TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BUNIAK

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BUNIAK, M^e BERDAH

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14916 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3DO4

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic le Cabinet CRAUNOT,SA, représentée par son représentant légal domicilié de droit audit siège en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [C]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Madame [F] [L]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentés par Maître Danièle BERDAH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC120

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14916 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DO4

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [U] [C] et Mme [F] [L] sont propriétaires des lots de copropriété n°4, 5, 6 7, 8, 9 16, 25, 65 et 66 d’un immeuble situé au [Adresse 7] [Localité 1].

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 23 janvier 2023 et présentées aux destinataires le lendemain, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [U] [C] et Mme [F] [L] de payer la somme de 25 632,66 euros au titre des charges de copropriété.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 20 juillet 2023 et du 4 août 2023, et présentées aux destinataires respectivement les 21 juillet 2023 et 7 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a cette fois fait mettre en demeure M. [U] [C] et Mme [F] [L] de payer la somme de 39 382,21 euros.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 5 septembre 2023 et présentées aux destinataires le lendemain, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [U] [C] et Mme [F] [L] de payer la somme de 52 289,48 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 3 et 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] a fait assigner M. [U] [C] et Mme [F] [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 23 mai 2024.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, et au visa des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Dire et juger Monsieur [C] [U] et Madame [L] [F] irrecevables et mal fondés en leurs demandes fins et conclusions et les en débouter purement et simplement,

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14916 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DO4

— Donner acte au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] de ce qu’il se désiste de sa demande principale tendant à voir condamner conjointement et solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [L] [F] au paiement de la somme de 7.847,08 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 17 juillet 2024, correspondant à la période allant du 01/04/2023 au 01/07/2024, appel de charges du 3ème trimestre 2024 inclus, et ce en raison des règlements effectués par les défendeurs ;

— Condamner solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [L] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 4.600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, cette somme venant aux lieux et place de celle de 4.000 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [L] [F] aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par Commissaire de Justice de l’assignation, des conclusions d’actualisation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître BUNIAK, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, et au visa des articles 1231-6 et 134-4 du code civil, M. [U] [C] et Mme [F] [L] demandent au tribunal de :

— ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 17 octobre 2024 ;

— DIRE recevables les conclusions développées dans l’intérêt des défendeurs ;

— CONSTATER que Monsieur [U] [C] et Madame [F] [L] ont réglé en totalité la créance en principal due au titre des arriérés de charges et d’appels de travaux ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de toutes ses demandes en paiement, tant principales qu’accessoires ;

— DEBOUTER le Syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

— DEBOUTER le même de sa demande en paiement de la somme de 4 600 euros au titre l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTER le même de sa demande de paiement au titre des dépens.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 octobre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14916 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DO4

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose notamment que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’article 802 du même code dispose quant à lui qu'« après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture ».

*

En l’espèce, M. [U] [C] et Mme [F] [L] sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture, faisant valoir qu’ils auraient procédé au règlement de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires postérieurement à la clôture de l’instruction, et qu’il conviendrait donc que le tribunal statue en tenant compte de la situation réelle et actuelle des parties.

Alors que la clôture a été ordonnée par le juge de la mise en état le 17 octobre 2024, il apparaît que M. [U] [C] et Mme [F] [L] ont notifié des conclusions en défense le 16 mai 2025. Dans la mesure où celles-ci ont été notifiées postérieurement à la clôture de l’instruction, elles devront d’office être déclarées irrecevables, exception faite de la demande en révocation de l’ordonnance de clôture qu’elles comportent.

De même, les conclusions notifiées le 19 mai 2025 pour le syndicat des copropriétaires ne peuvent être déclarées recevables, dès lors qu’elles ont été notifiées postérieurement à la clôture de l’instruction.

Dans un souci de bonne administration de la justice, et afin d’éviter une réouverture des débats et un nouvel audiencement de l’affaire, il conviendra néanmoins de constater que le syndicat des copropriétaires s’estime désintéressé de la créance qu’il revendiquait envers M. [U] [C] et Mme [F] [L], et qu’il ne forme plus de demande en paiement au titre des charges de copropriété. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 17 octobre 2024.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [U] [C] et Mme [F] [L] de leurs obligations, et qu’il évalue à la somme de 3 000 euros.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que M. [U] [C] et Mme [F] [L] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès l’année 2022 a minima.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs conduit le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues (53 315,93 euros au 18 octobre 2023) ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [U] [C] et Mme [F] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14916 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DO4

M. [U] [C] et Mme [F] [L], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [U] [C] et Mme [F] [L] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées le 16 mai 2025 par M. [U] [C] et Mme [F] [L], ainsi que les conclusions notifiées le 19 mai 2025 par le syndicat des copropriétaires ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 17 octobre 2024 et la réouverture des débats ;

Condamne solidairement M. [U] [C] et Mme [F] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes de :

—  2 000.00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum M. [U] [C] et Mme [F] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise M^e Nathalie Buniak à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir provision ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 03 Juillet 2025.

La Greffière Le Président