TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à La DNID

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03413 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C222H

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic CABINET GRAND

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur Le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es qualités de curateur de la succession vacante de Madame [N] [J] veuve [H]

Monsieur Le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es qualités de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [H]

LES ELLIPSES

[Adresse 6]

[Localité 8]

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03413 – N° Portalis 352J-W-B7H-C222H

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 19 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 7 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

***

Mme [N] [J] et M. [L] [H] étaient propriétaires indivis du lot 29 dans l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. est décédé le 22 mai 1986 et Mme [J] veuve [H], le 27 janvier 1995.

Par jugements du 5 septembre 2023 et du 14 novembre 2022, les successions respectives de M. [H] et de Mme [J] ont été déclarées vacantes et la Direction Nationale d’Intervention Domaniale (la « DNID ») était désignée comme curateur de leurs successions.

Par acte du 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la DNID en sa qualité de curateur de la succession de M. [H] et Mme [J] et demande au tribunal de :

« Condamner la succession de Madame [N] [J] veuve [H] et la Succession de Monsieur [L] [H] en :

-9.683,36 € de charges de copropriété arrêtées au 3ème appel 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.

—  1.000 € de dommages et intérêts

—  1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonner la capitalisation des intérêts.

Condamner les mêmes en tous les dépens. »

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03413 – N° Portalis 352J-W-B7H-C222H

Par courrier daté du 19 avril 2024, la DNID a déclaré s’en rapporter à la justice sur les mérites des prétentions.

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé aux termes de l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 11 septembre 2024. Elle a été plaidée à l’audience du 19 mars 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les arriérés de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées pour un montant total de 9.683,36 euros arrêtées au 3ème appel 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [H] et Mme [J] étaient propriétaires indivis du lot n°29 dans l’immeuble sis [Adresse 3] (pièce n°1).

En outre, au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2017, 15 mai 2018, 22 mai 2019, 21 octobre 2020, 23 septembre 2021, 16 juin 2022 et 13 avril 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot n°29 ;

— un décompte de créance actualisé au 1er septembre 2023.

Cependant, il y a lieu de relever que des sommes d’un montant total de 1.317 euros ont été imputées dans le décompte alors qu’elles ne relèvent pas des charges de copropriété mais doivent être examinées au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la DNID, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8.366,36 euros.

Par conséquent, la DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de M. [H] et de Mme [J] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.366,36 euros au titre des arriérés de charges selon décompte arrêté au 3ème trimestre 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, aucune mise en demeure n’ayant été produite.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant : des frais de relance, de rappel, de mise en demeure, de dernier avis avant poursuites, de remise à huissier pour un montant total de 1.317 euros comprenant des frais de demeure, de relance, de « constitution dossier avocat » et des frais d’avocat

En l’espèce, il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement des frais qu’il dit avoir exposés. Sa demande laquelle sera par conséquent intégralement rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la succession de M. [H], celle de Mme [J] ou la DNID laquelle a été designée curateur plus de 20 ans après le décès de M. [H] et de Mme [J], aient agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer toute mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la DNID, partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens et à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE le service des Domaines en la personne du Directeur chargé de la Direction Nationale des Interventions Domaniales, pris en qualité de curateur des successions vacantes de M. [L] [H] et de Mme [N] [J] veuve [H], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] par son syndic en exercice la somme de 8.366,36 euros au titre des arriérés de charges selon décompte arrêté au 3ème trimestre 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit le 8 mars 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] par son syndic en exercice de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndicat, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le service des Domaines en la personne du Directeur chargé de la Direction Nationale des Interventions Domaniales, pris en qualité de curateurs des successions vacantes de M. [L] [H] et de Mme [N] [J] veuve [H] aux entiers dépens,

CONDAMNE le service des Domaines en la personne du Directeur chargé de la Direction Nationale des Interventions Domaniales, pris en qualité de curateur des successions vacantes de M. [L] [H] et de Mme [N] [J] veuve [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [L] [H] et de Mme [N] [J] veuve [H] ne peut être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 07 Mai 2025.

La Greffière La Présidente