TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le 05 Février 2026

à M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC

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EXPEDITION :

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N° RG 25/05830 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BLJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° B 415 750 868, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparante

Madame [Y] [X], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 26 mars 2018, la société anonyme [Adresse 3] a donné à bail à Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 484,44 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme d’HLM 3F SUD, venant aux droits de la société [Adresse 3] suite à une fusion absorption du 26 juin 2019, a fait signifier à Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 4 145,05 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, la société anonyme d’HLM 3F SUD a fait assigner Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat pour manquement des locataires à leur obligation de payer les loyers et les charges,

— ordonner l’expulsion immédiate des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] à lui payer les loyers et charges impayés au 25 septembre 2025, soit la somme de 6 775,08 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] solidairement à lui payer les loyers et charges appelés entre la date du dernier décompte et la date de la résiliation du bail,

— condamner Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] solidairement à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société anonyme d’HLM 3F SUD expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 24 juillet 2024 et ce, pendant plus de deux mois. Elle ajoute qu’un plan amiable d’apurement de la dette sur 33 mois par échéances mensuelles de 115 euros signé le 13 septembre 2024 n’a pas été respecté.

A l’audience du 13 novembre 2025, la société anonyme d’HLM 3F SUD, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6 663,54 euros. Elle demande que des délais de paiement soient octroyés aux locataires conformément au dernier plan d’apurement amiable conclu entre les parties le 5 octobre 2025 et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus si ce plan est respecté.

Bien que régulièrement assignées à personne pour Mme [Z] [V] et à domicile pour Mme [Y] [X], les défenderesses ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’HLM 3F SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 mars 2018 contient une clause résolutoire ( article 9.1 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2024 pour la somme en principal de 4 145,05 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause ( article 5 ) stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail pour le paiement du loyer, du supplément de loyer de solidarité et des charges.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 727,23 euros, à réviser comme le loyer.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] restent devoir la somme de 6 663,54 euros, à la date du 6 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X], non comparantes, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de la dette. Elles ont en outre signé un nouveau plan d’apurement amiable de la dette le 5 octobre 2025 portant alors sur une dette d’un montant de 6 774,31 euros.

Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] sont donc solidairement condamnées au paiement de la somme de 6 663,54 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 145,05 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la société 3F SUD indique que les parties sont d’accord sur des délais de paiement dans les conditions du second plan amiable signé le 5 octobre 2025 prévoyant un apurement de la dette par 36 échéances mensuelles d’un montant de 150 euros pour les 35 premières et d’un montant de 1 524,31 euros pour la dernière, en plus du paiement du loyer courant. En outre, il ressort du décompte du 6 novembre 2025 que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer par un versement du 3 novembre 2025.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et de l’accord des parties, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Par ailleurs, comme le demande le bailleur, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X], devenues occupantes sans droit ni titre, seront condamnées in solidum à verser à la société anonyme d'[Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société anonyme d’HLM 3F SUD les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2018 entre la société anonyme d’HLM Immobilière Méditerranée aux droits de laquelle vient la société anonyme d’HLM 3F SUD et Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] concernant le logement et le parking, situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] à verser à la société anonyme d’HLM 3F SUD, la somme de 6 663,54 euros décompte arrêté au 6 novembre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 145,05 euros à compter du 24 juillet 2024 et à compter du 29 septembre 2025 pour le surplus ;

AUTORISE Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] à s’acquitter, conformément à l’accord des parties, de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, d’un montant de 150 euros chacun pour les 35 premiers et d’un montant de 1 413,54 euros pour la dernière mensualité ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] seront tenues in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, révisée comme le loyer, soit 727,23 euros en octobre 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [V] et Mme [Y] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la société anonyme d’HLM 3F SUD formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président