TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [C] [L]

Madame [D] [X]

M^e Christian DIAZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03420 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFFS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son Syndic la société TIFFENCOGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christian DIAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P74

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03420 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFFS

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [L] et Mme [D] [X] sont propriétaires des lots n°75 et 83 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré AG n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété, représentant 39/2001 et 1/2001 tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société TIFFENCOGE en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1030,60 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2024 ;304,70 euros au titre des frais de recouvrement,3700 euros de dommages et intérêts ;1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, M. [C] [L] et Mme [D] [X] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

«  le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatifs aux lots 75 et 83, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de M. [C] [L] et Mme [D] [X] ;les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant au 4ème trimestre 2024 et au 1er trimestre 2025;le décompte de régularisation de charges de l’exercice 2023;l’historique du compte du 1 janvier 2024 au 1 janvier 2025 faisant état, sur la première page, d’un solde débiteur de 1335,30 euros (en ce inclus 860,54 euros de frais et une reprise de solde débiteur de 1296,44 euros au 1 janvier 2024), et sur la deuxième page, d’un solde débiteur de 1030,60 euros ; les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2023 et 19 juin 2024 (approbation des comptes des exercices 2022 et 2023 et vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025 ; vote de travaux de reprise de la poutre rouillée dans la cave, de réfection des solins et corps de souches, ponçage et vitrification des escaliers, étude des travaux de ravalement de façade); les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ;la mise en demeure de payer la somme de 1344.44 euros adressée le 04 décembre 2023 à M. [C] [L] et Mme [D] [X] ;le contrat de syndic.

Au regard de ce qui précède, il sera constaté, que la créance revendiquée par le syndic contient une reprise de solde débiteur figurant sur la 1ère ligne du décompte qui indique « solde antérieur débit 1296.44 », qui n’est pas justifiée. Ainsi, ce montant sera déduit des sommes réclamées par le demandeur.

La somme de 1030,60 euros comprend par ailleurs le montant des frais de recouvrement, qui s’élève à la somme de 860,54 euros qu’il convient de déduire à la somme réclamée par la demanderesse au titre du non-paiement des charges de copropriété.

Par conséquent, une fois ces sommes déduites, il n’est pas démontré l’existence d’une créance en faveur du syndicat des copropriétaires.

La demande en paiement formée au titre des charges de copropriété est rejetée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, "sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)."

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, en l’absence de créance justifiée, la demande au titre des frais de recouvrement est sans objet.

Ainsi, la demande sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, les manquements de M. [C] [L] et Mme [D] [X] à leur obligation de payer les charges de copropriété sont insuffisamment établis.

Il convient en conséquence de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera par ailleurs rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société TIFFENCOGE de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété impayées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société TIFFENCOGE de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement;

REJETTE la demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société TIFFENCOGE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société TIFFENCOGE aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 5] le 23 septembre 2025

le greffier le Président