TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [U] [T]

[X] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05394 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AJQ

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05394 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AJQ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 01/06/2023 à effet au 01/06/2023, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à M. [T] [U] et Mme [T] [X] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] [Localité 5], avec cave, pour un loyer de 756,9 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [T] [U] et Mme [T] [X] le 27/12/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 4057,70 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14/05/2024, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner M. [T] [U] et Mme [T] [X] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer à compter du 28/02/2024 ,

— voir ordonner l’expulsion sans délai de M. [T] [U] et Mme [T] [X] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [T] [X] au paiement à titre provisionnel :

• D’une somme de 3217,59 euros au titre de l’arriéré au 27/03/2024, février 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure

• D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

• D’une somme de 390 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 17/05/2024.

A l’audience du 30/09/2024 , le bailleur a maintenu ses demandes, en faisant valoir une absence de paiement du loyer courant, une décision du FSL favorable .

M. [T] [U] et Mme [T] [X], n’ont pas comparus ni été représentés, l’acte étant signifié à personne pour Mme [T] et à domicile pour M.[T].

Par décision du 10/12/2024, les débats ont été réouverts afin que les locataires soient reconvoqués, leur présence étant indispensable et que soit communiquée la décision du FSL

A l’audience du 21/01/2025, le bailleur précise que le FSL a été versée pour la somme de 2762.47 euros en octobre 2024, qu’il demeure dû une somme de 883.25 euros au mois de décembre 2024 inclus.

Il précise qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement et sollicite de ce fait la suspension des effets de la clause résolutoire. Il demande en cas de non- respect, la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

M. [T] [U] et Mme [T] [X] n’ont pas comparu ni été représentés.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 30/09/2024, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation

M. [T] [U] et Mme [T] [X] ont été régulièrement assignés et reconvoqués pour l’audience de réouverture des débats du 21/01/2025.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 29/12/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 27/12/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 01/06/2023 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 27/12/2023, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc bien de deux mois .

M. [T] [U] et Mme [T] [X] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 27/02/2024 à minuit soit à compter du 28/02/2024 .

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris en octobre et novembre 2024, avec versement du FSL pour 2662.47 euros le 01/10/2024 .

M. [T] [U] et Mme [T] [X] disposent de revenus de salaire de 1149 euros par mois et prestations de 1257 euros, ont quatre enfants à charge.Ils ont tardé à refaire une demande d’APL après un déménagement. Selon le diagnostic social et M.[T] a rencontré des problèmes de santé.

En l’absence d’opposition du bailleur, qui sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et compte tenu de l’apurement possible par les débiteurs selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [T] [U] et Mme [T] [X], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [T] [U] et Mme [T] [X] restent devoir une somme de 883.25 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15/01/2025, décembre 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [T] [X] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 27/12/2023 .

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 30 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [T] [X] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [T] [X] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

CONSTATE que M. [T] [U] et Mme [T] [X] ont été régulièrement assignés et reconvoqués

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 28/02/2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4], avec cave.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE solidairement M. [T] [U] et Mme [T] [X] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 883.25 euros au titre des loyers et charges dus au 15/01/2025, décembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 27/ 12/ 2023

AUTORISE M. [T] [U] et Mme [T] [X] à s’acquitter de la dette par 29 mensualités de 30 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 30ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [T] [U] et Mme [T] [X] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 5] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [T] [U] et Mme [T] [X], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en ce cas, solidairement M. [T] [U] et Mme [T] [X] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [T] [U] et Mme [T] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT