TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/54448 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAC6U

N° : 13-CH

Assignation du :

19 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 novembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [P] [I] en sa qualité co-usufruitier des locaux situés [Adresse 2] [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [U] [I] en sa qualité de nu propriétaire et de co usufruitier des locaux situés [Adresse 3] [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentés par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS – #D1890

DEFENDERESSE

La société EL PHAKHAMA

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Daniel NAHMIAS, avocat au barreau de PARIS – #D0100

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 24 mars 2023, Monsieur [P] [I] et Monsieur [U] [I] ont donné à bail commercial à la société El Phakhama, venant aux droits de M. [G] [X], des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 11].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 11 avril 2025, à la société El Phakhama, pour une somme de 7.359,23 € en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Par acte délivré le 19 juin 2025, Monsieur [P] [I] et Monsieur [U] [I] ont fait assigner la société El Phakhama devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et aux fins de condamnation aux sommes dues à titre de provision.

A l’audience du 7 octobre 2025, Monsieur [P] [I] et Monsieur [U] [I] et la société El Phakhama ont déposé des conclusions sollicitant de constater les termes de leur accord.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [P] [I] et Monsieur [U] [I] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Les parties s’accordent à l’audience sur le principe et les modalités de l’octroi d’un délai de paiement et les termes de cet accord seront constatés dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de leurs conclusions, les parties se sont accordées sur le quantum des sommes restant dues et il y a lieu de constater ledit accord dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Les parties se sont également accordées sur les demandes accessoires et leur accord sera constaté dans le dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’accord des parties tel que présenté dans leurs conclusions respectives déposées à l’audience du 7 octobre 2025;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 mai 2025 ;

Condamnons la société El Phakhama à payer à Monsieur [P] [I] et Monsieur [U] [I] la somme par provision de 10.227,62 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires, échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société El Phakhama se libère des sommes ci-dessus allouées par 13 versements mensuels de 730 €, avant le 20 de chaque mois, et pour la première fois avant le 20 novembre 2025, un 14ème versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail, dont le paiement devra reprendre à compter du mois de novembre 2025, les loyers étant payables d’avance et mensuellement ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion immédiate de la société El Phakhama et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 11],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société El Phakhama devra payer mensuellement à Monsieur [P] [I] et Monsieur [U] [I], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer tel que résultant du bail outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

Condamnons la société El Phakhama à payer à Monsieur [P] [I] et Monsieur [U] [I] la somme de 1 200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui seront payés à l’issue du paiement de l’échéancier ;

Condamnons la société El Phakhama aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2025, qui seront payés à l’issue du paiement de l’échéancier ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 14 novembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN