TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

[I] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sandrine QUETU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02865 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JMO

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 10 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, Toque : B0514

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS,

Toque : B1102

Monsieur [I] [R], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 10 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02865 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JMO

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2019, Monsieur [N] [F] a donné à bail à Monsieur [O] [X] un logement sis [Adresse 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [I] s’est porté caution solidaire par acte séparé du même jour.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [O] [X] le 15 novembre 2023 pour obtenir paiement d’une somme de 1417,23 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 12 février 2024, Monsieur [N] [F] a fait assigner Monsieur [O] [X] et Monsieur [R] [I] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [O] [X] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Les voir condamnés solidairement à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 2170,39 Euros décompte arrêté au mois de février 2024 inclus avec intérêt à taux légal à compter de l’assignation,

— Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d’occupation égale à 524 Euros par mois à compter du 16 janvier 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 1600 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les voir condamnés solidairement aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire, après renvoi, a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024

Monsieur [N] [F] représenté par son conseil, réitère ses prétentions et indique que la dette s’élève désormais au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à 3702,14 Euros dus au mois de novembre 2024 inclus.

Monsieur [O] [X], représenté, indique que les charges n’ont pas été régularisées en temps voulu ce qui peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire. Il indique cependant qu’il y a un accord en cas d’acquisition de la clause pour des délais de paiement pour 102,80 Euros mensuels, le solde à la dernière mensualité, pour une dette actualisée de 3702,14 Euros. Il indique que l’article 700 est dû par le bailleur qui n’avait pas régularisé les charges.

Monsieur [R] [I] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné.

Le demandeur, Monsieur [N] [F], représenté par son conseil, ne s’oppose pas à l’octroi de délais par mensualités de 102,80 Euros, il maintient sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, Monsieur [N] [F] justifie avoir respecté les dispositions légales par la production de l’accusé de réception présenté au représentant de l’Etat dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été évoquée ;

En conséquence, la présente demande est recevable.

2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 15 novembre 2023 à Monsieur [O] [X] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 16 janvier 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Cependant qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu de la situation du créancier et du débiteur, il y a lieu d’accorder un délai de paiement ; Compte tenu du délai de paiement, il ne sera pas fait droit à la demande d’expulsion immédiate.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

3. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce, compte tenu de l’absence de Monsieur [R] [I], la dette en vertu du principe du contradictoire, ne peut être actualisée ;

Monsieur [N] [F] a versé lors des débats un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [O] [X] et Monsieur [R] [I] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 2170,39 Euros au mois de février 2024 inclus ;

Par ailleurs, il n’est pas produit de dénonciation du commandement à la caution de telle sorte que celle-ci ne peut être condamnée au paiement de la dette.

En conséquence Monsieur [O] [X] sera condamné à payer à Monsieur [N] [F] la somme de 2170,39 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, jusqu’à parfait paiement,

4. Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En conséquence, Monsieur [O] [X] sera autorisé, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 20 mensualités de 102,80 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de le présentee jugement, et une 21 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate du locataire des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [X] et Monsieur [R] [I] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Cependant que le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d’une indemnité égale au loyer mensuel cependant majoré de 10 %, outre les charges ;

Cette demande doit s’analyser en une clause pénale nécessitant la démonstration d’un préjudice hors le constat des retards de paiement, lui-même indemnisé par une condamnation aux paiements assortie d’intérêts ;

Par conséquent les défendeurs devront s’acquitter solidairement jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

6. Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par Monsieur [N] [F] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [O] [X] et Monsieur [R] [I] succombant, seront condamnés solidairement aux entiers dépens ;

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 27 septembre 2019 entre Monsieur [N] [F] d’une part, et Monsieur [O] [X] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 16 janvier 2024,

SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNE Monsieur [O] [X] à payer à Monsieur [N] [F] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de février 2024 inclus, la somme de 2170,39 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT que Monsieur [O] [X] sera autorisé à régler sa dette en 20 mensualités de 102,80 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 21 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DIT qu’en ce cas à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] [Localité 6] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [X] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’en ce cas Monsieur [O] [X] et Monsieur [R] [I] devront verser solidairement à Monsieur [N] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Monsieur [R] [I] au paiement de la somme de 300 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [N] [F] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Monsieur [R] [I] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,