TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e DJOURNO Thomas

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2026

à M^e MANSOURI Leila

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00493 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56TX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 2]

(AJ partielle)

représentée par M^e Leila MANSOURI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 2]

(AJ partielle)

représentée par M^e Leila MANSOURI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 2 novembre 2017, la société Unicil a donné à bail à M. et Mme [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 270,55 euros, outre 96,57 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 3.320,23 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer, avec variations légales et réglementaires applicables aux loyers HLM, Les condamner in solidum à payer par provision la somme de 3.459,90 euros, décompte arrêté au 31 décembre 2024, le montant du commandement de payer et le montant de l’indemnité d’occupation, Les condamner in solidum à payer la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025 puis a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

La demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.015,88 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Les défendeurs, également représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :

Débouter la société Unicil de toutes ses demandes, Constater qu’ils bénéficient d’un plan de surendettement adopté le 16 juillet 2025, Constater que la dette locative fait l’objet d’une suspension d’exigibilité pour une durée de 21 mois et par la suite d’un plan d’apurement sur une durée de 42 mois, En conséquence, ordonner la suspension de la clause résolutoire, Condamner la société Unicil aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2024 pour la somme en principal de 3.320,23 euros.

Les défendeurs ont déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, laquelle a été déclarée recevable le 20 février 2025, soit après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Les défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 412,35 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

La bailleresse produit un décompte arrêté au 31 décembre 2025 selon lequel la dette locative s’élève à la somme de 4.015,88 euros.

Ce décompte inclus toutefois des « frais de procédure » pour 167,80 et 236,37 euros qu’il y a lieu de déduire dès lors que le coût des actes est inclus dans les dépens.

Les défendeurs seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 3.611,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

« Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les défendeurs que la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a, le 15 mai 2025, décidé d’imposer des mesures de réaménagement des dettes des défendeurs en prévoyant une suspension de l’exigibilité de la dette locative pendant un délai de 21 mois puis le règlement de cette dette en 42 mensualités.

Ces mesures ont été définitivement adoptées le 16 juillet 2025 et sont entrées en application le 31 août 2025.

Il est en outre établi que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et de charges préalablement à l’adoption de ces mesures.

Compte tenu ces éléments, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 24 mois (délai de 21 mois prévu par les mesures imposées par la commission de surendettement + 3 mois).

Il convient cependant de rappeler que faute pour les défendeurs de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de la société Unicil recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2017 entre la société Unicil et M. [H] [K] et Mme [F] [K] concernant le logement, situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [K] et Mme [F] [K] à payer à la société Unicil, à titre provisionnel, la somme de 3.611,71 euros, décompte arrêté au 31 décembre 2025, incluant la mensualité de décembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 31 août 2027, sous réserve des décisions de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône et du juge chargé du surendettement ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant pendant ce délai et quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,La clause résolutoire reprendra tous ses effets,Faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [H] [K] et Mme [F] [K] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,M. [H] [K] et Mme [F] [K] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 412,35 euros à ce jour ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [K] et Mme [F] [K] à payer à la société Unicil la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [K] et Mme [F] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge