TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/57708 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C4S

AS M N° : 7

Assignation du :

22 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 septembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. MAJAX

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Laetitia FAYON de l’AARPI TOPAZE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C0245

DEFENDERESSE

S.A.S.U. LA GRANDE BOUCH

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 01 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 novembre 2023, la SCI Majax a donné à bail commercial à la société La Grande Bouch des locaux situés [Adresse 1] à Paris 18ème, pour une durée de neuf ans à compter du 15 novembre 2023, moyennant un loyer en principal de 42 000 € par an.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2024, la SCI Majax a mis en demeure la société La Grande Bouch de « supprimer sans délai les lave-linges et/ou sèche linges et leurs installations de plomberie en cave et de libérer les circulations communes ».

Par acte du 9 août 2024, la SCI Majax a signifié à la société La Grande Bouch un commandement pour inexécution de ses obligations locatives, la sommant, dans un délai d’un mois, de se conformer à " ses obligations personnelles, en :

— supprimant les lave-linges et/ou sèche-linge,

— supprimant les installations de plomberie y afférant,

— libérant les circulations communes. "

Par acte délivré le 22 octobre 2024, la SCI Majax a fait assigner la société La Grande Bouch devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— condamner la société La Grande Bouch à :

— retirer les installations d’électroménager dans les caves ainsi que les objets stockés dans les parties communes au sous-sol du Bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 2],

— cesser toute activité de conciergerie dans les caves,

— remettre en état les caves,

ce, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir et, passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse au bail consenti à la société La Grande Bouch par la SCI Majax et prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamner par provision la société La Grande Bouch à payer à la SCI Majax une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel jusqu’à son départ des lieux loués,

— se réserver le droit de liquider les astreintes provisoires et définitives,

— condamner la société La Grande Bouch au paiement de la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, un rapprochement des parties étant en cours.

A l’audience du 1er septembre 2025, la SCI Majax a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, la société La Grande Bouch n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Sur le trouble manifestement illicite

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Le bail commercial du 13 novembre 2016 prévoit à son article 3) Conditions :

« 2. De ne pouvoir déposer/ ni laisser séjourner quoi que ce soit, même momentanément, en dehors des lieux loués, notamment dans aucun lieu commun de l’immeuble. De ne pouvoir placer aucun objet ni étalage fixe ou mobile à l’extérieur des lieux loués. »

Au cas présent, la demanderesse soutient que l’utilisation des caves à des fins de conciergerie et l’entrepôt d’objets et de matériaux dans les parties communes constituent une violation du bail commercial conclu le 13 novembre 2026, laquelle caractérise un trouble manifestement illicite.

Il ressort en effet du procès-verbal de constat du 25 septembre 2024, postérieur à la mise en demeure du 12 juillet 2024 et au commandement du 9 août 2024 de retirer les installations litigieuses, que le commissaire de justice a relevé : « Au pied de l’escalier, je constate, adossés contre le mur en parpaings, je relève que sont entreposés des éléments de faïence, de cloisons et dalles. Je note également des tiges en bois, et ce sur toute la longueur de la circulation à ma gauche ».

Il résulte de ces éléments que la société La Grande Bouch a laissé du matériel dans les parties communes desservant les caves, caractérisant un trouble manifestement illicite auquel il convient d’y mettre fin.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à la société La Grande Bouch de retirer les objets stockés dans les parties communes au sous-sol du Bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 2], dans un délai d’un mois jours à compter de la signification de la présente ordonnance, passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard, pendant un délai de 3 mois.

En revanche, hormis la présence de machines à laver dans la cave, la demanderesse ne produit pas d’éléments complémentaires pour justifier l’exercice d’une activité de conciergerie par la défenderesse. La SCI Majax sera donc déboutée de sa demande tendant à voir cesser toute activité de conciergerie dans les caves par la société La Grande Bouch.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve du manquement du locataire.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations du bail soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial signé le 16 novembre 2023 comporte une clause résolutoire prévoyant "qu’en cas d’inexécution constatée d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter fait à personne ou à domicile élu contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, […] et l’expulsion au lieu immédiatement du simple ordonnance du référé, exécutoire sur minute et non susceptible d’appel, ainsi que le preneur l’accepte expressément et dès à présent ".

Le bail commercial du 13 novembre 2016 prévoit à son article 3) Conditions :

« 4. De ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun travaux de quelque nature que cela soit (peinture/ changement de distribution, changement d’aménagement, aucune démolition aux constructions, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction, changement d’enseigne, modification de façade, etc….) sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur »;

Par acte du 9 août 2024, la SCI Majax a signifié à la société La Grande Bouch un commandement pour inexécution de ses obligations locatives, la sommant, dans un délai d’un mois, de se conformer à " ses obligations personnelles, en :

— supprimant les lave-linges et/ou sèche-linge,

— supprimant les installations de plomberie y afférant,

— libérant les circulations communes. "

L’article L 145-41 du code de commerce, ainsi que la clause résolutoire et l’article 3) Conditions insérés au contrat de bail, y sont reproduits.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de se conformer aux dispositions du bail dans le délai d’un mois.

Il ressort du procès-verbal de constat du 25 septembre 2024, postérieur à la mise en demeure du 12 juillet 2024 et au commandement du 9 août 2024 de retirer les installations litigieuses, que le commissaire de justice a constaté : " Depuis la circulation, je relève, au niveau de la cave 40, que sont installés cinq équipements type lave-linge / sèche-linge.

Je constate, à droite, deux prises électriques et constate que court un réseau électrique entre cette cave et la cave voisine, lequel vient se piquer au niveau des boîtiers au-dessus des interrupteurs.

A l’aplomb du lave-linge qui est installé au fond de la pièce, je constate une auréole au niveau de la dalle.

A l’intérieur, je constate que du linge est entreposé en vrac sur les machines et au sol.

Au niveau de la cave 40, toujours depuis la circulation, je relève qu’est visible, au niveau voile à main droite, un percement, depuis lequel je relève une arrivée d’eau avec un robinet.

Au niveau des caves, je constate que court un réseau type réseau d’eau calorifugée. Je constate que ce réseau se prolonge au niveau du mur en parpaings avant la cave n°41, et ce par un trou grossier. "

Il résulte de ces éléments que la société La Grande Bouch a installé des machines à laver et les installations de plomberies y afférentes nécessitant de percer les murs, sans autorisation du bailleur, en méconnaissance du bail commercial, et ne les a pas retirées dans le délai imparti.

Les causes de ce commandement n’ont donc pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société La Grande Bouch et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux, en ce compris les machines à laver et les installations d’électroménager dans les caves, sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes accessoires

La société La Grande Bouch, partie perdante, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société La Grande Bouch ne permet d’écarter la demande de la SCI Majax formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Ordonnons à la société La Grande Bouch de retirer les objets stockés dans les parties communes au sous-sol du Bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 2], dans un délai d’un mois jours à compter de la signification de la présente ordonnance, passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard, pendant un délai de 3 mois ;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 septembre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société La Grande Bouch et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place, en ce compris les machines à laver et les installations d’électroménager dans les caves, est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société La Grande Bouch aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société La Grande Bouch à payer à la SCI Majax la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 29 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Lucie LETOMBE