TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [Localité 14]

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e JAMI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/07984

N° Portalis 352J-W-B7H-C2DAJ

N° MINUTE :

Assignation du :

14 juin 2023

JUGEMENT

rendu le 21 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [G] [B]

Madame [J] [S] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentés par Maître Nathalie VERSIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0073

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT, S.A.

[Adresse 11]

[Localité 10]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/07984 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DAJ

DÉBATS

A l’audience du 20 décembre 2024 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est composé d’un bâtiment A avec ascenseur et d’un bâtiment B sans ascenseur.

Mme [J] [S] épouse [B] et M. [G] [B] sont propriétaires des lots n°18 et 19 dans le bâtiment B, consistant en deux appartements situés au rez-de-chaussée et au premier étage, tous deux reliés par un escalier intérieur privatif.

Lors de l’assemblée générale spéciale du 20 avril 2023, à laquelle seuls les copropriétaires du bâtiment B ont été convoqués, les résolutions n°4 et 5 portant sur l’installation d’un ascenseur dans le bâtiment B desservant uniquement les 2ème et 3ème étages dont les travaux seront mis à la charge des copropriétaires des lots desdits étages ont été adoptées.

C’est dans ces conditions que les époux [B] ont fait assigner, par exploit de commissaire de justice en date du 14 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] aux fins principalement d’annulation de l’assemblée générale du 20 avril 2023, et subsidiairement des résolutions n°4 et n°5.

*

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, les époux [B] demandent au tribunal, au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 7, 9, 10, 10-1 et 13 du décret du 17 mars 1967, de :

« DECLARER Monsieur et Madame [B] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

ANNULER l’assemblée spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] qui s’est tenue le 20 avril 2023 ;

SUBSIDIAIREMENT, ANNULER les 4ème et 5ème décisions adoptées par l’assemblée des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9] le 20 avril 2023.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/07984 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DAJ

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie VERSIGNY, Avocat au Barreau de Paris ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 8ème demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 11, 13, 14,15,17,18 et 64 du décret du 17 mars 1967, de :

« DEBOUTER [G] [B] et Madame [J] [S] épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées contre le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] ;

CONDAMNER in solidum/solidairement [G] [B] et Madame [J] [S] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER les même aux entiers dépens ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 20 décembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 21 février 2025 prorogée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale spéciale du 20 avril 2023

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation de l’assemblée générale formulée par les époux [B], dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ils disposent de la qualité d’opposants pour avoir voté contre l’ensemble des résolutions ainsi qu’établi par le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 avril 2023.

Au soutien de leur demande d’annulation, les époux [B] soutiennent que les travaux d’installation d’un ascenseur dans le bâtiment B, portent sur des parties communes générales et non sur des parties communes spéciales, de sorte que l’ensemble des copropriétaires des bâtiments A et B devaient être convoqués à l’assemblée du 20 avril 2023, et non seulement les copropriétaires du bâtiment B. Ils estiment que c’est une assemblée générale ordinaire qui aurait dû être convoquée et non une assemblée spéciale puisque les parties communes concernées sont générales et non spéciales. Ils ajoutent que la création d’un élément d’équipement commun affectant les parties communes relève de la majorité de l’article 25 et relèvent que le bâtiment B compte 4 copropriétaires et non trois et que M. [Z], occupant les lots 22 à 28 aurait dû être convoqué à cette assemblée générale spéciale.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que seuls les copropriétaires du bâtiment B devaient être convoqués à cette assemblée générale dès lors qu’en application du règlement de copropriété, les travaux envisagés portaient sur une partie commune spéciale au bâtiment B pour lequel le règlement prévoit des charges particulières d’escalier.

Sur ce,

Aux termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

L’article 6-2 de cette même loi prévoit que « les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Sels prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

L’article 6-4 de cette loi, introduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018, dispose quant à lui que « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. ». Dans ses dispositions transitoires, la loi du 23 novembre 2018 a prévu que pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022 et dont le règlement de copropriété ne mentionne pas de parties communes spéciales, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales la question de cette mention dans le règlement de copropriété. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété n’entraîne toutefois pas de conséquence sur l’existence de ces parties communes, dès lors que la régularisation a été opérée au cours d’une assemblée générale.

En l’espèce, il n’est pas contesté que lors de l’assemblée querellée, seuls les copropriétaires du bâtiment B ont été convoqués représentant un total de 1.000 tantièmes sur les 10.000 que compte la copropriété. Les parties s’opposent sur la détermination des copropriétaires qui devaient être convoqués à cette assemblée, appelée à voter le principe de l’installation d’un ascenseur dans l’escalier B du bâtiment B.

Contrairement à ce que soutient que le syndicat des copropriétaires, si le règlement de copropriété énonce le principe de la distinction entre « parties communes générales » et « parties communes particulières », le tribunal relève que le paragraphe 9.2.2 de ce règlement relatif à la désignation des parties communes particulières (page 23), comporte la mention « sans objet ».

En outre, si le règlement désigne aux paragraphes 10.3.1 à 10.3.12 des « parties communes spéciales partagées entre certains lots », il apparait que l’escalier du bâtiment B n’est nullement concerné par cette énumération et qu’il n’est donc à cet égard pas qualifié comme partie commune spéciale par le règlement de copropriété.

Décision du 21 mars 2025

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Enfin, il ressort de ce même règlement de copropriété que « les escaliers (A, B, service 1 et service 2), leurs cages et paliers » sont expressément désignés comme des parties communes générales (paragraphe 9.1.2.).

La faculté ouverte par l’article 6-2 susvisé de soumettre au vote des seuls copropriétaires concernés les décisions afférentes aux parties communes spéciales suppose que la création de ces parties communes spéciales soit prévue par le règlement de copropriété ou par une décision de l’assemblée générale conformément au processus de régularisation institué par la loi Elan du 23 novembre 2018, le seul fait que des charges spéciales soient prévues par le règlement de copropriété pour l’escalier B étant insuffisant à emporter la qualification de partie commune spéciale.

Le syndicat des copropriétaires ne faisant nullement état ni ne justifiant d’aucune régularisation intervenue lors d’une assemblée générale pour acter la création d’une partie commune spéciale pour l’escalier B, il convient, sauf à dénaturer le règlement de copropriété qui l’énonce clairement, de juger que l’escalier B, dans lequel l’installation d’un ascenseur est envisagée par les résolutions soumises au vote lors de l’assemblée générale spéciale du 20 avril 2023, constitue une partie commune générale.

Les résolutions concernant l’installation d’un ascenseur dans cette partie commune générale devaient donc être soumises au vote de l’ensemble des copropriétaires et non à celui des seuls copropriétaires du bâtiment B.

L’assemblée générale spéciale du 20 avril 2023 sera donc annulée pour ce seul motif, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens soulevés et demandes subsidiaires d’annulation de résolutions.

2- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

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Compte tenu du sens de la présente décision, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre, les époux [B] n’ayant par ailleurs pas formulé de demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ANNULE l’assemblée générale spéciale de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 13] du 20 avril 2023 en son entier ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] 8ème aux entiers dépens, avec autorisation donnée à Maître Nathalie Versigny, avocate au barreau de Paris, de recouvrer directement ceux des dépens qu’elle aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 13] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait et jugé à [Localité 12] le 21 mars 2025

La greffière La présidente