TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [X] [B]

M^e Christine MORIAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01678 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B4W

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1202

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Patricia PIOLET ,juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01678 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B4W

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé prenant effet le 10 septembre 2020, la SA ICF LA SABLIERE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] et Mme [R] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 599,87 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3227,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire, en vain.

La CAF a été informée de la situation de Monsieur [B] et Mme [R] le 12 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la SA ICF LA SABLIERE a fait assigner Monsieur [B] et Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

CONSTATER que les locataires n’ont pas saisi le juge pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location et la résiliation de plein droit du contrat de location,

ORDONNER en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

DIRE que l’astreinte courra pendant un délai de 3 mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il pourra être à nouveau fait droit,

ORDONNER la séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il lui plaira de choisir, et ce, en garantie des loyers et charges et indemnité d’occupation dus, aux frais, risques et périls des expulsés,

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum les locataires à lui verser la somme de 5896,41 euros en principal, à titre de provision, sauf à parfaire, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer valant mise en demeure de payer,

CONDAMNNER solidairement et à défaut in solidum, les locataires à lui payer à compter du 15 octobre 2024, date à laquelle la clause résolutoire a été acquise à son profit, et le contrat de bail résilié de plein droit, une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer en cours, majoré des charges, à titre de provision,

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum, les locataires à lui verser la somme de 650 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum les locataires aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais de commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 février 2025.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 14 mai 2025 et a été transmis au greffe. Lecture en a été faite à l’audience.

L’affaire a été appelé à l’audience du 15 mai 2025 et renvoyée au 20 juin 2025.

A cette date, la SA ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s’élève désormais à 9407,26 euros.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [B] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Mme [R] était représentée par un conseil lequel a contesté le montant de certains loyers, indiqué qu’un dossier FSL a été déposé, et sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire ainsi que le rejet de la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience, fournissant par ailleurs des éléments d’explication concernant le montant des loyers contestés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la défenderesse conteste le montant de la dette locative, et indique que certains montants de loyers ne sont pas justifiés, pas plus que les montants perçus au titre de la réduction du loyer de solidarité, mais force est de constater que si le décompte locatif mentionne effectivement de nombreux montants différents au titre des loyers, les avis d’échéances produits par le bailleur permettent de vérifier que chaque appel de loyer et charges adressé aux locataires détaille de façon très explicite chaque somme due et à quel titre elle doit être réglée.

Au total, il y a donc lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CAF deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Le bailleur est ainsi bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 octobre 2024.

1.3. Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur au regard du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter, et l’absence totale de paiement du loyer avant l’audience par les locataires ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement.

Les locataires étant occupants sans droit ni titre, il convient en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ICF LA SABLIERE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucun élément ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [B] et Mme [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ICF LA SABLIERE déclare qu’à la date de l’audience, Monsieur [B] et Mme [R] sont redevables de 9407,26 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 5896,41 euros, terme de décembre 2024 inclus.

Les défendeurs seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [B] et Mme [R], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SA ICF LA SABLIERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que le contrat prenant effet le 10 septembre 2020 entre la SA ICF LA SABLIERE, d’une part, et Monsieur [B] et Mme [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 15 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [B] et Mme [R], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [B] et Mme [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] et Mme [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation provisionnelle, qui se substitue au loyer dès la date de résiliation, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] et Mme [R] à payer à la SA ICF LA SABLIERE la somme de 5896,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] et Mme [R] à payer à la SA ICF LA SABLIERE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] et Mme [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification au Préfet et celui de l’assignation.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.