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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01230 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZNY Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/01230 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZNY

Minute : 25/520

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

RCS [Localité 10] 82454148

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Monsieur [M] [J]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2020, M. [S] [G] et Mme [K] [G] ont consenti un bail à M. [M] [J] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] (41) contre le paiement d’un loyer mensuel de 250 € outre 40,00 € de provision sur charges. Le dépôt de garantie a été fixé à 300 €.

Par acte du 06 mai 2020, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [M] [J] par contrat de cautionnement Visale.

Le 27 février 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2450,18 € au titre des loyers et charges (terme de février 2024 inclus) visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 03 avril 2025, dénoncé le 03 avril 2025 par voie dématérialisée au Préfet du Loir et Cher, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail et subsidiairement son prononcé aux torts de M. [M] [J] ;

— l’expulsion du locataire et des occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— la condamnation de M. [M] [J] au paiement de la somme de 6237,86 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2024 sur la somme de 2450,18 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la fixation d’une indemnité d’occupation sur la base du montant du loyer, laquelle devra lui être payée directement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— l’allocation de la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamnation du défendeur aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 08 octobre 2025 à laquelle la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est représentée par son conseil, M. [M] [J] se présentant en personne.

À l’audience la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’ensemble de ses demandes, la dette s’élevant à 7192,85 € au jour de l’audience.

Elle fait valoir que M. [M] [J] ne s’est pas acquitté de la dette de loyers dans le délai de deux mois malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

M. [J] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur l’intérêt à agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire) ». Ces stipulations sont reproduites en page 7 du contrat de cautionnement en date du 06 mai 2020 produit.

Par ailleurs, il est établi que le dispositif dit Visale mis en place par convention entre l’État et l’UESL l’est de façon exclusivement dématérialisée. Le contrat de cautionnement indique également dans les définitions initiales que le site internet édité et exploité par l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives permet « au Locataire d’obtenir son visa afin d’être éligible au cautionnement, mais aussi au Bailleur de vérifier le visa obtenu par le Locataire, le Bailleur pouvant ensuite générer un contrat de cautionnement et une quittance subrogative de manière dématérialisée par un système de « double clic » ». Le préambule du même document précise que « le Locataire a obtenu préalablement le visa n°V10178063992 valable jusqu’au 03/08/2020"; qu'«en application des articles 1316 et suivants du Code civil et de l’article 1326 du Code civil, le Bailleur et la Caution acceptent et reconnaissent la parfaite validité du présent Contrat conclu par voie dématérialisée. Ainsi, ils acceptent, de conclure électroniquement le présent Contrat conformément aux dispositions de l’article 1316-4 du Code civil et du Décret du 30 mars 2001. Ils s’engagent à ne pas contester la recevabilité, la validité ou la force probante du Contrat. Les éléments de preuve de la formation de ce Contrat seront mis à disposition des parties de manière dématérialisée » et l’article 6 détaille le « déroulement de la demande en ligne”.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse à l’appui de ses demandes le contrat de bail signé le 11 mai 2020, ainsi que le contrat de cautionnement. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un exemplaire revêtu du paraphe manuscrit du bailleur, des quittances subrogatives également signées manuscritement par le mandataire du bailleur.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La demanderesse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le contrat de cautionnement, le commandement de payer délivré le 27 février 2024, un décompte de créance arrêté au 1er octobre 2025 ainsi qu’une quittance subrogative au 08 septembre 2025.

Il ressort de ces éléments qu’à la date du 08 septembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au titre de la garantie de loyers la somme de 7192,85 € et qu’elle n’a rien encaissé.

À l’audience la demanderesse sollicite une condamnation de M. [M] [J] au règlement de la somme totale de 7192,85 €.

En s’abstenant de comparaître, M. [M] [J] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, M. [M] [J] sera condamné au paiement de la somme de 7192,85 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés à septembre 2025 dont 2450,18 € produiront intérêts de retard au taux légal à compter du 27 février 2024, date du commandement de payer, et le surplus à compter du 03 avril 2025, date de l’assignation.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Le bail signé par les parties contient au paragraphe VIII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit d’huissier délivré le 27 février 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2450,18 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas repris le règlement du loyer courant.

Il convient de constater la résiliation du bail à compter du 27 avril 2025 et d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [M] [J] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 28 avril 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale à 250 € outre les charges. Cette indemnité sera payée dans les conditions prévues par le dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

M. [M] [J] sera condamné à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner M. [M] [J], succombant à l’instance, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 27 février 2024.

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Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. L’article 515 du même code ajoute que "hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.”

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare recevable la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

Condamne M. [M] [J] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7192,85 € (SEPT MILLE CENT QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS ET QUATRE-VINGT-CINQ CENTIMES) au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025 (échéance de juin 25 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 2450,18 € et du 03 avril 2025 pour le surplus ;

Constate la résiliation du bail à la date du 27 avril 2025 ;

Dit qu’à défaut par M. [M] [J] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7] (41) il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamne M. [M] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Cette indemnité sera payée directement par M. [M] [J] entre les mains de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière aura préalablement justifié avoir effectué le paiement entre les mains du bailleur au moyen d’une quittance subrogative ;

Condamne M. [M] [J] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [M] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 27 février 2024 ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,