TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08969 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA66D

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le 28 avril 2026

DEMANDERESSE

SOCIETE PRIMOFAMILY, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Jean-emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #D0481

DÉFENDERESSE

Madame [T] [Z], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection,assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 04 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 28 avril 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08969 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA66D

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2020, la société PRIMOFAMILY SCPI a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4] et [Adresse 5] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.150 euros et d’une provision pour charges de 76 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4.148,61 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [Z] le 30 avril 2025.

Par assignation du 11 septembre 2025, la société PRIMOFAMILY SCPI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [Z] avec astreinte, voir statuer sur ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-10.203,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il en ressort que la défenderesse ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé par le travailleur social.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 4 février 2026, la société PRIMOFAMILY SCPI, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société PRIMOFAMILY SCPI considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 même si elle souligne qu’un règlement important de 7.000 euros a été réalisé .

La société PRIMOFAMILY SCPI ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [T] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PRIMOFAMILY SCPI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.148,61 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société PRIMOFAMILY SCPI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

1.3 Sur la demande d’astreinte

L’astreinte constitue une mesure de contrainte destinée à assurer l’exécution d’une obligation, dont le prononcé relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge.

En l’espèce, la locataire est condamnée à libérer les lieux, son expulsion pouvant, le cas échéant, être poursuivie par les voies légales, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues par la loi.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors que les modalités d’exécution forcée de la décision sont suffisamment encadrées par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et que l’astreinte ne présenterait pas, en l’état, de caractère utile ou proportionné.

En outre, l’astreinte, qui aurait pour effet d’aggraver la situation financière du locataire sans garantir une libération plus rapide des lieux, ne se justifie pas au regard des circonstances de l’espèce et de la situation personnelle du débiteur.

La demande tendant au prononcé d’une astreinte sera en conséquence rejetée.

De plus, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PRIMOFAMILY SCPI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2026, Mme [T] [Z] lui devait la somme de 10.184,18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [T] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 sur la somme de 4.148,61 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PRIMOFAMILY SCPI ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la société PRIMOFAMILY SCPI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et du fait que le logement loué dépend du parc privé, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 septembre 2020 entre la société PRIMOFAMILY SCPI, d’une part, et Mme [T] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] et [Adresse 7] – à [Localité 2] est résilié depuis le 29 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [T] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [T] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] et [Adresse 7] – à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

REJETTE la demande tendant au prononcé d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [Z] à payer à la société PRIMOFAMILY SCPI la somme de 10.184,18 euros (dix mille cent quatre-vingt-quatre euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 sur la somme de 4.148,61 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [T] [Z] à payer à la société PRIMOFAMILY SCPI la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 avril 2025 et celui de l’assignation du 11 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge