Tribunal Judiciaire d'Évry, 3e chambre, 17 mars 2025, n° 23/07023

TJ Évry 17 mars 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Défaillance de la condition suspensive
La cour a constaté que la condition suspensive n'a pas été réalisée, permettant aux vendeurs de réclamer la clause pénale.
Accepté
Restitution de l'acompte en cas de non-réalisation de la condition
La cour a ordonné la libération de l'acompte, conformément aux dispositions légales en cas de non-réalisation de la condition suspensive.
Accepté
Frais exposés dans le cadre du litige
La cour a accordé des dommages intérêts au titre de l'article 700 pour compenser les frais exposés par les vendeurs.
Accepté
Partie perdante condamnée aux dépens
La cour a condamné les acquéreurs aux dépens, conformément aux règles de procédure.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 3e ch., 17 mars 2025, n° 23/07023
Numéro(s) :	23/07023
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent SERVILLATPhilippe MIALET
Cabinet(s) :	SELAS MIALET AMEZIANEHMS JURIS
Parties :	La S.A.R.L. TRANS' ACTIVITES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 23/07023 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PXEI

NAC : 50G

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

Maître Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS,

Maître [N] [K] de la SELAS [K]-AMEZIANE SELAS

Jugement Rendu le 17 Mars 2025

ENTRE :

Madame [Y] [S], née le 01 Juin 1981 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Monsieur [R] [F], né le 08 Novembre 1983 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDEURS

ET :

La S.A.R.L. TRANS’ACTIVITES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillante

Monsieur [C] [E], né le 13 Avril 1993 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Madame [V] [O], née le 18 Mars 1995 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Décembre 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 Septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 17 Mars 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Le 3 juin 2023, Madame [Y] [S] et Monsieur [R] [F] ont conclu avec Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] un compromis de vente portant sur un bien immobilier sis à [Adresse 5], pour un prix de 296 000€. Une clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt a été insérée audit contrat, précisant les modalités suivant lesquelles la vente projetée pourrait être interrompue.

Conformément aux dispositions prévues par le compromis de vente, Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] se sont portés acquéreurs et étaient tenus de procéder au versement d’un acompte de 14 000€ correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation dont le montant total est de 29 600€. Le versement a été placé sous séquestre chez l’agence immobilière TRANS’ACTIVITES sise à [Adresse 1], rédactrice du compromis de vente signé entre les parties.

La date butoir de la réalisation de la condition suspensive était fixée au 28 juillet 2023 avec une date de réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 4 septembre 2023.

Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] se sont manifestés le 14 septembre 2023 afin de signifier leur désistement à ladite vente, en raison d’une escroquerie dont ils ont été victimes, ne leur permettant plus d’acquérir le bien. Ils ont par ailleurs sollicité la restitution de l’acompte versé par leurs soins.

C’est dans ces conditions que selon exploit de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023 Madame [Y] [S] et Monsieur [R] [F] ont fait assigner Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E], ainsi que l’agence immobilière TRANS’ACTIVITES sise à [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir le tribunal :

CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [V] [O] à payer à Monsieur [F] et à Madame [S] la somme de 14 000€ au titre de la clause pénale ;DIRE que la somme dont s’agit actuellement séquestrée entre les mains de l’agence TRANS’ACTIVITES sera libéré entre les mains de Monsieur [F] et de Madame [S] par l’agence TRANS’ACTIVITES au vu du jugement à intervenir, et ce nonobstant appel ;CONDAMNER in solidum Monsieur [E] et Madame [V] [O] à payer à Monsieur [F], d’une part, à Madame [S], d’autre part la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.S’agissant du non-respect des conditions d’obtention des prêtsMadame [Y] [S] et Monsieur [R] [F] indiquent que Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] ont fait réaliser une simulation de demande de prêt pour un montant de 273 500€ auprès de la banque Hello Bank, ne correspondant pas aux conditions fixées par le compromis de vente.

Ce dernier prévoyait que la demande de prêt devait être réalisée à concurrence de 290 000€, sur une durée maximum de 25 ans, au taux maximum de 4% hors assurance.

Les acquéreurs auraient contacté des courtiers spécialisés dans l’obtention de prêts bancaires sans pour autant prouver la réalisation de quelconque demande de prêt. Les demandeurs affirment que les acquéreurs n’ont pas effectué de démarches auprès de trois établissements financiers, tel que requis par le compromis de vente.

S’agissant du non-respect des délais prescrits par le compromis de venteMadame [Y] [S] et Monsieur [R] [F] précisent que les demandes de prêts devaient être transmises avant la date butoir du 28 juillet 2023, mentionnée au sein du compromis de vente et que les époux [E] n’ont jamais justifié avoir procédé au dépôt de dossiers complets de demandes de prêts répondant aux caractéristiques figurant dans le compromis de vente dans ce délai.

En date du 14 septembre 2023, les acquéreurs ont signifié leur désistement, motivé par l’escroquerie relatée au sein du procès-verbal d’audition du 08 septembre 2023.

Conformément aux déclarations faites par Monsieur [C] [E], les quatre versements litigieux d’un montant total de 46 000€ ont été réalisés le 2 août 2023, le 4 août 2023 et le 25 août 2023, soit, postérieurement à la date butoir du 28 juillet 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions en réponse n°1 notifiées par voie électronique en date du 6 septembre 2024, Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] demandent au tribunal de :

DEBOUTER Madame [S] et Monsieur [F] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;CONDAMNER Madame [S] et Monsieur [F] à payer à Monsieur [E] et à Madame [O] la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

JUGER que Monsieur [E] et Madame [O] pourront récupérer la somme de 14.000€ séquestrée entre les mains de l’agence TRANS’ACTIVITES ;JUGER qu’en application des dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir resteront à la charge de Madame [S] et de Monsieur [F] ;CONDAMNER in solidum Madame [S] et Monsieur [F] aux entiers dépens.

S’agissant du respect des termes contractuelsMadame [V] [O] et Monsieur [C] [E] soutiennent avoir accompli les démarches nécessaires en vue de l’obtention d’un prêt, en ayant déposé des demandes de prêts auprès de la banque Hello Bank et de la Caisse d’Epargne des Hauts de France.

Ils indiquent que la Caisse d’Epargne des Hauts de France a signifié son refus en date du 5 juillet 2023, tandis que la banque Hello Bank leur a adressé une offre de prêt conforme aux dispositions du compromis de vente en date du 18 juillet 2023 ainsi qu’une proposition d’assurance par la compagnie CNP Assurances.

S’agissant de l’escroquerieLes acquéreurs précisent ne pas avoir commis de faute provoquant la défaillance de la condition suspensive, en raison de l’escroquerie subie et du préjudice qui en résulte.

En effet, une personne se présentant comme un membre du personnel de la banque en ligne Hello Bank, a pris contact avec les acquéreurs et leur a demandé d’ouvrir un compte au sein de cette banque, afin d’y recevoir les fonds. Au préalable, elle leur a demandé d’alimenter ledit compte.

Les époux [E] ont donc réalisé quatre versements, en date du 2 août 2023, du 4 août 2023 et du 25 août 2023 sur le compte nouvellement créé pour un montant total de 46 000€, pensant que cela servirait leur demande de financement, avant de réaliser qu’il s’agissait d’une escroquerie.

À ce jour, seule la somme de 16 000€ a pu leur être restituée. Compte tenu du préjudice financier estimé à 30 000€, les acquéreurs ont été contraints de renoncer à leur acquisition, n’ayant plus la capacité financière adéquate.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et de leurs prétentions.

L’agence immobilière TRANS’ACTIVITES sise à [Adresse 1], n’a pas constitué avocat. La présente décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 septembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée le 16 décembre 2024.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la défaillance de la condition suspensiveLe second alinéa de l’article L313-41 du code de la consommation dispose que « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

Le compromis de vente indique que :

« L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de deux cent quatre-vingt-dix mille euros (290 000€),

À concurrence de :

Deux cent quatre-vingt-dix mille euros (290 000€) dans le cadre d’un prêt régi par les articles L.313-1 et suivants du Code de la consommation, sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 4% (hors assurances).Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt. […]

En conséquence, la présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées.

Obligations de l’acquéreur :

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque et à en justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 10 jours à compter du dépôt de la demande.

Pour son information, il lui est rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Pour pouvoir bénéficier de la protection que lui accorde l’article L.313-41 du code de la consommation, l’acquéreur devra notamment :

Pouvoir justifier avoir déposé ses demandes de prêt conformément à ce qui précède […]Réalisation de la condition :

Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par l’envoi par la banque à l’acquéreur d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées, dans le délai de réalisation des présentes, et le cas échéant, par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

La réception de cette ou de ces offres de prêts devra intervenir au plus tard le 28 juillet 2023.

L’acquéreur s’oblige à en informer sans délai l’agence par tout moyen constituant un support durable, laquelle en informera à son tour le vendeur.

Non-obtention du financement :

L’acquéreur s’engage à notifier à l’agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 3 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date de dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

À défaut, le vendeur pourra mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes et délai au domicile du vendeur en tête des présentes.

Passé ce délai de huit (8) jours, et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté.

Pour sa part, l’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus en produisant les refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date de demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

Prorogation du délai de réalisation de la condition :

Au cas où les parties décideraient de proroger la durée de validité de la présente condition, cette prorogation ne pourra se faire qu’à la demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et après l’acceptation écrite du vendeur, en tout état de cause, avant le terme de la condition stipulé plus haut.

Renonciation de l’acquéreur :

Les parties déclarent que la présente condition suspensive est stipulée dans l’intérêt du seul acquéreur et que, en conséquence, ce dernier pourra y renoncer au cours du délai de sa réalisation stipulé ci-dessus :

Soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles-ci-dessus exprimées et en notifiant l’offre et son acceptation à l’agence, laquelle en informera le vendeur sans délai,Soit en informant l’agence par un écrit contenant impérativement la mention manuscrite imposée par l’article L.313-42 du code de la consommation que, contrairement à son intention initiale, il ne souhaite plus recourir à un emprunt pour financer l’acquisition. Cette notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date), devra être adressée dans le délai de réalisation de la condition suspensive, à l’agence.Non-réalisation de la condition :

Si la présente condition suspensive n’est pas réalisée, les présentes seront, sans autre formalité, caduques de plein droit le vendeur et l’acquéreur retrouvant leur entière liberté, et l’acompte versé par l’acquéreur lui étant restitué sans délai.

Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander l’attribution de dommages-intérêts.

Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.

En tout état de cause, en cas de contestation relative à la restitution à l’acquéreur de l’acompte qu’il a, le cas échéant, versé ou à son attribution au vendeur, le séquestre ne pourra se dessaisir des sommes qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice ».

En l’espèce, Madame [Y] [S] et Monsieur [R] [F] avaient conclu un compromis de vente avec Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] qui s’étaient portés acquéreurs. Ces derniers étaient tenus de fournir une offre de prêt avant le 28 juillet 2023 portant sur la somme de 290 000 €, pour une durée maximum de 25 ans (soit 300 mois) avec un taux d’intérêt maximum de 4% hors assurance. À défaut, 3 refus de prêts devaient être adressés aux vendeurs avant la date butoir indiquée.

Les époux acquéreurs ont obtenu un refus de la Caisse d’Epargne des Hauts de France le 5 juillet 2023 portant sur un prêt immobilier dénommé « Prêt plan épargne logement » d’un montant de 87 067 €, pour une durée de 96 mois et d’un taux d’intérêt égal à 3,200%, et sur un second prêt immobilier dénommé « Primo HDF » d’un montant de 204 982,83 €, pour une durée de 300 mois et d’un taux d’intérêt égal à 4,440%. Aucune pièce au dossier n’est suffisamment probante pour permettre d’affirmer que ce refus de prêt a été transmis aux vendeurs dans le délai imparti.

S’agissant de l’offre de prêt proposée par Hello Bank aux époux [E] en date du 18 juillet 2023, celle-ci ne répond pas aux conditions prévues par le compromis de vente, en ce que le prêt accordé porte sur la somme de 273 500 € et non 290 000 €.

Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] ont accepté cette offre en date du 31 juillet 2023, soit postérieurement à la date butoir du 28 juillet 2023, ce qui ne permet pas de caractériser cette faculté de renonciation dont ils bénéficiaient conformément aux dispositions du compromis de vente visant l’acceptation d’une offre de prêt « à des conditions moins favorables ».

Le procès-verbal d’audition de Monsieur [C] [E] du 8 septembre 2023 permet de constater que les versements réalisés dans le cadre de l’escroquerie dont lui et son épouse ont été victimes, sont intervenus à partir du 2 août 2023, soit 5 jours après la date de réalisation de la condition suspensive.

Par ailleurs, il convient de souligner que Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] ont signifié leur intention de se rétracter de la vente le 14 septembre 2023, soit postérieurement à la date de réalisation de la condition suspensive prévue au 28 juillet 2023, ainsi que postérieurement à la date de réitération par acte authentique qui devait intervenir au plus tard le 4 septembre 2023.

Ainsi, il sera fait droit à la demande de Madame [Y] [S] et Monsieur [R] [F].

Par voie de conséquence, la libération de l’indemnisation d’immobilisation devra être réalisée dans son intégralité au profit de Madame [Y] [S] et de Monsieur [R] [F].

Sur les demandes accessoires et les dépensPar application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le jugement condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E], seront condamnés solidairement à payer à Madame [Y] [S] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E], seront également condamnés solidairement à payer à Monsieur [R] [F] la somme de 1 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la défaillance de la condition suspensive ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] à verser à Madame [Y] [S] et Monsieur [R] [F] la somme de 14 000 € correspondant au versement de l’acompte représentant une partie de l’indemnité d’immobilisation dont le montant total est de 29 600€ ;

ORDONNE la libération de la somme de 14 000 € séquestrée chez l’agence immobilière TRANS’ACTIVITES sise à [Adresse 1], au profit de Madame [Y] [S] et Monsieur [R] [F] ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] à payer à Madame [Y] [S] la somme de 1 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] à payer à Monsieur [R] [F] la somme de 1 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Madame [V] [O] et Monsieur [C] [E] de toutes leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,