MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 24/03962

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FICOSIL

ET :

[N] [P]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e D’INDY

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER LORS DES DEBATS : E. ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [P]

né le 10 Novembre 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG24/03962

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2022, la SCI FICOSIL a consenti un bail de sous-location à Monsieur [N] [P] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 291,54 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 7 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Le bailleur a ainsi fait assigner Monsieur [N] [P] par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 21 mars 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [P] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [N] [P] au paiement de la somme en principal de 985,34 € au titre des impayés de loyers et de charges au 23 juillet 2024 ;

— condamner Monsieur [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [N] [P] à verser àla SCI FICOSIL la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 décembre 2024, la SCI FICOSIL – par la voix de son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 229,28 € au 16 décembre 2024.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [N] [P] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 22 septembre 2023, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 17 novembre 2022, le commandement de payer délivré le 7 février 2024 et le décompte de la créance actualisé à la somme de 2 229,28 € au 16 décembre 2024, après déduction des frais de commissaire de justice.

En s’abstenant de comparaître ou d’être valablement représenté, Monsieur [N] [P] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a d’ores et déjà déduit la somme de 195,69 € au titre des frais de commissaire de justice, frais qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

La dette locative, s’élève ainsi à 2 229,28 € que Monsieur [N] [P] sera condamné à payer à la SCI FICOSIL.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le17 novembre 2022, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 7 février 2024 à Monsieur [N] [P] pour la somme en principal de 780,87 € au titre des impayés de loyers et de charges et le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [N] [P] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les délais mentionnés au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 mars 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [P] n’a pas comparu à l’audience. Monsieur [N] [P] n’a pas réglé son loyer depuis août 2024. Aucune information n’est communiquée quant à sa capacité financière. Enfin, aucune demande de délais n’a été formulée, ainsi, il n’y a pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 21 mars 2024 et d’ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [N] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 mars 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [N] [P] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [N] [P] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 2 229,28 € (DEUX MILLE DEUX CENT VINGT NEUF EUROS, VINGT HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 décembre 2024, échéance de décembre incluse ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 mars 2024 ;

Dit que Monsieur [N] [P] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [P] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [N] [P], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [N] [P] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [N] [P] à payer à la SCI FICOSIL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [N] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 février deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection