TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nadia MOGAADI

Madame [M] [I] [V]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JMW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 5], Représenté par son syndic le CABINET IMMO DE FRANCE [Localité 9] – ILE DE FRANCE dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601

DÉFENDERESSE

Madame [M] [I] [V]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JMW

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [V] est propriétaire des lots n°36, 76 et 178 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré AE n°[Cadastre 8] et AE n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 202/10000, 10/10000, et 178/100000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet Immo de France Paris Ile de France en exercice, a assigné Mme [M] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5736,28 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, sur la somme de 3577,51 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,2000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4] et [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4] et [Adresse 2], représenté par son conseil, précise qu’un règlement postérieur à l’assignation, a permis de ramener la dette à la somme de 1081,18 euros au 31 décembre 2024, mais que, compte-tenu de l’appel de charges du premier trimestre 2025, sa créance s’actualise à la somme de 5660,58 euros au 27 janvier 2025, appel de provisions du premier trimestre 2025 inclus, comprenant 1230,22 euros de frais de recouvrement.

Mme [M] [V] explique ses difficultés à régler ses charges de copropriété par l’utilisation frauduleuse par un tiers de sa carte bancaire. Elle précise que le montant de ses virements est plafonné, de sorte qu’elle ne pouvait en une seule fois procéder au remboursement de sa dette. Elle reconnaît les sommes dues au titre des charges de copropriété mais conteste les sommes dues au titre des frais de recouvrement. Elle ajoute avoir effectué paiement de 1005,48 euros le 23 janvier 2025, s’étonnant de ce qu’il ne figure pas dans le décompte produit par le syndicat des copropriétaires. Elle souligne par ailleurs qu’une somme de 600 euros a été appelée mais ne pas savoir à quoi elle correspond.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 36, 76 et 178, indiquant la répartition des tantièmes (202/10000, 10/10000, et 178/100000) établissant la qualité de copropriétaire de Mme [M] [V],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 juillet 2020 au 31 décembre 2024,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019-2020 (-436,36 euros en faveur de la locataire), 2020-2021 (+ 825,03 euros en faveur du SDC), 2021-2022 (+ 536,70 euros en faveur du SDC), 2022-2023 (+ 309,19 euros en faveur du SDC),l’historique du compte du 1 octobre 2020 au 1 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 5660,58 euros (en ce inclus 1230,22 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 28 avril 2022, 7 décembre 2023 et 17 décembre 2024 comportant : – approbation des comptes des exercices 2021, 2022, et 2023,

— vote des budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025

— vote des travaux suivants : création d’une rampe d’accès pour sortir les poubelles (AG du 17 décembre 2024)

une sommation de payer par acte d’huissier en date du 10 novembre 2023 valant mise en demeure sur la somme de 3577,51 euros, dont 3427,14 euros en principal, le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4430,36 euros.

En effet, si l’ensemble des sommes appelées au titre des charges de copropriété est justifié par les pièces versées aux débats, il convient de déduire les frais de recouvrement, qui feront font l’objet d’un examen ultérieur, sur le fondement de l’article 10-1 (voir paragraphe suivant).

Il sera précisé à Mme [M] [V] que le virement de 1005,48 euros qu’elle justifie avoir réalisé le 23 janvier 2025 étant postérieur à la date du décompte versé aux débats, cette somme viendra en déduction de la condamnation ci-après prononcée.

Mme [M] [V] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4430,36 euros, portant sur la période allant du 1 octobre 2020 au 1 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, après déduction de la somme de 1230,22 euros correspondant aux frais de recouvrement.

Le syndicat n’expliquant pas les raisons pour lesquelles il a attendu plus d’un an pour assigner après délivrance d’une sommation de payer, étant observé que Mme [M] [V] a effectué plusieurs virements postérieurement à la signification de cette sommation, lesquels sont venus s’imputer sur la dette la plus ancienne, et donc sur les causes de la sommation, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 novembre 2024.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1230,22 euros se décomposant comme suit :

—  54,38 euros pour l’envoi d’une mise en demeure (portés au débit du compte le 18 août 2023),

—  39,50 euros pour l’envoi d’une relance (portés au débit du compte le 6 septembre 2023),

— deux fois 343,17 euros pour la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice (portés au débit du compte le 13 février 2023 et le 6 novembre 2023),

—  90 euros au titre de la sommation de payer (portés au débit du compte le 21 février 2024),

—  360 euros pour la transmission du dossier à l’avocat pour assignation (portés au débit du compte le 30 octobre 2024).

Aucune mise en demeure ni courrier de relance n’étant versé aux débats, il y a lieu de rejeter la demande formée à ces titres.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat / à l’auxiliaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre de la transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Il n’est en outre pas justifié des raisons pour lesquelles cette somme a été portée au débit du compte de la copropriétaire à deux reprises. En conséquence, les demandes formées à ce titre seront rejetées.

En conséquence, seule la somme de 90 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [M] [V] présente, de manière récurrente depuis 2020, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Si elle justifie avoir déposé plainte le 25 décembre 2024 pour des faits d’utilisation frauduleuse de sa carte bancaire, il convient de constater que les impayés de charges existent depuis 2020. Ils sont donc antérieurs au phishing dont elle a été victime.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Le montant réclamé au titre des dommages-intérêts sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Mme [M] [V]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet Immo de France [Localité 9] Ile de France :

— la somme de 4430,36 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 octobre 2020 au 1 janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 90 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 novembre 2024,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Mme [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet Immo de France [Localité 9] Ile de France, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [M] [V] aux dépens à l’exception de la sommation de payer délivrée avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La Greffière La Présidente