TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09736 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DXY

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 24 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [D],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître BILSKI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [F],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître ABOUKHATER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 24 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09736 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DXY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2013 à effet au 1er septembre 2012, Mme [U] [X] a donné à bail à M. [M] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

M. [J] [D] est devenu propriétaire de l’appartement le 26 mars 2019.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, M. [J] [D] a fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 31 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, M. [J] [D] a fait assigner M. [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— prononcer la validation du congé délivré le 27 octobre 2023 avec prise d’effet au 31 août 2024,

— juger que M. [M] [F] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [M] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles aux frais du défendeur,

— condamner M. [M] [F] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, augmenté de 100%, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [M] [F] à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 11 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 27 juin 2025, M. [J] [D], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, a actualisé sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3000 euros, et a demandé la condamnation de M. [M] [F] à lui payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel. Il s’est opposé à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux. Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que le congé n’était pas contesté par M. [M] [F] qui refusait malgré tout de quitter les lieux et a ainsi déjà bénéficié d’un délai. S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, il a indiqué que M. [M] [F] avait refusé les visites de l’agence immobilière.

M. [M] [F], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles il a sollicité un délai de douze mois pour quitter les lieux, la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer, et le rejet des demandes indemnitaires au titre des frais irrépétibles. Au soutien de ses prétentions, il a fait part de ses ressources irrégulières et de ses demandes infructueuses de logement social malgré son caractère prioritaire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

Sur les délais

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Conformément aux termes du bail, ce dernier a pris effet le 1er septembre 2012 pour une durée de trois ans. Il a ainsi été tacitement reconduit le 1er septembre 2015, le 1er septembre 2018 et le 1er septembre 2021 pour venir à échéance le 31 août 2024 à minuit. Le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice le 27 octobre 2023, soit plus de six mois avant la date effective du congé.

Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

Sur le motif

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le prix doit être fixé dans l’offre faite au locataire. Il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Enfin, il ressort de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le congé délivré le 27 octobre 2023 comprend une offre de vente du bien loué au prix de 250 000 euros net vendeur. M. [J] [D] verse également aux débats des éléments démontrant le caractère réel et sérieux du motif du congé.

Le congé, non contesté, est ainsi régulier sur la forme et sur le fond et le bail s’est donc trouvé résilié le 31 août 2024 à minuit.

M. [M] [F] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er septembre 2024 et il convient de lui ordonner de quitter les lieux, et à défaut d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, aucun élément ne justifiant la suppression des délais légaux.

M. [M] [F] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, révisions incluses. Si le bail conclu entre les parties prévoit le doublement du loyer, cette disposition doit s’analyser comme une pénalité et cette clause sera réputée non écrite.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la date de résiliation du contrat soit le 1er septembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [J] [D] ou à son mandataire.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [M] [F] justifie de ses faibles ressources, de la présence au domicile d’un enfant mineur, d’une demande de logement social effectuée le 28 mars 2019 et depuis renouvelée, ainsi que du caractère prioritaire de sa situation. Il justifie de la condamnation de l’Etat du fait de l’absence de proposition de logement à son égard.

M. [J] [D] ne justifie de son côté ni de sa situation personnelle ni de sa situation financière.

Il ressort de ces éléments que M. [M] [F] justifie ne pas avoir les capacités financières pour rechercher un logement dans le parc privé et de ses démarches actives pour être logé dans le parc social. Il a en charge un enfant encore mineur. Si la volonté de vendre de M. [J] [D] ne fait aucun doute, il ne justifie d’aucun élément quant à sa situation personnelle ou financière. Au regard de ces éléments et de la situation de M. [M] [F], il convient de lui laisser un temps supplémentaire pour quitter les lieux.

Un délai supplémentaire de neuf mois pour quitter les lieux lui sera accordé.

Sur le préjudice matériel

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Au terme de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.

En l’espèce, M. [J] [D] sollicite l’indemnisation du préjudice matériel né du refus de M. [M] [F] de laisser accéder l’agence immobilière au bien litigieux pour effectuer des visites. Il verse aux débats deux courriels de l’agence immobilière mandatée en date des 26 mai 2025 et 17 juin 2025 indiquant le refus de M. [F] de donner des créneaux de visite et proposant de cesser le processus de vente.

Si M. [M] [F] verse aux débats un courriel démontrant qu’il a accepté un rendez-vous le 14 mai 2025 avec un mandataire de son propriétaire, ce mail émane d’un administrateur de biens dont il n’est pas précisé s’il est en charge de la vente de l’appartement ou s’il est syndic de copropriété.

M. [J] [D] apporte donc la preuve que M. [M] [F] a refusé l’accès à son logement à l’agence immobilière chargée de la vente du bien et ce dernier échoue à apporter la preuve du contraire.

Ce refus a nécessairement causé un préjudice à M. [J] [D] en ce qu’il retarde le processus de vente.

Dès lors, il démontre un préjudice qui sera indemnisé à hauteur de 500 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [M] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 1500 euros à M. [J] [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d’y déroger.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [M] [F] par M. [J] [D] d’un congé pour vendre relatif au bail du 25 mars 2013 à effet au 1er septembre 2012 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 août 2024 à minuit,

ORDONNE à M. [M] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

ACCORDE cependant à M. [M] [F] un délai supplémentaire de neuf mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

DIT qu’à défaut de libération volontaire à l’issue de ces délais, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DEBOUTE M. [J] [D] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [M] [F] à verser à M. [J] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, révisions incluses,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à M. [J] [D] ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [F] à payer à M. [J] [D] la somme de 500 euros au titre du préjudice matériel,

CONDAMNE M. [M] [F] à payer à M. [J] [D] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [F] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge