SG

LE 30 SEPTEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 22/01733 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LQYY

S.C.I. BELLE ETOILE 1

C/

S.A.S. BURGER KING RESTAURATION

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS BOULANGER & JOUBERT-BOULANGER – 172

la SELARL GUEGUEN AVOCATS – 53

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 04 MARS 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 18 JUIN 2025 prorogé au 17 JUILLET 2025 puis au 30 SEPTEMBRE 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.C.I. BELLE ETOILE 1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. BURGER KING RESTAURATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Hervé BOULANGER de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS BOULANGER & JOUBERT-BOULANGER, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Par acte d’huissier du 30 mars 2022, la société BELLE ETOILE 1 a assigné la société BURGER KING RESTAURATION devant le Tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de:

Vu les articles 1103 et 1221 du Code civil,

Vu l’article 1104 du Code civil,

Vu l’article 1722 du Code civil,

Vu les articles 1219 et 1719 du Code civil,

— Dire la société BELLE ETOILE 1 recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— Condamner la société BURGER KING RESTAURATION à payer à la société BELLE ETOILE 1 la somme de 35.866,63€ TTC au titre du solde du loyer dû pour le 2 ème trimestre 2020, outre intérêts au taux légal majoré de 5 points de la date d’exigibilité jusqu’à parfait paiement,

— Condamner la société BURGER KING RESTAURATION à payer à la société BELLE ETOILE 1 une somme de 1.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 février 2023, la société BELLE ETOILE1 demande au Tribunal, de:

Vu les articles 1103 et 1221 du Code civil,

Vu l’article 1104 du Code civil,

Vu l’article 1722 du Code civil,

Vu les articles 1219 et 1719 du Code civil,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile,

Vu les moyens qui précèdent, les jurisprudences et pièces versées aux débats

— Dire la société BELLE ETOILE 1 recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— Condamner la société BURGER KING RESTAURATION à payer à la société BELLE ETOILE 1 la somme de 35.866,63 € TTC au titre du solde du loyer dû pour le 2 ème trimestre 2020, outre intérêts au taux légal majoré de 5 points de la date d’exigibilité (05 avril 2020) jusqu’au parfait paiement, conformément au bail commercial du 5 octobre 2016;

— Débouter la société BURGER KING RESTAURATION de toutes ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,

— Rejeter la demande de délais de paiement formulée par la société BURGER KING RESTAURATION, pour s’acquitter du solde du loyer du 2 ème trimestre 2020, soit la somme de 35.866,66 € TTC, sur 24 mois, avec une première échéance le 1 er du mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— Rejeter la demande formulée par la société BURGER KING RESTAURATION pour écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— Condamner la société BURGER KING RESTAURATION à payer à la société BELLE ETOILE 1 une somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer en date du 20 juillet 2020.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2023, la société BURGER KING RESTAURATION demande au Tribunal, de:

Vu les arti cles 1104, 1106, 1220, 1223, 1719 et 1722 du code civil,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’arrêté du 15 mars 2020 complétant l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19,

Vu le décret n° 2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementati on des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19,

Vu le décret n°2020-1262 du 16 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire,

Vu le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire,

Vu la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gesti on de la crise sanitaire,

A titre principal,

— Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la société BURGERKING RESTAURATION,

— Ordonner un aménagement des conditions d’exécution des obligations contractuelles de la société BURGER KING RESTAURATION de manière exceptionnelle et temporaire, à savoir:

o Suspension définitive de l’obligation de paiement de la société BURGER KING RESTAURATION à hauteur de 80 % du terme du 2 ème trimestre 2020, soit une somme de 35.866,66 € TTC;

A titre subsidiaire,

— Octroyer à la société BURGER KING RESTAURATION un échéancier de vingt-quatre (24) mois pour s’acquitt er du solde de loyer du 2 ème trimestre 2020, soit la somme de 35.866,66€ TTC,la première échéance intervenant le 1 er du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— Rejeter la demande de la SCI BELLE ETOILE 1 de majorer les sommes pouvant être dues au taux légal majoré de 5 points ;

— Débouter la SCI BELLE ETOILE 1 de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SCI BELLE ETOILE 1 à payer à la société BURGER KING RESTAURATION la somme de 5.000 € au titre de l’arti cle 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI BELLE ETOILE 1 aux entiers dépens ;

— Juger de ne pas faire application de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exonération des loyers

Il résulte de la lecture combinée des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi aux parties, lesquelles doivent l’exécuter de bonne foi.

Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur à bail est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

La bailleresse est pour sa part, au regard des dispositions de l’article 1719, tenu, notamment, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en garantir la jouissance paisible pendant la durée du bail.

L’article 1219 prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre partie n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1722 énonce que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Enfin l’article 1195 considère que « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.»

Sur la perte de la chose louée

Il est admis que la destruction de la chose louée peut être matérielle ou juridique dès lors, dans ce cas, le preneur ne peut plus user du bien selon sa destination et ce de façon définitive. De même, la perte peut être totale ou partielle, s’agissant de toutes circonstances pouvant en diminuer sensiblement l’usage ou en limiter la jouissance. Dans cette dernière hypothèse, bien que partielle la perte subie est irréversible.

Or, tel n’est pas le cas des conséquences des mesures administratives précitées, lesquelles ont été limitées dans le temps, comme jugé par la Cour de cassation aux termes de trois arrêts rendus par elle, le 22 juin 2022.

Dès lors, il ne pouvait y avoir exonération du paiement des loyers de ce fait.

Sur l’obligation de délivrance

La société BURGER KING invoque l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement des loyers du 2ème trimestre 2020.

S’il n’est pas contestable que les mesures de puissance publique prises pendant la période de pandémie ont interdit aux restaurants d’accueillir du public, “ sauf pour leurs activités de livraison et de vente à emporter” du 15 mars au 20 juin 2020 puis du 26 septembre 2020 au 30 juin 2021 contraignant le preneur dans la libre disposition du local loué en en restreignant l’usage dans le temps, alors que dans le même temps d’autres exploitations bénéficiaient d’autorisation d’ouverture et/ou d’aménagement d’activité spécifique, il n’en demeure pas moins que la bailleresse ne peut être tenue responsable de ce fait en ce que les mesures discutées ne résultent ni de son fait, ni de sa volonté mais se sont imposées à elle et en ce qu’elle ne pouvait par aucun acte positif y mettre un terme ou en limiter les effets.

Dès lors, il ne saurait être fait grief à la bailleresse d’avoir manqué à son obligation de délivrance et de ne pas avoir exécuter le contrat, de sorte qu’il ne peut y avoir exonération du paiement des loyers de ce fait.

Sur la mauvaise foi

Il est constant que la jurisprudence a imposé au visa des articles 1104 et 1194 du Code civil une obligation de coopération des parties contractantes, ainsi qu’une obligation de renégociation du contrat lorsque l’équilibre de celui-ci a été notablement modifié par des circonstances extérieures aux parties. Il est admis que le respect de l’obligation de bonne foi s’apprécie in concreto.

En l’espèce, les circonstances exceptionnelles de la pandémie ont été prises en considération par la bailleresse qui, dès le 30 mars 2020, a proposé à la société BURGER KING de reporter l’échéance du loyer du deuxième trimestre au 1er juillet 2020 et d’échelonner son règlement en 24 mensualités (pièce n°6). Il apparaît qu’aucune suite n’a été donnée par la société BURGER KING RESTAURATION à cette proposation d’apurement.

De même, aucune révision du bail n’est établie par la société BURGER KING RESTAURATION . En effet, si la société BURGER KING RESTAURATION se fonde sur un mail 8 juillet 2020, pour indiquer qu’un accord sur le non paiement des loyers avait été convenu entre les parties, force est de constater que l’ensemble des échanges entre les parties postérieurement à ce mail démontre que la société BELLE ETOILE 1 entendait conditionner les négociations au paiement du loyer courant et qu’aucun accord n’a été trouvé. C’est donc de manière unilatériale que la société BURGER KING RESTAURATION a décidé de ne pas respecté son obligation de paiement des loyers afférents au 3ème trimestre 2020, et pour les loyers du 4ème trimestre.

Dès lors, il ne saurait être fait grief à la bailleresse d’avoir manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat et il ne pouvait y avoir exonération du paiement des loyers de ce fait.

Compte-tenu de l’ensemble des ces éléments, il y a lieu de considérer que d’une part, la société BELLE ETOILE 1 n’a commis aucun manquement à la bonne foi dans l’exécution du contrat, que d’autre part, la société BELLE ETOILE 1 n’a commis aucun manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, et de troisième part, que ni la force majeure, ni la perte de la chose ne sont caractérisées.

Sur les loyers et charges dus

Il n’est pas contesté que le montant du loyer toutes taxes comprises du deuxième trimestre 2020, payable d’avance entre le 25 février 2020 et le 5 mars 2020, d’un montant de 43.039,96 euros, n’a pas été réglé intégralement par la société BURGER KING RESTAURATION .

Le 17 juin 2020, la société BURGER KING RESTAURATION a effectué un paiement partiel d’un montant de 7.173,33 euros.

Le montant restant dû est donc de 35.866,63 euros.

La société BURGER KING RESTAURATION sera donc condamnée à payer à la société BELLE ETOILE 1 la somme de 35.866,63 euros avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 5 avril 2020, conformément à l’article 10 de la loi du 5 octobre 2016.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compet tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, mais également des délais dont a bénéficié la société BURGER KING RESTAURATION compte-tenu de la présente procédure, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

La société BURGER KING RESTAURATION sera donc déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société BURGER KING RESTAURATION succombant à l’instance doit être condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer en date du 20 juillet 2020.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société BELLE ETOILE 1, contrainte d’agir en justice pour faire valoir ses droits, les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En conséquence, il y a lieu de condamner la société BURGER KING RESTAURATION à payer à la société BELLE ETOILE 1 la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition du public au greffe,

CONDAMNE la société BURGER KING RESTAURATION à payer à la société BELLE ETOILE 1 la somme de 35.866,63 € TTC au titre du solde du loyer dû pour le 2 ème trimestre 2020, outre intérêts au taux légal majoré de 5 points de la date d’exigibilité (05 avril 2020) jusqu’au parfait paiement, conformément au bail commercial du 5 octobre 2016 ;

DEBOUTE la société BURGER KING RESTAURATION de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société BURGER KING RESTAURATION aux dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 20 juillet 2020 ;

CONDAMNE la société BURGER KING RESTAURATION à payer à la société BELLE ETOILE 1 la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART