TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [W] [D] [X]

Monsieur [S] [I] [D] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Raphael BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01624 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NHV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet COGEIM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Raphael BERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0886

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [I] [D] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [D] [X], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 1et juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01624 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NHV

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [M] [X] et Mme [W] [M] [X] sont propriétaires des lots n°214 et 218 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastrés CC n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 39/10000ème 77/10000 tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [S] [M] [X] et Mme [W] [M] [X] ont été condamnés par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 3 février 2011 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 7130,18 au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 23 juillet 2010, outre 500 euros de dommages et intérêts et 2000 euros de frais irrépétibles.

Ils ont en outre été condamnés par jugement du 26 avril 2019 émanant du même tribunal à payer au syndicat des copropriétaires : chacun la somme de 1107,05 euros au titre des charges et provisions échues au 15 décembre 2017 et solidairement la somme de 195,62 euros au titre des frais de recouvrement outre 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL COGEIM en exercice, a assigné M. [S] [M] [X] et Mme [W] [M] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, en condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4386,96 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 1 avril 2020 et le 1 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2021, 760,79 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 entre le 1 avril 2020 et le 1 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2021, 3000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; qu’en dépit de deux précédentes décisions de justice, les propriétaires persistent à ne pas régler leurs charges, ce qui met en péril la trésorerie de la copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1 juillet 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la hausse, à la somme de 4678,37 euros au 1 juillet 2025.

Une telle actualisation ayant été faite en l’absence de l’un des défendeurs à l’audience, il n’y a pas lieu de tenir compte de cette demande, formée de façon non contradictoire.

Mme [W] [M] [X], comparante en personne, conteste devoir les sommes réclamées et sollicite le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires. Elle soutient avoir réglé ses charges de copropriété. Elle soutient que M. [S] [M] [X] n’est pas propriétaire du bien au titre duquel sont appelées les charges litigieuses. Elle estime être victime de persécutions de la part du syndic de copropriété, et de la mauvaise foi des copropriétaires de l’immeuble, qui chercheraient à l’en expulser. Elle explique avoir été victime de violences, et déclare que son logement aurait été confisqué.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [S] [I] [E] n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [S] [I] [E] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n° 214 et n° 218, indiquant la répartition des tantièmes (39 et 77/10000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de M. [S] [M] [X] et Mme [W] [M] [X] ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ,les précédents jugements du 3 février 2011 et 6 avril 2018,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2020 au 1 janvier 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020 et 2021,l’historique du compte du 1 avril 2020 au 1 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 5147,75 euros (en ce inclus 760,79 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 30 novembre 2020, 28 juin 2021, 9 novembre 2021, 31 mai 2022, 11 mai 2023, 9 janvier 2024 et 27 mai 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2021, 2021, 2022, 2023, 2024

o vote des travaux ou opérations suivantes : remise en état des peintures et de la moquette du 6ème étage, travaux d’ascenseur, réfection des maçonneries des souches de cheminée, installation de caméras de vidéosurveillance, travaux de mise aux normes et de fiabilisation de l’ascenseur, installation de poignées ventouse,

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,deux courriers émanant d’une étude d’huissiers de justice adressés à Mme [N] uniquement, en date des 11 avril 2022 et 19 avril 2022,plusieurs courriers de relance et de mise en demeure, dont une mise en demeure envoyée avec avis de réception à Mme [D] uniquement, portant sur la somme de 2501,97 euros,deux commandements de payer la somme en principal de 3221,72 euros délivrés aux défendeurs les 16 et 18 mars 2022,les contrats de syndic, les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, étant précisé qu’aucune des pièces produites par Mme [W] [M] [X] ne permet de démontrer qu’elle se serait acquittée des charges de copropriété réclamées, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4386,96 euros.

Mme [W] [M] [X] ne démontrant pas que M. [S] [M] [X] ne serait plus propriétaire indivis, le protocole d’accord sous seing privé qu’elle produit ne suffisant pas à en apporter la preuve, les deux défendeurs seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 4386,96 euros, portant sur la période allant du 1 avril 2020 au 1 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

En l’absence de preuve de ce que la mise en demeure du 25 novembre 2021 a été envoyée à M. [S] [M] [X], cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mars 2022 sur la somme de 3221,72 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et s’il invoque dans ses écritures la solidarité légale prévue à l’article 220 du code civil, il ne démontre pas que les défendeurs sont mariés, de sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)"

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 760,79 euros se décomposant comme suit :

—  36 euros pour une mise en demeure d’août 2020,

-31,05 euros pour l’envoi d’un courrier de relance en date du 8 novembre 2022 et d’une mise en demeure en date du 25 novembre 2021 (adressée à Mme [D] uniquement)

-23,64 euros au titre de frais d’huissier,

-312 euros pour la remise du dossier à l’huissier/avocat,

—  242,96 euros pour la signification de deux commandements de payer la somme en principal de 3221,72 euros délivrés aux défendeurs les 16 et 18 mars 2022,

—  115,14 euros au titre d’un courrier avocat, portés au débit du compte le 5 octobre 2022.

Il sera toutefois constaté que ni la mise en demeure du mois d’août 2020 ni le courrier par avocat du mois d’octobre 2022 ne sont produits. Il n’est par ailleurs fourni aucune explication sur les 23,64 euros réclamés au titre des frais d’huissier.

Il n’est enfin justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat / au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 272,96 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à un courrier de mise en demeure (25 novembre 2021) et à la délivrance de deux commandements de payer.

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter de la mise en demeure laquelle n’a pas été adressée à M. [S] [D], mais à compter du commandement de payer du 18 mars 2022.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [S] [M] [X] et Mme [W] [M] [X] présentent, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 3ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Le montant réclamé à ce titre sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [S] [M] [X] et Mme [W] [M] [X].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises M. [S] [M] [X] et Mme [W] [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SARL COGEIM :

— la somme de 4386,96 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 avril 2020 au 1 janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer commandement de payer du 18 mars 2022 sur la somme de 3221,72 euros et de l’assignation pour le surplus.

— la somme de 272,96 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du commandement de payer commandement de payer du 18 mars 2022

CONDAMNE in solidum M. [S] [M] [X] et Mme [W] [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SARL COGEIM, la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum M. [S] [M] [X] et Mme [W] [M] [X] aux dépens à l’exception des commandements et frais d’huissier délivrés avant la présente procédure,

CONDAMNE in solidum M. [S] [M] [X] et Mme [W] [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SARL COGEIM, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 23 septembre 2025

le greffier le Président