RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 17 octobre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00654 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6D5

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première Vice-Présidente

Assisté de Alexandre EVESQUE, Greffier lors des débats à l’audience du 30 septembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Madame [I] [J]

[Adresse 7]

représentée par Maître Meriem BELMEHEL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 129

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CABINET PRECLAIRE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

S.A.R.L. CABINET PRECLAIRE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

ayant pour avocat Maître Didier CAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0347, subsitué par Maître DI BARBORA Julien, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 26 mai 2025, Madame [I] [J] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à YERRES (91330) et son syndic, la SARL CABINET PRECLAIRE, au visa des articles 1240 et suivants du code civile, 699 et 700 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, aux fins de voir :

— Constater l’urgence résultant de l’état de péril du mur de soutènement menaçant de s’effondrer, situé dans le jardin dont Madame [J] a la jouissance exclusive ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] et la SARL CABINET PRECLAIRE en sa qualité de syndic à réaliser les travaux de réparation du mur sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Dire que les sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires seront réglées par les copropriétaires à l’exception de Madame [J] et la dispenser de participation à la défense commune des frais de procédures et ce y compris au titre du conseil qui sera mandaté pour assurer la défense du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965 ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] et la SARL CABINET PRECLAIRE en sa qualité de syndic à payer à Madame [J] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— Rappeler que la décision à intervenir est, de droit, revêtue de l’exécution provisoire.

Appelée à l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 30 septembre 2025 au cours de laquelle Madame [I] [J], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle maintient ses prétentions initiales, s’oppose aux demandes formées, tant par le syndicat des copropriétaires que par la SARL CABINET PRECLAIRE, et développe de nouveaux moyens en réplique.

A l’appui de ses demandes, Madame [I] [J] expose que le 11 mars 2023, le mur de son jardin, constituant une partie commune réservée à son usage privatif exclusif, s’est effondré. Elle précise que l’expertise amiable diligentée à l’initiative de son assureur a permis de constater que les dommages consécutifs à l’effondrement dudit mur devaient être pris en charge par l’assureur de la copropriété, invitant donc le syndic à formaliser une déclaration de sinistre. Elle indique que, par courrier du 2 octobre 2023, le syndic l’a avisée de son refus d’engager les finances de la copropriété, au motif que les murets présents dans les différents jardins de la résidence ne sont pas tous d’origine et résultent d’aménagements effectués par les copropriétaires souvent sans autorisation préalable. Elle souligne que de nouvelles opérations d’expertise se sont déroulées le 3 octobre 2024, en présence du syndic, aux termes desquelles l’expert, après avoir constaté un risque d’effondrement complet, a relevé que ledit mur, bien qu’il ne soit pas d’origine, constitue une partie commune permettant donc d’engager la responsabilité de la copropriété. Elle explique que, malgré plusieurs sollicitations, le syndicat des copropriétaires persiste à considérer que ce mur de soutènement constitue une construction privative illicite et non une partie commune.

En réplique aux moyens et demandes adverses, Madame [J] soutient que ledit mur, indispensable à la stabilité du terrain, constitue un élément accessoire aux parties communes, dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions aux termes desquelles, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il sollicite du juge des référés de :

— Dire n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de plusieurs contestations sérieuses ;

— Débouter Madame [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

— Condamner Madame [J] à cesser l’appropriation du jardin partie commune et à remettre en état ce dernier, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, notamment en supprimant le mur effondré, et cela sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], situé [Adresse 1] à [Localité 10], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [J] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ledit mur constitue une construction privative et que son édification irrégulière caractérise une appropriation des parties communes. Il souligne en outre que Madame [J] ne rapporte pas la preuve de ce que le mur objet du litige constitue une partie commune. Il relève que le règlement de copropriété ne vise aucun mur construit sur jardin à jouissance exclusive et, a fortiori, ne qualifie pas une telle construction de partie commune, faisant valoir que les plans établis lors de la livraison de l’immeuble ne laissent apparaître aucun mur de quelque sorte que ce soit dans les jardins. Il soutient donc que sa responsabilité ne peut être engagée, tant sur le fondement de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 que sur celui des articles 834 et 835 du code de procédure civile en l’absence d’obligation non sérieusement contestable. Il indique, à l’instar de Madame [J], rapporter la preuve de ce que le mur est une construction privative illicite, réalisée sur une partie commune, et souligne à la lecture du règlement de copropriété que la moindre nouvelle construction sur les jardins est qualifiée de droit accessoire aux parties communes. Or, il rappelle qu’il est constant que la réalisation de travaux sur des parties communes à jouissance privative doit être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il fait donc valoir que ladite construction constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

La SARL CABINET PRECLAIRE, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, représentée par son conseil substitué, s’est référée à ses conclusions, aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

A titre principal,

— Débouter Madame [J] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la SARL CABINET PRECLAIRE ;

A titre subsidiaire,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 4] à [Localité 10] à garantir la SARL CABINET PRECLAIRE de toutes les condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre au profit de Madame [J] ;

En tout état de cause,

— Condamner Madame [J] à payer à la SARL CABINET PRECLAIRE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [J] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SARL CABINET PRECLAIRE soutient que le mur objet du litige ne relève pas des parties communes et qu’en conséquence, sa responsabilité ne peut être engagée. Elle rappelle, en outre, qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réalisé de travaux réparatoires, dès lors qu’elle n’a fait qu’exécuter une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2024 ayant rejeté ladite demande de travaux.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes de réalisation de travaux de réparation ou de démolition

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, le trouble invoqué doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Sur ce, les parties reconnaissent que le mur litigieux, édifié dans le jardin commun utilisé exclusivement par Madame [I] [J], menace de s’effondrer. Cependant, elles s’opposent sur la nature commune ou privative dudit mur, ainsi que sur son utilité réelle puisque le syndicat des copropriétaires et le syndic en demandent la démolition.

Madame [I] [J] fait valoir que le mur dont elle demande la réparation existe depuis plusieurs décennies, pour avoir été édifié avant qu’elle acquière ledit bien, de sorte qu’il s’agit d’un accessoire des parties communes, et non d’une construction privative illicite réalisée sur une partie commune qu’il convient de détruire.

Or, il résulte de la lecture du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 8] que le jardin portant le lot n°323 appartenant à Madame [I] [J], sur lequel se situe le mur litigieux, constitue une partie commune à jouissance privative.

L’acte authentique d’acquisition du bien immobilier de Madame [I] [J], en date du 30 juin 2021, mentionne un droit à jouissance exclusive d’un jardin attenant au lot numéro 310 d’une superficie de 46 m² situé à gauche, correspondant au lot numéro 322. Il stipule en outre que le vendeur a déclaré et garanti que « les biens n’ont pas fait l’objet de son fait de travaux nécessitant une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ou susceptibles d’affecter les parties communes de l’immeuble ou de porter attente à sa structure et à sa solidité, notamment par une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, une annexion des parties communes, la suppression ou le percement de murs porteurs ».

L’origine exacte du mur litigieux et sa date d’édification ne sont pas connues, étant cependant constaté que celui-ci n’apparait pas sur le plan annexé au règlement de copropriété mis à jour pour mars 1970. Il ressort cependant des écritures du syndicat des copropriétaires que ces constructions, présentes dans différents jardins de la résidence, sont connues de lui.

Or, selon l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres, notamment, le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes, le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins.

Cependant, la nature commune ou privative d’une construction érigée à distance de la construction initiale, sur la base du texte précité, nécessite une analyse approfondie dès lors que le rapport d’expertise contradictoire du 7 novembre 2024, qui ne conteste pas le fait que le mur litigieux n’existait pas à l’origine de la construction, précise qu’il sert à contenir la poussée des terres liée à la déclivité du terrain, dont il relève qu’elle est " particulièrement prononcée au niveau de la parcelle de Mme [J] « et que, » si ces murs ne sont pas d’origine, le constructeur aurait dû prévoir au moment où la construction a été réalisée la réalisation de murs de soutènement pour contenir les terres « . Il estime que ces murs » sont nécessaires à la préservation de la copropriété " et que leur entretien incombe dès lors à la copropriété.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de déterminer la nature commune ou privative du mur litigieux.

En conséquence, la nature de celui-ci n’apparaissant pas avec l’évidence requise en référé, Madame [I] [J] comme le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 9] et la SARL PRECLAIRE échouent à démontrer le caractère illicite du trouble invoqué, tant au titre de la demande initiale que de la demande reconventionnelle.

Ces mêmes éléments constituent une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que soient ordonnés, au visa de l’urgence, les travaux conservatoires demandés. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes initiales et reconventionnelles, et par voie de conséquence la demande subséquente en relevé de garantie formée par la SARL CABINET PRECLAIRE.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 in fine de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

Il convient donc de dire que Madame [I] [J] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Madame [I] [J] sera condamnée aux dépens.

Néanmoins, des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Madame [I] [J] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] représenté par son syndic, la SARL CABINET PRECLAIRE ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de relève en garantie du syndic, la SARL CABINET PRECLAIRE ;

DIT que Madame [I] [J] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE Madame [I] [J] aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 17 octobre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,