TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F] [U]

Madame [O] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01436 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AWO

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 novembre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT -OPH (anciennement OPAC DE [Localité 7])

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [U]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [U]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01436 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AWO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes sous seing privé des 19 novembre 1984, résilié par jugement du 15 décembre 2011, et 15 janvier 2016, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [U] et M [F] [U] sur des locaux situés au [Adresse 5] (escalier 5, 7ème étage, logement 0099).

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.555,13 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [U] et M [F] [U] le 11 octobre 2024.

Par assignation du 9 janvier 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [U] et M [F] [U], statuer sur le sort des meubles, et obtenir la condamnation solidaire de Mme [O] [U] et M [F] [U] au paiement des sommes suivantes :

4.979,43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer du logement litigieux, majoré de 50%, sans préjudice des charges ou subsidiairement une indemnité qui ne saurait être inférieure au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2025, et aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

À l’audience du 30 septembre 2025, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.104,97 euros, échéance d’août 2025 incluse. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette déjà mis en œuvre par les défendeurs. L’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la poursuite du plan d’apurement consistant en des mensualités de 60 euros.

Mme [O] [U] et M [F] [U] ont écrit avant l’audience pour solliciter le renvoi et la jonction avec la contestation faite devant le juge relativement au plan de désendettement proposé par la commission de surendettement.

Mme [O] [U] et M [F] [U] exposent être retraités, avoir déposé une demande tendant à bénéficier des dispositions sur le surendettement, dans laquelle cette dette est incluse.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [U] et M [F] [U] ont indiqué avoir déposé une demande tendant à bénéficier des dispositions sur le surendettement et contester les mesures proposées par la commission de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courrier parvenu après les débats, les époux [U] indiquent avoir cru, par erreur, que cette procédure se confondait avec celle sur le surendettement.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.555,13 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de la dette, à la proposition de paiement de mensualités d’apurement de 60 euros, dont le paiement a déjà commencé, et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 septembre 2025, Mme [O] [U] et M [F] [U] lui devaient la somme de 3.937,08 euros, terme du mois d’août 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure (167,89 euros en avril 2023, 182,82 euros en octobre 2024 et 128,39 euros en janvier 2025).

Mme [O] [U] et M [F] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [U] et M [F] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 491,02 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer mensuel pour fixer l’indemnité d’occupation mensuelle, de sorte que cette demande sera rejetée.

4. Sur les frais du procès

Mme [O] [U] et M [F] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique des défendeurs, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 15 janvier 2016 entre l’ EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [O] [U] et M. [F] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (escalier 5, 7ème étage, logement 0099) est résilié depuis le 10 décembre 2024,

CONDAMNONS solidairement Mme [O] [U] et M. [F] [U] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 3.937,08 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus,

AUTORISONS Mme [O] [U] et M. [F] [U] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [U] et M. [F] [U],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [U] et M. [F] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [O] [U] et M. [F] [U] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 491,02 euros et ce, à partir du 11 décembre 2024, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS solidairement Mme [O] [U] et M. [F] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024 et celui de l’assignation du 9 janvier 2025,

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge