TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e EL JORD

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e EL JORD

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15317 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3JNA

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE, SAS, représentée par ses dirigeants légaux,

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0720

DÉFENDERESSE

Madame [I] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15317 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JNA

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 14 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [D] est propriétaire du lot n°35 au sein de l’immeuble du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 21 novembre 2023.

Aux termes de son assignation, il sollicite, au visa des articles 10, 10-1, de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

«Condamner Madame [I] [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] les sommes suivantes :

* l1.847,39 € au titre des charges de copropriété impayées au 9 novembre 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

* 4.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

* 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Madame [I] [D] aux entiers dépens. »

Citée à étude, Mme [D] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 23 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 14 mai 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges:

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15317 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JNA

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15317 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JNA

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de l1 847,39 euros au titre des charges impayées au 09 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [D] est propriétaire du lot n°35 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-18 décembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, et ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020  ;

-28 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022  ;

-07 septembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023  ;

-28 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024  ;

— la mise en demeure adressée à Mme [D] le 03 novembre 2022 lui réclamant la somme de 5684,41 euros ainsi que la relance en date du 01 décembre 2022;

— une sommation de payer délivrée le 10 mars 2023 portant sur la somme de 7381,88 euros ;

— le décompte sur la période du 01 juillet 2021 au 09 novembre 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 11 847, 39 euros, frais de recouvrement inclus.

Il ressort en effet de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes de :

-42 euros facturés le 03 novembre 2022 au titre de frais de mise en demeure,

-480 euros facturés le 01 avril 2023 au titre de frais d’huissier,

-163,97 euros facturés le 04 avril 2023 au titre de frais de sommation de payer de mars 2023,

-480 euros facturés le 09 novembre 2023 au titre de frais d’avocat,

soit un total de 1165,97 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 01 juillet 2023 au 31 décembre 2024 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais facturés avant la date de prise d’effet du contrat.

Les frais de mise en demeure, relance et sommation de payer, facturés le 03 novembre 2022, 01 avril 2023 et 04 avril 2023 ne sont donc pas retenus.

S’agissant des frais d’avocat, facturés 480 euros, il convient de relever que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Ces frais ne pourraient donc être retenus que s’ils excédaient la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce qui ressort au demeurant des termes mêmes du contrat qui prévoit une tarification« uniquement en cas de diligences exceptionnelles ».

Or, il n’est justifié en l’espèce, d’aucune diligences de cette nature excédant la gestion courante du syndic et traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Il n’y a donc pas lieu de retenir cette somme .

Le syndicat des coproprietaires justifie par conséquent d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 10 681,42 euros ( 11 847,39– 1165,97 ) que Mme [D] est condamnée à lui régler, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires explique qu’en omettant de payer ses charges, sans justifier de raisons valables, Mme [D] a commis une faute le privant de moyens financiers pour assurer l’entretien et la bonne gestion de l’immeuble, ce qui lui a causé un préjudice certain.

Il demande donc sa condamnation à lui régler la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [D] dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [I] [D] est condamnée aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner Mme [I] [D] à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [I] [D] à régler au syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] la somme de 10 681,42 euros avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation ;

Déboute le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [I] [D] aux dépens de l’instance ;

Condamne Mme [I] [D] à régler au syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 7] le 19 Juin 2025

La Greffière La Présidente