TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sabine DE GRANRUT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11014 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O4D

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. GENERALI VIE,

[Adresse 1]

représentée par M^e Sabine DE GRANRUT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [U],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11014 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O4D

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2021, à effet le même jour, la société anonyme GENERALI VIE a consenti un bail d’habitation à [B] [U] sur des locaux situés au 1er étage, appartement n°1757, une cave n°6 au 1er sous-sol, lot 605 et un emplacement de stationnement n°78 au 2ème sous-sol, lot 471, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.152 euros et la somme de 400 euros à titre de provision mensuelle pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 34.145,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 24.965,89 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [B] [U] le 13 août 2024.

Par assignation du 22 novembre 2024, la société anonyme GENERALI VIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [B] [U], ordonner la mise sous séquestre des biens aux frais du locataire et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

24.965,89 euros au titre du paiement des causes du commandement de payer du 12 août 2024, juillet 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024,La somme de 8.114,94 euros au titre du solde de la dette locative depuis le commandement de payer et jusqu’au 12 octobre 2024, octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,226,86 euros au titre des frais de commandement et de signification à la CCAPEX, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, soit la somme de 2.704,98 euros, à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 novembre 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 mars 2025, la société anonyme GENERALI VIE, représentée par son conseil, a indiqué s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de l’absence de reprise du paiement du loyer courant, la dette s’élevant à la somme de 43.306,48 euros.

[B] [U] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société anonyme GENERALI VIE a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant [B] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme GENERALI VIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 24.965,89 euros n’a pas été réglée intégralement par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 octobre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas remplie.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. [B] [U] sera donc condamné à verser à la société anonyme GENERALI VIE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 2.704,98 euros, à partir du 13 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme GENERALI VIE ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société anonyme GENERALI VIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, [B] [U] lui devait la somme de 35.785,81 euros.

[B] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

4. Sur les frais du procès

[B] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 12 août 2024, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’assignation du 22 novembre 2024 et en ce non compris les autres actes d’huissier non utilisés au soutien de la présente procédure.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 15 décembre 2021 entre la société anonyme GENERALI VIE, d’une part, et [B] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au 1er étage, appartement n°1757, une cave n°6 au 1er sous-sol, lot 605 et un emplacement de stationnement n°78 au 2ème sous-sol, lot 471, [Adresse 3] est résilié depuis le 12 octobre 2024,

DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [B] [U] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à [B] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 1er étage, appartement n°1757, une cave n°6 au 1er sous-sol, lot 605 et un emplacement de stationnement n°78 au 2ème sous-sol, lot 471, [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS [B] [U] au paiement à la société anonyme GENERALI VIE, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 2.704,98 euros, correspondant au loyer et aux provisions pour charges mensuelles respectives,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 2.704,98 euros, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS [B] [U] à payer à la société anonyme GENERALI VIE, à titre provisionnel, la somme de 35.785,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS [B] [U] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 août 2024 et celui de l’assignation du 22 novembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la société anonyme GENERALI VIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge