TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 05/06/2025

à : – M^e C. PUILLANDRE

— M^e J. GEORGELIN

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : – M^e C. PUILLANDRE

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/01165 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66LA

N° de MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 5 juin 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Adresse 2], ci-après S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 4] [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1], ayant pour Syndic GTF – [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline PUILLANDRE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C2205

DÉFENDERESSE

Madame [F] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joanne GEORGELIN, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0937, substituée par M^e Géraldine GIORNO, Avocate au Barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2025-004101 du 18 février 2025 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 2 avril 2025

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/01165 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66LA

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 5] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2] où Mme [F] [I], suivant contrat de travail du 22 décembre 1986 avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], a officié en qualité de gardienne pour lequel elle bénéficiait d’un logement qui était un salaire en nature dudit contrat de travail.

Mme [F] [I] a été mise à la retraite à compter du 1er janvier 2025 avec un préavis de six mois du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024. Elle s’est maintenue dans les lieux après cette date.

Le syndic lui a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS 75006 PARIS a fait assigner, en référé, Mme [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater que Mme [F] [I] est occupante sans droit ni titre de la loge de l’immeuble sis [Adresse 2] et sans une contestation sèrieuse,

— subsidiairement, constater que son maintien dans les lieux est un trouble manifestement illicite,

— ordonner son expulsion sans délais et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, avec séquestration des meubles,

—  1.500,00 euros sont demandés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la condamnation aux dépens.

Dans ses conclusions en réplique n° 1, la S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 5] indique que le logement était un accessoire au contrat de travail s’achevant avec le contrat de travail, alors que Mme [F] [I], avertie de sa mise à la retraite deux ans auparavant, s’y maintient avec son concubin. À défaut d’urgence, elle demande de constater le trouble illicite.

Elle s’oppose au délai d’un an demandé, le logement, qui plus est, étant inadapté à sa mobilité réduite ; ses ressources n’étant pas justifiées d’indigence et inconnues celles de son concubin, et sans qu’une indemnité d’occupation lui soit demandée.

Dans ses conclusions, Mme [F] [I] a contesté la qualité à agir de la S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 5], celle-ci ne justifiant pas d’un titre de propriété et le contrat ayant été conclu avec le syndicat des copropriétaires.

Elle a sollicité le renvoi au fond du fait d’une contestation sèrieuse de cette qualité à agir, à défaut d’urgence explicitée, et a demandé,

subsidiairement, un délai d’un an pour quitter les lieux, Mme [F] [I] ayant des problèmes de santé nécessitant un logement thérapeutique, ce qui ne lui permet pas d’être relogée facilement. Son concubin est lui-même invalide. Elle indique être dans l’attente d’un logement en EHPAD.

Elle demande la condamnation de la S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 5] à 500 euros de frais irrépétibles du fait de son aide juridictionnelle partielle.

À l’audience du 2 avril 2024, la partie demanderesse réitère sa demande par l’intermédiaire de son conseil. Elle a précisé être administrateur de biens et bien propriétaire de l’immeuble.

Mme [F] [I] a réitéré ses écritures de défense.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’irrecevabilité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, si le contrat de travail a bien été signé entre Mme [F] [I] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 5] en revendique la pleine propriété, dont l’existence est évoquée par un extrait BODACC du 26 juin 2013, à défaut de matrice cadastrale pour en mieux attester.

La S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 5] produit un extrait de RCS de GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, société commerciale de conseil en gestion patrimoniale, qui a reçu mandat de la demanderesse en sa qualité de propriétaire pour gérer l’immeuble le 1er août 2011, ainsi qu’en atteste la pièce 9. L’avis de taxe foncière en son verso établit également la S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 5] en qualité de propriétaire, quoiqu’adressé à GTF.

Les courriers envoyés à Mme [F] [I] par ladite société GTF, ainsi que les avenants n° 2 (contracté avec la SCI) et n° 3 au contrat de travail de la défenderesse se référent à cette qualité.

En cet état probatoire global, il y a donc lieu de valider l’intérêt à agir de la S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 5].

L’exception d’irrecevabilité sera, donc, rejetée.

Sur l’occupation sans droit ni titre

Il ressort de l’article 834 du code civil que le juge des référés peut, en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de l’article 835 du code civil que le juge des référés peut, en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut ordonner une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même une obligation de faire.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est, notamment, le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Il résulte du contrat de travail de Mme [F] [I], en date du 22 décembre 1986, que Mme [F] [I] était gardienne de l’immeuble sis [Adresse 2] et était logée dans le cadre de ce contrat de travail au rez-de-chaussée dans un logement de 16 m2, qualifié d’un salaire en nature, d’ailleurs chiffré en annexe à 148,80 F.

Selon courrier du 19 juin 2024, Mme [F] [I] a été mise à la retraite à compter du 1er janvier 2025, avec un préavis de six mois du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024 conforme à la CCT des gardiens d’immeuble. Un avenant n° 3 à son contrat de travail du 14 mars 2024 fait état de cette situation et transforme le poste en emploi de gardien à temps partiel.

Mme [F] [I] a été mise en demeure de quitter le logement en date du 6 janvier 2025.

Elle ne nie pas s’être maintenue dans les lieux après cette date.

L’intérêt à agir du propriétaire étant démontré, aucune contestation sèrieuse ne s’oppose à cette démonstration du trouble manifestement illicite que constitue le maintien dans les lieux de Mme [F] [I], qui interdit d’établir un autre gardien pour lui succéder efficacement.

Mme [F] [I] n’ayant toujours pas restitué les lieux de façon officielle, il convient de dire que Mme [F] [I] est occupante sans droit ni titre et il convient d’ordonner son expulsion.

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux

occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 du même code ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [F] [I] justifie par ses pièces de 2025 (rapport social de la Ville de [Localité 6], attestations du Dr [O]), que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales du fait de son âge, ainsi que de son état de santé, d’elle comme de son concubin, M. [V] [U], qui a subi une amputation et pour lequel, comme pour Mme [F] [I], une solution en EHPAD est envisagée, le tout formant un problème thérapeutique de relogement qui doit conduire à ajouter un délai minimal à celui dont elle a déjà bénéficié de fait depuis la fin de son contrat, et ce, malgré des revenus pas si négligeables, mais sans doute insuffisants pour un EHPAD (14.131,00 euros par an de revenus + 14.340 euros pour son compagnon, soit 2.300 euros par mois).

Considération faite, de plus, des situations respectives du propriétaire et de l’occupante, il sera, donc, sursis à l’exécution de l’expulsion pendant un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

À cette échéance, en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [F] [I] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai légal pour quitter les lieux.

En ce cas, la bailleresse sera, alors, autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Mme [F] [I], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [I] succombe à la procédure et sera condamnée aux entiers dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner Mme [F] [I] à payer une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Rejetons l’exception d’irrecevabilité,

Disons la S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 5] recevable à agir,

Constatons que Mme [F] [I] est occupante sans droit ni titre de la loge de l’immeuble sis du [Adresse 2] depuis le 31 décembre 2024,

Vu les articles 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Accordons à Mme [F] [I] un délai de cinq mois pour quitter les lieux,

Disons que passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [F] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Autorisons, en ce cas, la S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 5] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Mme [F] [I], à défaut de local désigné,

Disons que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Mme [F] [I] au paiement à la S.C.I. BONAPARTE BEAUX ARTS [Localité 5] d’une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [F] [I] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Disons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,