MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01354 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DJHR

AFFAIRE : [O] [V] C/ [L] [U], [P] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [O] [V]

né le 18 Septembre 1932 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Monsieur [Y] [V], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS

Mme [L] [U]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

non comparante

M. [P] [Q]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 05 Février 2026,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du premier septembre 2023, Monsieur [O] [V] a donné à bail un local à usage d’habitation dont il est propriétaire situé à l’adresse suivante :[Adresse 4], [Localité 3], à Madame [L] [U] et Monsieur [P] [Q], moyennant un loyer mensuel de 370, 00 euros ainsi que le paiement d’une provision mensuelle sur charges locatives de 20, 00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, Monsieur [O] [V] (ci-après dénommée « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, Madame [L] [U] et Monsieur [P] [Q] (ci-après dénommé « les locataires ») afin de :

— prononcer la résiliation du contrat de location aux torts des locataires, en date du premier septembre 2025 avec prise d’effet immédiate par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux concernant le logement situé [Adresse 4], [Localité 3], dès que le délai légal expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

— de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 3.327, 40 euros en principal correspondant aux loyers et charges arrêtés au 1er septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du commande de payer les loyers sur la somme de 1.109, 30 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

— de condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité mensuelle au moins égale au montant du dernier loyer et ce, à compter de la résiliation du contrat de location et jusqu’à complète libération des lieux, en application des dispositions de l’article 1760 du Code civil,

— de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 600, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement les locataires au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés qui comprendront le commandement de payer les loyers et de sa notification à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025.

Monsieur [Y] [V] était régulièrement muni d’un pouvoir donné par Monsieur [O] [V], son père. Il a maintenu ses demandes telles que développées dans son acte introductif d’instance en précisant que les locataires étaient toujours dans les lieux et en actualisant le montant de la créance arrêtée au jour de l’audience à la somme de 4.134, 54 euros (échéance de novembre 2025 incluse).

De leur côté, bien que régulièrement cités en Dépôt étude, les locataires n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, applicable aux locations meublées (par application de l’article 25-3) dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) ».

En l’espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 9 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation également signifiée à la personne du locataire a été régulièrement notifiée au Préfet, le 10 septembre 2025 soit six semaines avant la présente audience.

Il résulte de l’enquête sociale diligentée que la famille a été rencontrée en mars 2024 suite à un signalement pour surpeuplement du logement compte tenu de sa superficie. Le couple a été rencontré une seule fois et n’a pas souhaité poursuivre l’accompagnement.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il stipule également une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non souscription d’une assurance des risques locatifs dans un délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’ils se sont exposés à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Que par ailleurs, les locataires n’ont pas justifié au bailleur s’être assuré contre les risques locatifs.

L’ensemble de ces manquements constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur les locataires.

Par ailleurs, le fait que Madame [L] [U] et Monsieur [P] [Q] n’aient pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 juin 2025 et n’aient pas davantage justifié avoir assuré leur logement dans un délai d’un mois dudit commandement, soit le 8 mai 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée leur expulsion.

Le paiement des loyers ainsi que l’obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs qui constituent des obligations primordiales des devoirs pesant sur les locataires, n’ont pas été régularisées par ces derniers après la délivrance de l’assignation.

Cela caractérise des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail à compter du 8 juin 2025,

dire qu’à compter de cette date, les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à Monsieur [O] [V] ou un représentant.

* Sur la demande en paiement du solde locatif et des indemnités d’occupation

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail signifié aux locataires le 8 avril 2025,

le décompte de la créance arrêté au 30 octobre 2025 dont il résulte que les locataires restent toujours redevables de loyers, charges et indemnités d’occupation pour une somme de 4.134, 54 euros, échéance de novembre 2025 comprise, suivant décompte produit daté du 30 octobre 2025.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 6 novembre 2025 , Madame [L] [U] et Monsieur [P] [Q] sont bien redevables envers Monsieur [O] [V] de la somme de 4.134, 54 euros au titre des impayés des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, étant par ailleurs précisé que le le contrat de bail stipule une clause de solidarité des locataires à l’égard du bailleur.

Dès lors, ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par les locataires au bailleur.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [L] [U] et Monsieur [P] [Q] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprennent les frais de commandant de payer, d’assignation et de dénonciations respectives à la CCAPEX et la Préfecture.

* Sur l 'article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité ne fait pas obstacle à ce que les défendeurs soient condamnés à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 300, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 8 juin 2025 du bail consenti par Monsieur [O] [V] à Madame [U] et Monsieur [P] [Q] portant sur le local situé à l’adresse suivante : [Adresse 5] [Localité 4],

ORDONNE, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [P] [Q] et celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [P] [Q] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 4.134, 54 euros (quatre mille cent trente quatre euros et cinquante quatre cents) au titre des impayés de loyers, charges et d’indemnités d’occupation (échéance de novembre 2025 comprise) arrêtée au 30 octobre 2025,

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [P] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles, à compter du premier décembre 2025 (hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir, hors prise en compte d’une éventuelle allocation logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à Monsieur [O] [V] ou un représentant ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’État dans le Département ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [P] [Q] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandant de payer, d’assignation et de dénonciations respectives à la CCAPEX et la Préfecture,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [P] [Q] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 300, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition le 5 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION