TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Stéphanie MOISSON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00578 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 septembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0406 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C750562025011241 du 24/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00578 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2023, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [B] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 238,25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.685,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [X] le 18 mars 2024.

Par assignation du 2 janvier 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [X], voir statuer sur le sort de ses biens mobilier garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3.608,53 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 décembre 2024,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 6 mai 2025 et un renvoi a été ordonné à la demande du défendeur afin de mettre le dossier en état à la suite de la désignation du conseil au titre de l’aide juridictionnelle.

À l’audience du 13 juin 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes même s’il considère qu’il y a bien eu une reprise de paiement à hauteur de 1.000 euros le 13 mai 2025. Le demandeur précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2025, s’élève désormais à 4.583,63 euros et s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui pourraient être accordés.

M. [B] [X], représenté par son conseil conteste le report de 1.373,82 euros apparaissant sur le décompte du 10 juin 2025 ainsi que les frais de contentieux à hauteur de 146,68 euros et dit avoir réglé au bailleur 356 euros le 11 juin 2025. Il reconnait, en revanche, devoir la somme de 2.707,13 euros, propose de solder cette dette en réglant 112 euros durant 24 mois en plus du loyer courant ; il expose par ailleurs que l’appartement loué se trouve dans un état catastrophique.

M. [B] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [B] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’état de l’appartement

M. [B] [X] expose que l’appartement loué est dans un état « catastrophique » et évoque l’insalubrité qui pourrait être relevée ; cependant il échoue à rapporter des éléments de preuves susceptibles d’éclairer le magistrat. Les photographies produites ne sont pas horodatées ni localisées, il n’est pas possible de connaître l’origine du mauvais état allégué, de savoir s’il s’agit d’un sinistre ou d’un défaut d’entretien. En l’absence de constat de Commissaire de justice ou de devis précis, le moyen évoqué ne constitue pas en l’état une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.685,97 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que même si le défendeur a retrouvé un emploi depuis janvier 2025, il n’a pas repris le règlement de ses loyers courants, au motif qu’il aurait réglé des dettes qu’il a visiblement jugé prioritaires; depuis janvier 2024, M. [B] [X] n’a effectué que 4 règlements auxquels il faut ajouter le versement du 13 mai 2025. Par ailleurs, des impayés locatifs sont relevés depuis le mois de mai 2023 pour un bail signé en avril 2023. Il apparait que le défendeur n’est visiblement pas en mesure de procéder à un paiement régulier de son loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2025, M. [B] [X] lui devait la somme de 4 436,95 euros.

Le défendeur conteste le report de 1.373,82 euros apparaissant sur le décompte du 10 juin 2025 ; cependant, au commandement de payer visant la clause résolutoire, qui lui a été signifié le 15 mars 2024, est joint un décompte locatif qui démarre par un solde à zéro en mai 2023 et qui permet de comprendre l’évolution de la dette et la reprise de l’arriéré contesté. Il dit par ailleurs, avoir réglé au bailleur 356 euros le 11 juin 2025 sans en apporter la preuve et le justificatif. Par conséquent, ces deux contestations seront écartées. En revanche, les frais de contentieux à hauteur de 146,68 euros qui n’ont pas été justifiés légalement ou contractuellement par le bailleur, seront soustrait de la somme due et Monsieur [X] sera condamné à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 4.436,95 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 avril 2023 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [B] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 16 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [B] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [B] [X] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 4.436,95 euros (quatre mille quatre cent trente-six euros et quatre-vingt-quinze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [B] [X] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mars 2024 et celui de l’assignation du 2 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge