TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [H]

Madame [Z] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00937 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644F

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 5] HABITAT,

[Adresse 4]

représenté par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [H],

[Adresse 1]

comparant en personne

Madame [Z] [H],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00937 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644F

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 1969, à effet le 1er février 1969, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à [X] [H], aux droits duquel est venue [F] [H], aux droits de laquelle est venu [J] [H], sur des locaux situés, appartement et cave n°45, au 4ème étage, [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer trimestriel de 1.466,22 francs, soit la somme de 223,52 euros.

[J] [H] est marié avec [Z] [G].

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9.936,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [J] [H] et [Z] [H], née [G], le 8 juillet 2024.

Par assignation du 14 janvier 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des défendeurs, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai de [J] [H] et [Z] [H], née [G], ordonner la mise sous séquestre des biens aux frais des locataires et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, 14.230,51 euros à titre de l’arriéré locatif, arrêté au 5 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024, 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025. Le diagnostic social et financier est parvenu avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 mars 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a indiqué s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de l’augmentation de la dette s’élevant à la somme de 16.563,22 euros, terme de janvier 2025 inclus, et de l’absence de paiement du loyer courant.

[J] [H] a comparu, sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et proposant de régler des mensualités de 20 euros. Il a indiqué être retraité et disposer de deux assurances vie, à la suite du décès de sa mère. Il a mentionné avoir fait un règlement fin février sans pouvoir préciser le montant, soulignant rencontrer des difficultés administratives.

[Z] [H], née [G], n’a pas comparu, bien que citée à étude.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant [J] [H] et [Z] [H], née [G].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9.936,65 euros n’a pas été réglée intégralement par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas remplie et le défendeur ne produit aucune pièce justificative de sa situation ou de ses revenus et patrimoine.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que cette demande sera rejetée.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. [J] [H] et [Z] [H], née [G] seront donc solidairement condamnés à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 855,77 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 855,77 euros, à partir du 5 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00937 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644F

3. Sur la dette locative

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, [J] [H] et [Z] [H], née [G], lui devaient la somme de 16.563,22 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements intervenus et non pris en compte.

[J] [H] et [Z] [H], née [G], n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

4. Sur les frais du procès

[J] [H] et [Z] [H], née [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’assignation du 14 janvier 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit, sera maintenue.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 janvier 1969 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et [J] [H] et [Z] [H], née [G], d’autre part, concernant les locaux situés au 4ème étage, [Adresse 3] et la cave n°45, est résilié depuis le 4 septembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [J] [H] et [Z] [H], née [G], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à [J] [H] et [Z] [H], née [G] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 4ème étage, [Adresse 3], appartement et cave n°45, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement [J] [H] et [Z] [H], née [G], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 855,77 euros, correspondant au loyer et aux provisions pour charges mensuelles respectives,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement [J] [H] et [Z] [H], née [G], à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 16.563,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH du surplus de ses demandes, notamment de sa demande d’expulsion sans délai,

DEBOUTE [J] [H] du surplus de ses demandes, notamment de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement [J] [H] et [Z] [H], née [G] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024 et celui de l’assignation du 14 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge