COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. BEQUIA, S.C.I. YOKREMO, S.C.I. BMW, S.C.I. ARTUS, [J] [R], [Y] [U] épouse [R], S.C.I. KIZO c/ Syndic. de copro. [Adresse 14]

N° 25/

Du 19 février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03443 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PE5N

Grosse délivrée à

M^e Mélanie POCQUET

expédition délivrée à

la SELARL CABINET FRANCK BANERE

le 19 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 3 octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 22 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Février 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

S.C.I. BEQUIA, représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités à son siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Mélanie POCQUET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.C.I. YOKREMO, représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités à son siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Mélanie POCQUET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.C.I. BMW, représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités à son siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Mélanie POCQUET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.C.I. ARTUS, représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités à son siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Mélanie POCQUET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [J] [R]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Mélanie POCQUET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [Y] [U] épouse [R]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Mélanie POCQUET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.C.I. KIZO, représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités à son siège

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Mélanie POCQUET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet TREPIER [B] IMMOBILIER, société par actions simplifiées immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°B 789 119 773, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Les sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo , M. [J] [R] et Mme [Y] [U] épouse [R] sont propriétaires au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 11] situé [Adresse 6].

L’ensemble immobilier comporte deux bâtiments dénommés B1 et B2 et il est régi par un règlement de copropriété suivant acte reçu devant notaire le 26 novembre 2009.

Réunis en assemblée générale le 4 juillet 2023, les copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] ont adopté une résolution n° 5 approuvant les comptes de l’exercice 2022, une résolution n° 6 donnant quitus au syndic pour sa gestion du 1er janvier au 31 décembre 2022, une résolution n° 7 adoptant le budget prévisionnel de l’année 2024 ainsi qu’une résolution n° 9 prévoyant la mise en place d’une barrière levante.

Par acte du 8 septembre 2023, les sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo et M. ainsi que Mme [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation des résolutions n° 5 à 7 et 9 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023.

Par conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 16 septembre 2024, les sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo ainsi que M. et Mme [R] sollicitent :

l’annulation des résolutions n° 5, 6, 7 et 9 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023, que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée, la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à chacun des requérants une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sa condamnation aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’articles 699 du code de procédure civile, leur dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo ainsi que M. et Mme [R] précisent qu’ils ont voté contre les résolutions n° 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 et sollicitent leur annulation au motif qu’un abus de majorité est caractérisé.

Ils expliquent qu’un syndicat secondaire a été créé pour le Bâtiment 2 par une assemblée générale des seuls copropriétaires de ce bâtiment qui s’est réunie le 7 janvier 2022 et que, depuis cette assemblée générale, le syndicat principal n’a vocation à gérer que les parties communes générales à l’ensemble des deux bâtiments et les parties communes du bâtiment B1.

Ils affirment que les comptes de l’exercice 2022 sont erronés en ce qu’ils ne comportent pas de ventilation entre les dépenses afférentes aux parties communes générales des deux bâtiments et celles afférentes aux seuls bâtiments B1 et B2, comme le prévoit le règlement de copropriété.

Ils estiment qu’aucun quitus ne pouvait être donné au syndic pour les mêmes raisons.

Ils contestent le montant du budget prévisionnel adopté et précisent qu’il est presque identique à celui voté lorsqu’un seul syndicat gérait les deux bâtiments, alors qu’ils existent désormais un syndicat principal et un syndicat secondaire.

Ils sollicitent l’annulation de la résolution n°9 qui prévoit la mise en place d’une barrière levante entre les deux bâtiments en ce que plusieurs questions ont fait l’objet d’un vote unique en méconnaissance de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, que le vote procède d’un abus de majorité et que la résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’elle aurait dû faire l’objet d’un vote à la majorité prévue par l’article 26 de cette même loi.

Par conclusions notifiées le 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture, conclut au débouté des requérants de l’ensemble de leurs demandes et sollicite à titre reconventionnel leur condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient que les résolutions n° 5, 6 et 7 sont régulières car l’assemblée générale du 7 janvier 2022 qui a créé un syndicat secondaire est sans incidence sur le syndicat principal.

Il explique qu’aucun règlement de copropriété ni état descriptif de division modificatif n’a été voté et que le règlement de copropriété du syndicat principal ne prévoyant pas de charges spéciales s’applique de sorte que l’approbation des comptes, le quitus et l’approbation du budget prévisionnel sont réguliers.

Il ajoute que la distinction entre charges communes générales et charges spécifiques, contenue dans le règlement de copropriété de 2009 est incompréhensible, ne définit que les charges générales et n’a jamais été mise en œuvre par aucun syndic.

Il affirme que la résolution n° 9 porte sur des questions indissociables pouvant être traitées ensemble.

Il conteste tout abus de majorité puisque la mise en place de la barrière permettrait d’empêcher l’accès à des personnes extérieures à la copropriété qui viendraient y stationner, étant donné que le manque de place cristallise les tensions. Il précise que tous les copropriétaires auraient une télécommande d’accès et une possibilité d’activation à distance par smartphone.

Il ajoute que la pose d’une barrière ne modifie pas le règlement de copropriété, ni la destination et la jouissance des parties privatives et que la résolution la concernant n’avait pas à être votée à la majorité prévue par l’article 26.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025 prorogé au 19 Février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Ce texte ajoute néanmoins que sont cependant recevables notamment les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Par application de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état soit, après l’ouverture des débats, par une décision motivée du tribunal.

L’article 768 du code de procédure civile précise le contenu des conclusions et souligne que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A la suite de leur assignation, les sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo et M. ainsi que Mme [R] ont notifié des conclusions responsives et récapitulatives le 16 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires, qui avait conclu le 22 mars 2024, a notifié de nouvelles conclusions le 19 septembre 2024.

Ces conclusions ont été notifiées avant la clôture des débats le 19 septembre 2024 à minuit et il n’y a donc pas lieu à statuer sur la demande de réouverture des débats.

En revanche, les conclusions notifiées par les demandeurs le 23 septembre 2024 et les pièces notifiées par le défendeur le 26 septembre 2024 sans démontrer une cause grave seront écartées des débats .

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2023

Au terme de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Ce texte ajoute que ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété, et que cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale à l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Il précise enfin que le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile, qu’il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi et qu’il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un.

La constitution d’un syndicat secondaire laisse intact le syndicat principal dont le syndic a pour mission de gérer les parties communes générales de l’immeuble et celles du bâtiment non érigé en syndicat secondaire.

Sur le plan de la compétence, le syndicat principal se trouve dépouillé des attributions qu’il possédait jusqu’alors relativement à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du ou des bâtiments pour lesquels le syndicat secondaire a été constitué.

Mais il conserve tous les autres pouvoirs, à savoir l’administration et la sauvegarde, matérielle et juridique des bâtiments demeurés en dehors du domaine d’intervention du syndicat secondaire, il assure le recouvrement des charges communes y afférentes, ainsi que l’observation des prescriptions du règlement de copropriété.

La création d’un syndicat secondaire implique nécessairement une spécialisation des charges et trois catégories de charges en découleront : celles qui concernent l’ensemble des bâtiments que tous les copropriétaires devront payer, celles qui ne concernent que le bâtiment constitué en syndicat secondaire et celles qui concernent les autres bâtiments.

C’est au syndicat principal qu’il appartient de recouvrer les charges communes générales, le syndicat secondaire n’étant compétent que pour recouvrer les charges engendrées par l’administration et l’entretien du bâtiment qu’il gère.

Le syndicat principal a en effet seul qualité pour fixer les charges communes générales et pour les répartir entre les différents copropriétaires alors qu’en application de l’article 27 de la loi, le syndicat secondaire n’a pour objet que la gestion des charges particulières à son bâtiment.

Selon l’article 27, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’objet du syndicat secondaire est d’assurer la gestion, l’entretien, l’amélioration interne du ou des bâtiments pour lesquels il a été créé, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété.

En application de ce texte, constituent des charges propres au syndicat secondaire :

— les frais d’entretien des parties communes du bâtiment concerné (murs séparatifs et mitoyens, toitures, terrasses, entrées, escaliers, ascenseurs, éclairage, colonnes montantes de gaz et d’électricité),

— les frais d’entretien et de fonctionnement des services collectifs et éléments d’équipement affectés à l’immeuble exclusivement,

— les frais de nettoyage des parties communes de celui-ci,

— les dépenses engagées pour son amélioration interne,

— les frais de gestion qui lui sont imputables, notamment les honoraires du syndic secondaire.

La règle selon laquelle les copropriétaires du bâtiment géré par le syndicat secondaire doivent supporter seuls toutes les charges qui se rapportent à ce bâtiment n’est cependant pas absolue. En effet, lorsqu’un local ou un équipement est implanté dans un bâtiment administré par le syndicat secondaire, le coût de son entretien n’incombe pas aux seuls copropriétaires de ce bâtiment puisqu’il profite à tous les copropriétaires de l’ensemble.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la résolution litigieuse doit être annulée en raison du défaut de conformité au règlement de copropriété des comptes soumis au vote de l’assemblée générale.

Ils indiquent en substance que les catégories de charges et la répartition appliquée par le syndic ne respectent pas le règlement qui distingue les charges communes et les charges spéciales.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 janvier 2022, l’adoption de la résolution n° 4 a permis la création d’un syndicat secondaire pour la gestion du bâtiment B2 et précisé :

« Cette création aura pour résultat d’accorder une autonomie de gestion interne au bâtiment B2 par rapport à l’autre bâtiment du groupe d’immeubles.

Cette autonomie rend nécessaire l’adaptation du règlement de copropriété originel conçu dans la perspective d’une gestion uniforme de l’ensemble des bâtiments par un seul syndicat. »

Le cabinet de géomètres-experts sollicité pour cette mission a indiqué par courrier électronique du 15 décembre 2023 que le règlement de copropriété contenait d’ores et déjà une répartition des charges entre les bâtiments 1 et 2.

Le règlement de copropriété du 26 novembre 2009 mentionne en effet au sein de sa section II « Plans » (page 3) :

« Sont demeurés ci-joints et annexés après mention les plans suivants établis par le Cabinet d’études et de projets [G] PIERROT, géomètre-expert à [Localité 12],

(…)(…)un tableau récapitulatif des millièmes afférents aux parties communes générales et aux parties particulières au bâtiment, et aux charges d’ascenseurs et escaliers. »

Il définit les parties communes générales et spéciales aux termes de son chapitre III (pages 18 à 20) et comporte un tableau annexé qui détaille, pour chaque lot, les charges spéciales afférentes aux bâtiments 1 et 2 pris isolément.

La résolution n° 5 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 approuve les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2022 « après avoir pris connaissance du compte, des recettes et des dépenses de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et de la situation financière au 31 décembre 2022 adressés à chaque copropriétaire ».

L’état des dépenses pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ne comporte pas de distinction entre les charges générales et les charges spéciales incombant à chacun des deux bâtiments.

Cette absence de distinction n’est pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété dont il résulte que les votants au sein du syndicat principal ne peuvent se prononcer sur les charges incombant au syndicat secondaire et inversement.

Seules les charges relatives aux parties et équipements communs doivent être supportées par l’ensemble des copropriétaires.

Les arguments du syndicat des copropriétaires selon lesquels la distinction n’a jamais été respectée auparavant et la répartition telle que déterminée par le règlement de copropriété est incompréhensible sont inopérants, le règlement de copropriété revêtant une valeur contractuelle.

Le syndicat principal n’a pas qualité, à défaut de délégation du syndicat secondaire, pour recouvrer les charges autres que celles afférentes au bâtiment B1 ainsi qu’aux parties et équipements communs, tels que mentionnés dans l’annexe au règlement de copropriété.

L’approbation des comptes, fondée sur une répartition erronée, est entachée d’irrégularité.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité de la résolution n° 5 adoptée par l’assemblée générale du 4 juillet 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 6 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2023

Conséquence du contrat de mandat visé à l’article 1993 du code civil, le quitus est l’acte par lequel celui qui a géré les affaires d’autrui et lui en a rendu compte est reconnu par son mandant s’en être acquitté régulièrement de manière à être déchargé de toute responsabilité dans l’accomplissement de sa mission.

Il a pour objet la ratification de l’ensemble de la mission du syndic en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires.

Le quitus vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété au cours de l’exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir.

En l’espèce, la résolution n° 6 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2023 a donné quitus au syndic pour sa gestion du 1er janvier au 31 décembre 2022.

Au regard de ce qui précède, cette décision de l’assemblée générale, qui donne quitus au syndic qui n’ayant pas appliqué la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété, doit être annulée dès lors que les comptes ne sont pas conformes au règlement de copropriété.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n° 6 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 7 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2023

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’article 14-3 de cette loi précise que les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

L’article 18 II. de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

L’article 11 – I. du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

Il ajoute, que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour l’information des copropriétaires (II) :

1° Les annexes au budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires supporte ainsi la charge des dépenses liées à l’entretien des parties communes, à moins de rapporter la preuve que les dégradations de ces dernières sont imputables à l’un des copropriétaires.

Dans l’exercice de cette mission définie par la loi, il doit veiller à ne pas favoriser indûment certains copropriétaires. Ainsi, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d’un recours en annulation lorsqu’elle constitue un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

Une décision de l’assemblée générale peut dès lors être annulée pour un abus qui consiste à utiliser la majorité, soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans l’intérêt personnel d’un copropriétaire, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement de tout système de vote majoritaire.

L’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique que le demandeur fournisse la preuve, sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

En l’espèce, les demandeurs font valoir que le montant du budget prévisionnel de 45.500 euros pour l’année 2024 est quasiment identique à celui des années précédentes, à savoir 45.590 euros pour l’année 2023 et 43.756 euros pour l’année 2022, alors que suite à la création d’un syndicat secondaire, le syndicat principal ne gère plus qu’un bâtiment au lieu de deux.

Il résulte du détail du budget prévisionnel adopté pour l’année 2024 une différence totale de 90 euros avec le budget prévisionnel de l’année 2023.

L’adoption du budget prévisionnel pour l’année 2023 au cours de l’assemblée générale du 11 janvier 2022 est postérieure à la création du syndicat secondaire par l’assemblée générale du 7 janvier 2022.

Il y a abus de majorité lorsque l’assemblée générale use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou dans un but autre que l’intérêt commun des copropriétaires.

Le tribunal ne peut se substituer à ladite assemblée pour apprécier l’opportunité des décisions prises par la copropriété, sauf à démontrer que la majorité a usé de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété.

Les sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo et M. ainsi que Mme [R] ne démontrent pas que la résolution n°7 qui a approuvé le budget prévisionnel de l’année 2024 est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, ni en quoi la situation de la copropriété a changé depuis l’adoption du budget prévisionnel de 2023.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 7 adoptée par l’assemblée générale du 4 juillet 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 9 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2023

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit les décisions devant être prises par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

L’article 26 de la même loi prévoit quant à lui les décisions devant être adoptées à la double majorité ou à l’unanimité. Il précise notamment que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, la résolution n° 9 a été adoptée dans les termes suivants :

« Travaux : mise en place d’une barrière levante entre les 2 bâtiments – devis AZUR DOMOTIC

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, de l’avis du conseil syndical et après avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants : mise en place d’une barrière levante entre les deux bâtiments. L’assemblée générale examine et soumet au vote les propositions présentées.

L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise AZUR DOMOTIC prévue pour un montant de 8.701,41 euros TTC. Le démarrage des travaux est prévu courant du 2ème semestre 2023. L’assemblée générale valide également les honoraires administratifs et financiers (et non techniques) du syndic s’élevant à 3.50% (HT) du montant HT des travaux, soit 332 euros TTC. L’assemblée générale autorise le syndic à débloquer le fonds ALUR pour le financement de cette opération ».

Cette résolution a été votée à la majorité de l’article 25 précité.

Il résulte du règlement de copropriété que les 67 lots sont constitués par des entrepôts, des bureaux et des parkings.

Le permis de construire (page 3) mentionne en effet un « permis de construire à usage d’entrepôt et de bureaux ».

Le dispositif de barrière levante voté comporte un système d’ouverture par télécommandes, sans qu’il en soit précisé la portée ni la possibilité d’ouvrir la barrière en restant à l’intérieur de chaque lot.

Un tel dispositif peut constituer une gêne pour le chargement ou le déchargement des entrepôts puisqu’une telle déscription recouvre des constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique ainsi qu’une limite au libre accès de la clientèle aux bureaux, et modifie ainsi les conditions de jouissance des parties privatives des lots.

Le vote critiqué ne pouvait intervenir à la majorité de l’article 25, dès lors qu’il a pour conséquence de modifier les conditions de jouissance des parties privatives, ce qui justifiait un vote à la majorité de l’article 26.

En conséquence et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les demandeurs, la résolution n° 9 adoptée lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 sera annulée.

Sur la demande de dispense

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo, M. ainsi que Mme [R] sont dispensés de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge du syndicat.

Sur les demandes accessoires

Partie principalement perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] sera condamné aux dépens et à payer aux sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo ainsi que M. et Mme [R], ensemble, la somme totale de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que les conclusions notifiées le 19 septembre 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 6] sont recevables ;

DIT que les conclusions notifiées le 23 septembre 2024 par les sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo et par M. et Mme [R] et les pièces produites le 26 septembre 2024 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] seront écartées des débats comme ayant été notifiées tardivement ;

PRONONCE la nullité des résolutions n° 5, 6 et 9 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] du 4 juillet 2023 ;

DEBOUTE les sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo ainsi que M. et Mme [R] de leur demande de nullité de la résolution n° 7 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] le 4 juillet 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo ainsi que M. et Mme [R] seront dispensés de participation aux frais engagés dans le cadre de la défense du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à payer aux sociétés civiles immobilières Bequia, Yokremo, BMW, Artus, Kizo ainsi que M. et Mme [R], ensemble, la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT