TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Pauline de LASTEYRIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08398 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZQT

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 29 avril 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT- OPH ( anciennement OPAC DE [Localité 4])

Etablissement Public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDERESSE

Madame [N] [P] [V]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pauline de LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0013 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-027069 du 05/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08398 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZQT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes sous seing privé des 3 juin 2010 et 23 avril 2015, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [P] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3970,59 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [P] [V] le 21 mars 2023.

Par assignation du 27 août 2024, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de Mme [N] [P] [V] et obtenir le prononcé de la capitalisation des intérêts, et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer dû en l’absence de résiliation du bail et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12868,97 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 10 février 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2025, s’élève désormais à 15852,61 euros.

Mme [N] [P] [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement de 30 mois à l’issue d’un moratoire de 6 mois et le rejet des demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 17 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3970,59 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mai 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que le versement intégral du loyer courant a été repris.

Par ailleurs, au regard des pièces financières versées au débat, les revenus du foyer de Mme [N] [P] [V] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une mensualité d’apurement en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [N] [P] [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

La demande d’astreinte pour assurer l’expulsion est rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2025, Mme [N] [P] [V] lui devait la somme de 15682,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [N] [P] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [N] [P] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d’allouer au bailleur, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux de la défenderesse ou de toute personne de son chef après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à la libération des lieux.

4. Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts, de droit, est ordonnée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [P] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il y a lieu de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [N] [P] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 18 mai 2023,

CONDAMNE Mme [N] [P] [V] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 15682,85 euros (quinze mille six cent quatre-vingt-deux euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025, terme de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [N] [P] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros puis chaque mois pendant 30 mois une somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [P] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 mai 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [P] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [N] [P] [V] sera condamnée à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [P] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 mars 2023 et celui de l’assignation du 27 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge