TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01454 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3K62

Minute : 25/00672

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE DRANCY

Représentant : Maître [S], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Madame [I] [C]

Monsieur xxx [W] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE DRANCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [I] [C]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur xxx [W] [U]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 juin 2022, l’OPH DE DRANCY a donné à bail à Mme [I] [C] et M. [W] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial de 340,98 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH de DRANCY, par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024 a fait signifier à Mme [I] [C] et M. [W] [U] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 088,87 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier dans le délai d’un mois que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

La situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandée avec accusé de réception reçu le 26 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, l’OPH DE DRANCY a fait assigner Mme [I] [C] et M. [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 3 octobre 2025, au visa des articles 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévues aux conditions générales du contrat de bail en date du 9 juin 2022 et visées dans le commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance, délivré le 16 septembre 2024,

Constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 9], et ce à compter du 17 novembre 2024,

En conséquence, ordonner l’expulsion sans délai de Mme [I] [C] et M. [Y] [W] [U] et de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la Force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

Condamner solidairement à titre provisionnel, Mme [I] [C] et M. [W] [U] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE DRANCY une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamner solidairement à titre provisionnel Mme [I] [C] et M. [Y] [W] [U] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de DRANCY, la somme de 4 382,62 euros au titre des arriérés de loyer et charges, échéance de janvier 2025 incluse, selon décompte arrêté au 3 février 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 16 septembre 2024,

Condamner solidairement Mme [I] [C] et M. [W] [U] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE DRANCY la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement délivré le 16 septembre 2024.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 23 mai 2025.

A l’audience du 3 octobre 2025, l’OPH DE DRANCY, représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande de résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 3 711,77 euros. Il a indiqué être favorable à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [W] [U] a comparu en personne. Il a produit son attestation d’assurance et a expliqué que les revenus du couple étaient de 3 700 euros. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de continuer à régler en plus de son loyer la somme de 200 euros.

Mme [I] [C], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [I] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de ses demandes, l’OPH de DRANCY verse aux débats le bail signé le 22 juin 2022, le commandement de payer délivré le 16 septembre 2024 et un décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse mentionnant un solde dû de 3 711,77 euros.

Le bail prévoit à son article 3, que « dans le cas où le présent contrat est convenu au bénéfice de plusieurs locataires, ceux-ci se reconnaissent solidairement tenus aux obligation résultant pour eux du contrat de location sans qu’ils puissent opposer ni le bénéfice de discussion ni le bénéfice de division. »

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [I] [C] et M. [W] [U] à payer à l’OPH de DRANCY la somme provisionnelle de 3 711,77 euros arrêtée au 23 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des règlements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du même code précise que « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, l’OPH DE DRANCY se désiste de sa demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs. Mme [I] [C] et M. [W] [U] n’ayant pas présenté de défense au fond sur cette demande celui-ci est parfait et il convient de le constater.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH de DRANCY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 mai 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH de DRANCY aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clauses résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit que « Faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer, du supplément de loyer de solidarité si celui-ci a lieu, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, al présente location sera immédiatement résiliée de plein droit, à l’initiative de l’OPH. »

L’OPH de DRANCY a fait signifier à Mme [I] [C] et M. [W] [U] un commandement de payer le 16 septembre 2024 la somme de 3 088,87 euros au titre de son arriéré locatif. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 17 novembre 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [W] [U] a proposé de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 200 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués que Mme [I] [C] et M. [W] [U] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience. L’OPH DE DRANCY s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [I] [C] et M. [W] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [I] [C] et M. [W] [U] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [I] [C] et M. [W] [U] devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH de DRANCY sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où Mme [I] [C] et M. [W] [U] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer actualisé augmenté des charges récupérables, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux manifesté par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [C] et M. [W] [U] qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement en date du 16 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [I] [C] et M. [W] [U] seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate le désistement de l’OPH DE DRANCY de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’attestation d’assurance,

Déclare recevable la demande de l’OPH de DRANCY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 juin 2022, entre l’OPH de DRANCY et Mme [I] [C] et M. [W] [U] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 17 novembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement Mme [I] [C] et M. [W] [U] à payer à l’OPH de DRANCY la somme provisionnelle de 3 711,77 euros arrêtée au 23 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [I] [C] et M. [W] [U] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [I] [C] et M. [W] [U] à s’acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la présente décision, et les autres versements devront intervenir en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux situés [Adresse 9] de Mme [I] [C] et M. [W] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, in solidum Mme [I] [C] et M. [W] [U] à payer à l’OPH de DRANCY une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges récupérables, à compter 17 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum Mme [I] [C] et M. [W] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement du 16 septembre 2024,

Condamne in solidum Mme [I] [C] et M. [W] [U] à payer à l’OPH de DRANCY une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge