR devra payer les contributions personnelles, mobilières, la taxe professionnelle, les taxes locatives et autres de toutes natures le concernant personnellement, relatives aux locaux loués ou relatives à son activité et auxquels les locataires sont ou pourront être assujettis.

Il devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie afférentes aux lieux loués et à l’activité exercée".

Force est de constater que cet article ne met pas expressément à la charge de la locataire la taxe sur les bureaux incombant au propriétaire.

Ainsi, faute pour le contrat de bail de mettre la taxe sur les bureaux à la charge de la locataire, la bailleresse n’était pas en droit de la mettre à la charge de l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE.

Il ressort des pièces versées aux débats que la taxe sur les bureaux mise à la charge de l’association FEDERATION DES AMPUTES DE GUERRE DE FRANCE s’élevait à la somme de :

-3.234,39 euros pour 2022 (compte tenu des montants contradictoires entre l’avis d’échéance du 24 février 2022 et du 22 février 2023, il sera retenu le montant indiqué dans le relevé de charges le plus récent),

—  3.179 euros pour 2023, étant précisé que ce montant n’est pas contesté par la bailleresse,

—  3.315,51 euros en 2024, dont le montant apparaît sur le décompte locatif produit par la bailleresse,

soit un total de 9.728,90 euros.

La S.A.S. SAS MODERNE sera donc condamnée à versée à l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE la somme de 9.728,90 euros au titre de la taxe sur les bureaux indûment mise à la charge de celle-ci.

Aucune des parties n’ayant sollicité de compensation entre les sommes dues réciproquement, il leur reviendra donc, au vu de la présente décision, de faire les comptes entre elles.

Les mesures accessoires

L’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront le coût du congé en date du 22 avril 2024 et de la sommation de quitter les lieux du 31 mai 2024.

L’équité commande de condamner l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE à payer à la S.A.S. SAS MODERNE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que le bail liant la S.A.S. SAS MODERNE et l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE a expiré le 23 mai 2024 à la suite du congé délivré par la S.A.S. SAS MODERNE le 22 avril 2024,

DÉBOUTE l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE de sa demande de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 10] dans les trente jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le loyer indexé à la somme de 5.457,01 euros à compter du 24 novembre 2023,

FIXE l’indemnité d’occupation due par l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE à compter du 24 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du dernier loyer contractuel, avec indexation, majoré des charges et des taxes contractuellement prévues,

CONDAMNE l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE à payer la S.A.S. SAS MODERNE la somme de 36.146,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024, date de la mise en demeure,

CONDAMNE la S.A.S. SAS MODERNE à payer à l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE 9.728,90 euros au titre de la taxe sur les bureaux indûment mise à la charge de celle-ci,

CONDAMNE l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE à payer la S.A.S. SAS MODERNE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile,

DÉBOUTE l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’association FÉDÉRATION DES AMPUTÉS DE GUERRE DE FRANCE en tous les dépens, en ce compris le coût du congé en date du 22 avril 2024 et de la sommation de quitter les lieux du 31 mai 2024,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à [Localité 9] le 10 Décembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA