TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/07/2025

à : Monsieur [J] [X]

Copie exécutoire délivrée

le : 25/07/2025

à : Maitre Valérie FIEHL

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/05464

N° Portalis 352J-W-B7J-DABD2

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [N] [B] [O]

Madame [U] [Y] épouse [O]

représentés par Maitre Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [Z] [H]

représentée par Maitre Caroline CHOPLIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #G0836

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 juillet 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05464 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABD2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 13/12/2003, [T] [E] a donné à bail à [J] [X] un appartement studio situé au [Adresse 1].

[N] [O] et [U] [Y] épouse [O] ont acquis la propriété du bien loué à [J] [X].

Par acte de commissaire de justice remis en date du 27/05/2025 à étude, [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] ont assigné [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection de PARIS, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— ordonner à [J] [X] de laisser accès à l’appartement sis [Adresse 1], pour permettre à l’entreprise de plomberie mandatée par [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] de procéder à une recherche de fuite, d’examiner la totalité des installations de plomberie, d’exécuter tous travaux nécessaires pour mettre fin à toutes fuites et tout risque de fuites, dès signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1000 euros par refus constaté ;

— autoriser, dès le premier refus constaté, [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] à faire pénétrer dans les lieux toute entreprise de leur choix pour procéder à une recherche de fuite, d’examiner la totalité des installations de plomberie, d’exécuter tous travaux nécessaires pour mettre fin à toutes fuites et tout risque de fuites, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner [J] [X] à payer la somme de 1800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 01/07/2025.

[N] [O] et [U] [Y] épouse [O], représenté par leur avocat, maintiennent les demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Ils indiquent que la situation est particulièrement urgente, l’occupante de l’appartement situé au-dessous subissant directement les dégâts liés à la fuite d’eau.

[Z] [H], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses écritures en intervention volontaire reprises oralement, de voir :

— déclarer recevable et bien fondée son intervention volontaire ;

— ordonner à [J] [X] de laisser l’accès à l’appartement loué au [Adresse 1], sous astreinte de 1000 euros par refus constaté dès signification de l’ordonnance à intervenir, afin de permettre à [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] de mandater toute entreprise de plomberie afin de procéder à une recherche de fuite, d’examiner la totalité des installations de plomberie, d’exécuter tous travaux nécessaires pour mettre fin à toutes fuites et tout risque de fuites ;

— autoriser, dès le premier refus constaté, [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] à faire pénétrer dans les lieux toute entreprise de leur choix pour procéder à une recherche de fuite, d’examiner la totalité des installations de plomberie, d’exécuter tous travaux nécessaires pour mettre fin à toutes fuites et tout risque de fuites ;

— juger que tous les frais liés à l’exécution de l’ordonnance à intervenir (commissaire de justice, serrurier, plombier, etc) seront à la charge de [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] ;

— condamner [J] [X] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique ne plus pouvoir occuper son logement situé sous celui de [J] [X] en raison des dégâts causés par la fuite d’eau et être hébergée ailleurs le temps qu’une intervention puisse avoir lieu. Elle confirme l’urgence de la situation.

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05464 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABD2

[J] [X], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 25/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n’y faisant droit que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que « dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

Il ressort enfin de l’article 835 du même code que le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’intervention volontaire de [Z] [H]

En vertu de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, [Z] [H], occupante du logement situé sous celui occupé par [J] [X], dispose d’un intérêt pour agir.

Son intervention volontaire est recevable.

Sur la demande d’accès aux lieux loués

L’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05464 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABD2

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] produisent le bail initial reproduisant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 susvisées, la facture de la société SKYPRO du 19/05/2025 pour un diagnostic suite à un dégât des eaux effectué dans le logement de [Z] [H], le procès-verbal de constat du 20/06/2025 effectué dans le logement de [Z] [H]. Ces éléments mettent en évidence l’existence d’un sinistre dans le logement de [Z] [H], situé au 6ème étage sous le logement occupé par [J] [X] au 7ème étage. Les taux d’humidité très élevés (99%) relevés par la société SKYPRO ainsi que les photographies produites dans le procès-verbal de constat permettent d’attester que le sinistre a pour origine une fuite d’eau dans le logement de [J] [X].

Par courrier recommandé avisé le 24/05/2025 (pli avisé non réclamé), [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] ont mis en demeure [J] [X] de laisser l’accès à son appartement pour qu’une entreprise puisse intervenir. Le numéro de la société SKYPRO était indiqué dans le courrier, afin que [J] [X] puisse fixer une date d’intervention.

Le courrier de mise en demeure somme également [J] [X] de cesser les troubles du voisinage, à savoir de cesser de faire ses besoins (urines et excréments) dans les parties communes du 7ème étage et sur le balcon et celui de [Z] [H].

Pourtant, [J] [X] n’a pas laissé accès à son logement à l’entreprise SKYPRO le 14/05/2025, comme l’atteste l’entreprise dans son courrier du 15/05/2025, confirmé par le courriel de [Z] [H] du 14/05/2025.

Par ailleurs, [Z] [H] a déposé une main courante le 20/04/2025 puis une plainte le 01/05/2025 où elle dénonce le comportement de [J] [X] (matière fécale sur son balcon et dans les parties communes, urines). Par courriel du 04/06/2025, elle a indiqué à [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] avoir déposé un mot sur la porte de [J] [X] et lui avoir demandé oralement de laisser l’accès à son appartement pour que la fuite puisse être réparée, en vain. Dans un courriel du 06/06/2025, elle évoque le danger causé par le dégât des eaux, s’approchant de son compteur électrique et générant de la moisissure.

[J] [X] ne s’est pas présenté à l’audience, et n’a donc fait valoir aucun élément permettant de démontrer qu’il s’est libéré de son obligation locative.

Dans ces conditions, il apparaît que [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] se trouvent dans l’impossibilité d’accéder aux lieux occupés par [J] [X] aux fins de recherche de fuite et si besoin de réparation de cette dernière.

L’urgence de la situation est manifeste, la fuite d’eau causant des dégâts importants dans le logement occupé par [Z] [H] au 6ème étage, qui ne peut plus habiter les lieux.

En conséquent, il convient d’enjoindre à [J] [X] de laisser le libre accès de l’appartement à [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] et aux entreprises mandatées par eux afin qu’ils procèdent à une recherche de fuite, examinent la totalité des installations de plomberie, et exécutent tous travaux nécessaires pour mettre fin à toutes fuites et tout risque de fuites.

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05464 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABD2

À défaut pour [J] [X] de déférer à cette injonction dans un délai de 24 heures à compter de la signification de la présente ordonnance, [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] et les entreprises mandatées par eux seront autorisés à pénétrer dans le logement, en recourant à un serrurier et en présence d’un commissaire de justice le jour de l’entrée des lieux ou en recourant à un serrurier et à la force publique, autant de fois que nécessaire, pour procéder à une recherche de fuite, examiner la totalité des installations de plomberie, exécuter tous travaux nécessaires pour mettre fin à toutes fuites et tout risque de fuites.

L’intégralité des frais d’intervention seront avancés par [N] [O] et [U] [Y] épouse [O], afin d’assurer l’exécution.

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, l’autorisation d’accéder aux lieux avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique assurant l’exécution de la décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [X], partie qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de la présente instance.

[J] [X] sera condamné à verser la somme de 800 euros à [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] et 800 euros à [Z] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire sera prononcée de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

REÇOIT [Z] [H] en son intervention volontaire ;

ENJOINT à [J] [X] de laisser le libre accès au logement qu’il loue au [Adresse 1], à [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] et/ou à toute entreprise de plomberie de leur choix, aux fins de réaliser une recherche de fuite, d’examiner la totalité des installations de plomberie, d’exécuter tous travaux nécessaires pour mettre fin à toutes fuites et tout risque de fuites, et ce dans un délai de 24 heures suivant la signification de la présente ordonnance ;

À DEFAUT pour [J] [X] de déférer à cette injonction dans le délai susvisé, AUTORISE [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] et/ou les entreprises mandatées par eux à pénétrer dans les lieux loués, en recourant à un serrurier en présence d’un commissaire de justice le jour de l’ouverture de la porte ou en recourant à un serrurier assisté des forces de l’ordre, autant de fois que nécessaire, pour réaliser une recherche de fuite, examiner la totalité des installations de plomberie, exécuter tous travaux nécessaires pour mettre fin à toutes fuites et tout risque de fuites ;

DIT que le commissaire de justice présent devra dresser procès-verbal de l’ensemble des opérations susmentionnées et effectuer un état des lieux avant la réalisation de l’intervention ;

DIT que l’intégralité des frais d’intervention seront avancés par [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] ;

CONDAMNE [J] [X] à payer à [N] [O] et [U] [Y] épouse [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [J] [X] à payer à [Z] [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [J] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection