TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 12 Janvier 2026

Expertise

N° RG 24/08733 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z5HF

N° de minute :

AFFAIRE

S.C.I. HERLEA

C/

S.A.R.L. LA SOCIÉTÉ LCDB [Localité 10]

DEMANDEUR

S.C.I. HERLEA

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0081

DEFENDEUR

S.A.R.L. LA SOCIÉTÉ LCDB [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0422

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 10 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2015, M. et Mme [G] ont donné à bail à la société LCDB [Localité 10] un local commercial, situé [Adresse 4], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 01 février 2015 contre paiement d’un loyer annuel de 15.000 euros.

Par acte en date du 25 juin 2023, M. et Mme [G] ont vendu à la SCI Herlea les locaux donnés à bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 05 juillet 2023, la société LCBD [Localité 10] a sollicité le renouvellement du bail à compter du 31 janvier 2024 pour une durée de 9 années entières et consécutives, les loyers, charges et conditions du bail demeurant inchangés.

Par exploit d’huissier signifié le 28 septembre 2023, la SCI Herlea a accepté le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 01 février 2024 mais a souhaité voir porter le prix du loyer annuel en principal, à compter de cette date, à la somme de 36 700 euros hors charges et hors taxe.

Par courrier en date du 28 novembre 2023, signifié par voie d’huissier le 15 décembre 2023, le conseil de la société LCDB [Localité 10] a fait connaître à la SCI Herlea qu’elle n’acceptait pas cette augmentation et que le loyer de renouvellement ne pourra être fixé qu’à la somme de 4235,75 euros hors taxes hors charges par trimestre, conformément à son montant actuel.

Par courrier recommandé distribué le 21 mai 2024, la SCI Herlea a communiqué, à la société LCDB [Localité 10], son mémoire initial en demande puis, par acte délivré le 17 octobre 2024, elle l’a fait assigner devant la présente juridiction afin d’obtenir, à titre principal, la fixation du prix du bail renouvelé et, à titre subsidiaire, la réalisation d’une expertise judiciaire.

Aux termes de son assignation, la SCI Herlea demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles R. 145-1 et suivants, R 145-23, R 145-28, L145-33, L145-34, L 145-11, R 145-6, R145-7 et R145-30 du code de commerce, de :

«Fixer le prix du bail renouvelé de locaux situés [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 11] à compter du 01 février 2024 à la valeur locative,

— sur la base de 36 700 euros HT/HC à compter du 01 février 2024 en principal et par an jusqu’à la date de notification du présent mémoire préalable,

puis

— sur la base de 37 287 euros HT/HC en principe et par an à compter de la notification du mémoire en demande

le bailleur sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an.

Subsidiairement, il est demandé au juge des loyers commerciaux que soit ordonnée une expertise en application des dispositions de l’article R145-30 du code de commerce et que dans ce cas le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé au montant du dernier loyer contractuel appelé. L’expert aura pour mission de :

— convoquer les parties, et dans le respect du contradictoire

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

— rechercher la valeur locative au 01 février 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixés judiciairement en application des dispositions des articles L145-33 et R 145-3 à R145-8 du code de commerce

— rendre compte du tout et donner son avis motivé

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions

Condamner la société locataire au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais et honoraires de l’expert taxés»

Aux termes de son mémoire en réponse en date du 22 octobre 2025, notifié par lettre recommandée du même jour distribuée le 25 octobre 2025, la société LCDB [Localité 10] formule, au visa des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, les demandes suivantes :

« DEBOUTER la Société SCI HERLEA de sa demande visant à voir fixer la valeur locative à compter du 1 er juillet 2021 à hauteur de 36.700 € HT/HC à compter du 1er février 2024 en principal et par an jusqu’à la date de notification du présent mémoire préalable, puis sur la base de 37.287 € HT/HC en principal et par an à compter du 21 mai 2024 ;

DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec mission de recueillir les éléments permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués au regard des critères de l’article L.145-33 du Code de Commerce ;

JUGER que l’expertise sera effectuée aux frais avancés de la Société SCI HERLEA, demanderesse ;

FIXER le loyer dû par la Société SCI HERLEA durant la procédure à la somme de 16.943 € HC HT par an correspondant au loyer contractuel annuel actuel ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la Société HERLEA à payer à la société LCDB [Localité 10] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

L’affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l’audience du 10 novembre 2025 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

« 1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

En l’espèce, après avoir décrit la situation du local au sein de la ville de Levallois-Perret, dont elle souligne l’attractivité, la SCI Herlea explique que la boutique, qui bénéficie d’une très bonne visibilité, se situe dans une rue particulièrement favorable pour le commerce exercé.

Elle justifie le montant du loyer sollicité en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, du fait de l’augmentation de la population, de celle de la fréquentation du métro et de l’existence de constructions nouvelles entre 2007 et 2016.

Elle soutient ainsi que l’activité de menuiserie exercée n’a pu que profiter de ces facteurs puisque le commerce offre, à toute famille ou société s’installant dans la ville, la possibilité de commander tout aménagement en bois, pose de parquet ou petite quincaillerie pour s’équiper, et souligne le fait qu’il n’existe qu’un seul autre menuisier sur la commune.

Elle retient donc une valeur locative de 450 euros par mètre carrés, en tenant compte d’une superficie loi Carrez de 94,30 mètres carrés, ainsi que d’une mezzanine et d’un local pour une superficie de 17,31 mètres carrés, à pondérer sur la base d’un coefficient de 0,4, soit une surface totale pondérée de 82,86 mètres carrés.

A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire et sollicite que le loyer provisionnel soit, dans cette hypothèse, fixé au montant du dernier loyer contractuel appelé.

La société LCDB [Localité 10] conteste le montant sollicité, qu’elle estime excessif et non justifié en raison de l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible de justifier un déplafonnement du loyer.

Elle considère en effet que l’évolution démographique ne peut démontrer à elle seule une quelconque incidence positive sur l’activité exercée, l’argument avancé ne reposant que sur une corrélation purement statistique alors qu’elle justifie d’une dégradation de son chiffre d’affaires et que les besoins de la population nouvellement installée ne correspondent pas à ceux visés par son activité de menuiserie sur mesure, parquet, fenêtres et découpe de bois.

Elle fait état d’une diminution de la fréquentation du métro, tout en relevant que le flux de voyageurs ne peut être assimilé à celui d’une clientèle, et indique qu’il n’est pas justifié d’une augmentation de la clientèle du fait des nouvelles constructions, dont elle relève qu’il s’agit majoritairement de programmes «clés en main », ne nécessitant donc pas l’ajout de menuiseries complémentaires.

Elle fait enfin état d’un environnement commercial marqué par une forte concurrence en raison de la présence de grandes surfaces de bricolage et d’enseignes spécialisées proposant des produits similaires, souvent à des prix plus attractifs, outre une situation dégradée des baux commerciaux à [Localité 12].

Concernant les références citées par la SCI Herlea, elle relève, outre leur caractère ancien, que les activités visées diffèrent de la sienne, tout comme les emplacements précis.

Elle conteste également la méthode d’évaluation retenue par la SCI Herlea consistant à découper les locaux en zones assorties de coefficient de pondération et à mélanger les surfaces « Carrez » et « hors Carrez » pour retenir une surface pondérée unique.

Elle fait enfin état d’une répartition, dans le bail, des charges et obligations particulièrement lourde pour le preneur qui s’oppose, selon elle, à l’argumentation de la SCI Herlea et à un déplafonnement

Elle soutient par conséquent qu’il apparaît nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire, les éléments avancés en demande ne permettant pas de caractériser une amélioration objective des conditions d’exploitation du commerce ni une hausse de sa performance économique et les pièces produites en demande ne suffisant pas à emporter la conviction du tribunal sur le quantum locatif exact, s’agissant d’une question technique, contextuelle et contradictoire.

Aux termes de leurs écritures, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, à savoir le 01 février 2024.

En application de l’article L.145-12 du code de commerce, qui dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue, il convient ainsi de constater le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 01 février 2024.

Toutefois, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ».

Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent.

Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail, acceptation de renouvellement, extrait K bis, attestation de chiffres d’affaires, extraits de site internet, avis d’échéance), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d’évaluer la valeur locative des locaux au 01 février 2024.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la SCI Herlea, qui sollicite une réévaluation du loyer à la hausse et a ainsi principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la société LCDB [Localité 10] devra payer à titre provisionnel, durant la durée de l’instance, une somme égale au loyer contractuel annuel actuel.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le renouvellement, à compter du 01 février 2024 du bail commercial, portant sur le local situé [Adresse 4] et conclu entre la SCI Herlea et la société LCDB [Localité 10] ;

ORDONNE, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé s’agissant des locaux commerciaux loués par la SCI Herlea à la société LCDB [Localité 10] situés [Adresse 4]

COMMET pour y procéder :

M. [O] [X]

[Adresse 8]

01.40.05.53.20

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;

* rechercher la valeur locative à la date du 01 février 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer plafonné, donner son avis sur un éventuel motif de déplafonnement,

* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 01 février 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 01 septembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises,

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI Herlea à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 01 mars 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire,

RENVOIE l’affaire à l’audience du 09 novembre 2026 pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et conclusions en ouverture de rapport si ce dernier a été rendu ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX