TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à Me [H]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e HUMMEL

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/11216 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX2EA

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [A] [C]

Madame [E] [Z] épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentés par Maître Jean-Marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0004

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeubie sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. CABINET [F], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/11216 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2EA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, vice-présidente

Madame Elyda MEY, juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est constitué de 5 bâtiments (A-B-C-D-E) et comprend deux cours, six courettes, une cour anglaise et un jardin.

Aux termes du règlement de copropriété, le jardin est une partie commune à jouissance exclusive de certains propriétaires, dont le titulaire du lot n°117.

Par acte en date du 14 décembre 2018, M. [A] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] (ci-après « les époux [C] ») ont acquis les lots n°80, 113, 115, 117 et 132. Par acte en date du 25 novembre 2020, ils ont acquis les lots n°78, 79 et 105 de cet immeuble.

Les époux [C] ont procédé à divers travaux de rénovation de leurs lots, qui ont impacté les parties communes, et qui ont induit plusieurs actions en justice ; ainsi :

— Par ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris a ordonné aux époux [C] de procéder à des travaux de remise en état consistant en la dépose du gazon synthétique qu’ils avaient installé dans le jardin de la copropriété, la pose d’un gazon naturel ou de « lichens et autres mousses végétales », la modification de la terrasse en pierre pour lui redonner sa forme originelle, et la dépose des luminaires en façade ;

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/11216 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2EA

— Par exploit en date du 25 février 2022, les époux [C] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement des dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, notamment aux fins d’autorisation de travaux ; l’affaire est pendante sous le n° de RG 22/02729, et a été fixée pour plaidoiries en juge rapporteur à l’audience du 22 octobre 2025 ;

— Par exploit en date du 3 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné les époux [C] devant le tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de restitution de la courette n°6 de l’immeuble et sa remise en son état initial. Par décision en date du 15 juillet 2025 (RG 22/05844), le tribunal judiciaire de Paris a :

• « condamné in solidum M. [A] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] à restituer la courette n°6, partie commune à jouissance privative de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

• condamné in solidum M. [A] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] à remettre la courette n°6 dans son état antérieur notamment en retirant la plaque de zinc au-dessus de la courette n°6 et la cloison verticale en verre installée dans ladite courette ;

• ordonné que ces condamnations soient assorties d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour passée le délai de deux mois après la signification du présent jugement »

Par exploit du 8 septembre 2022, les époux [C] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment d’annulation de diverses résolutions ayant habilité le syndic à agir en justice contre eux, c’est l’objet de la présente instance.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, les époux [C] demandent au tribunal de :

« – Vu le Règlement de Copropriété de l’immeuble,

— Vu le Procès-Verbal d’Assemblée Générale du 22 juin 2022,

— Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— Vu les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

— Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— RECEVOIR Monsieur et Madame [A] [C] en leurs prétentions, et les DECLARER bien fondés,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] en l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions, car manquant totalement en fait et en droit,

— ANNULER les résolutions N° 33, 35 et 36 de l’Assemblée Générale du 24 juin 2022,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à payer à Monsieur et Madame [A] [C] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— DISPENSER Monsieur et Madame [A] [C] de toute participation aux frais de procédure exposés par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] par application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] aux entiers dépens de la présente instance, dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande du tribunal de :

« * Vu les articles 6-3, 25, 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

* Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967

* Vu le règlement de copropriété et ses modificatifs

— DEBOUTER Monsieur et Madame [C] de leurs demandes d’annulation des résolutions n°33, 35 et 36 de l’Assemblée Générale du 24 juin 2022 ;

— LES DEBOUTER de toutes leurs demandes fins et conclusions comme étant autant irrecevables que mal fondées.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [C] aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maitre Jacqueline AUSSANT, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ».

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 13 mai 2024, et fixée à l’audience du 21 mai 2025, puis mise en délibéré au 16 septembre 2025, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la demande d’annulation des résolutions n°33, 35 et 36 de l’assemblée générale du 24 juin 2022

Les époux [C] font valoir que l’imprécision des résolutions litigieuses contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ; que les résolutions n°33 et 36 sont en effet silencieuses quant à la nature de la procédure autorisée, les personnes concernées et l’objet de la demande ; qu’il en est de même de la résolution n°35 qui est en outre constitutive d’un abus de majorité puisque les travaux d’aménagement du lot n°115 ont été réalisés dans le respect du règlement de copropriété et constituent un facteur d’agrément pour la collectivité ; qu’ils ont d’ores et déjà exécuté l’ordonnance de référé du 14 décembre 2020 les ayant condamnés à remettre le lot n°115 en état ; qu’ils ne sont pas propriétaires du lot n°109 alors que les termes de la résolution n°36 visent les propriétaires de ce lot ; que la question de la validité de l’habilitation donnée au syndic est enfin indépendante de celle du bien-fondé de l’action au fond.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/11216 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2EA

Le syndicat des copropriétaires oppose que la régularité d’une habilitation donnée au syndic s’apprécie au regard du contenu de l’assignation au fond ; que le contrôle du respect des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 s’opère lorsque la procédure a été initiée ; que les demandeurs succombent à rapporter la preuve d’une quelconque irrégularité des résolutions querellées ; qu’il n’appartient pas au tribunal d’apprécier l’opportunité, l’utilité ou le bien-fondé des résolutions ; que les époux [C] sont titulaires du droit de jouissance exclusif du jardin (lot n°115) et ne détiennent aucun droit sur les arbres ; qu’ils ne contestent en outre pas avoir procédé à l’aménagement du jardin et de la courette anglaise, parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale ; qu’ils sont enfin propriétaires des lots issus de la division du lot n°109, qui a été supprimé, et que la seule mention de ce lot n’affecte pas la régularité de la résolution n°36.

Sur ce,

— Sur le moyen tiré de la violation de l’article 55 du décret du 17 mars 1967

Les résolutions litigieuses ont autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre des propriétaires de jardins afin d’obtenir la dépose des essences interdites (résolution n°33), à l’encontre des propriétaires du lot 115 aux fins de remise des lieux en leur état antérieur (résolution n°35) et à l’encontre des propriétaires du lot 109 ayant procédé à des aménagements illégaux dans les Bâtiments B et C (résolution n°36).

Le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’un vice de forme, d’une fraude ou d’un abus de majorité avérés, dont la charge de la preuve incombe aux demandeurs.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Cette autorisation doit être suffisamment précise quant à l’objet de l’action à engager et aux personnes mises en cause.

Le défaut d’habilitation du syndic constitue un défaut de pouvoir, sanctionné par une nullité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile, l’exception de nullité pouvant être écartée si la cause de celle-ci a disparu au moment où le juge statue à condition que cette nullité soit susceptible d’être couverte.

En l’absence de toute démonstration d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement de celles-ci, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit dans la prise des décisions, la seule imprécision des habilitations données au syndic par l’assemblée générale du 24 juin 2022, si elle est susceptible d’affecter la validité des actes ultérieurement réalisés par le syndic, n’affecte en revanche pas la régularité des résolutions les adoptant.

Aucune annulation n’est donc encourue de ce chef.

— Sur le moyen tiré de l’abus de majorité

Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire, d’établir que les délibérations critiquées ont été votées dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

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Les consorts [C] ne démontrent en l’espèce pas en quoi l’habilitation donnée au syndic d’engager une procédure afin de remettre le lot n°115 dans son état antérieur procèderait d’un abus de majorité alors que cette décision relève du pouvoir souverain de l’assemblée générale et ne présume en rien du bien-fondé de l’action ultérieurement engagée par le syndicat, le droit des époux [C] de la contester en invoquant la régularité de leurs travaux avec les prescriptions du règlement de copropriété ou la poursuite d’un intérêt collectif, demeurant en toute hypothèse intact.

Les époux [D] ne pourront donc qu’être déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°33, 35 et 36 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] en date du 24 juin 2022.

2- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [C] seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Jacqueline Aussant, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la solution du présent litige, les époux [C] seront déboutés de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les époux [C] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe

DEBOUTE M. [A] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] de leur demande d’annulation des résolutions n°33, 35 et 36 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] en date du 24 juin 2022 ;

CONDAMNE M. [A] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître [G] [H] de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE M. [A] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [A] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 16 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente