TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/02584

N° Portalis 352J-W-B7G-CWEA5

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

22 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MANHATTAN GIGOLO

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Rochfelaire IBARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0923

DÉFENDERESSES

Madame [E] [W] [U]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [K] [P]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Toutes deux représentées par M^e Laurence ATTALI-MULLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0421

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/02584 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWEA5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 20 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 1997, M. [J] [P], aux droits duquel sont venues Mme [E] [U], usufruitière, et Mme [K] [P], nue propriétaire (ci-après, les consorts [P]) ont consenti à la SA Europe Food Distribution, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4], à [Localité 14].

Par jugement en date du 30 mars 1998 le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Europe Food Distribution.

Par acte sous seing privé du 14 octobre 1998, la société Europe Food Distribution, assistée de Maître [T] [R], ès-qualités d’administrateur judiciaire, a cédé son droit au bail à la SARL Manhattan Gigolo et les parties ont conclu un nouveau bail sur les locaux du [Adresse 5], à destination de « PRET A PORTER, CONFECTION et accessoires s’y rapportant. Les locaux des 1er et 2nd étages devant être utilisés pour l’habitation », moyennant un loyer annuel en principal de 570.000 francs (soit 86.895,94 euros) avec une minoration pour participation aux travaux d’installation par le preneur, à hauteur de 466.000 francs (soit 70.126,55 euros) pour les deux premières années et 518 000 francs (soit 78.968,59 euros) pour les trois années suivantes.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à effet du 1er juillet 1998 au 30 juin 2007.

Les locaux sont désignés ainsi qu’il suit :

«-au rez-de-chaussée : boutique, sanitaire, cuisine

— au premier étage :

—  2 pièces, cuisine, sanitaires, WC, dégagement accessible par un escalier indépendant

— une pièce, grenier, dégagement accessible depuis la boutique

— au 2nd étage : 4 pièces, sanitaire accessible depuis un escalier indépendant

— au sous-sol : cave reliée à la boutique ».

Par acte sous seing privé du 23 mars 2009, les parties ont renouvelé le bail pour une nouvelle durée de neuf années, à effet du 1er juillet 2007 au 30 juin 2018, moyennant un loyer annuel de 144.000 euros hors taxes, hors charges.

Par acte sous seing privé du 11 avril 2018, un nouveau renouvellement du bail a été conclu entre les mêmes parties pour une durée de neuf années à effet du 1er juillet 2018 au 30 juin 2027, moyennant un loyer annuel de 170.000 euros hors taxes, hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 12 avril 2021, les consorts [P] ont fait délivrer à la preneuse un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 178.577,43 euros au titre des arriérés locatifs et de la clause pénale stipulée dans le bail.

Suivant acte d’huissier de justice signifié le 11 mai 2021, la société Manhattan Gigolo a assigné les consorts [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’opposition au commandement de payer, de fixation de la valeur locative et d’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été enrôlée devant la 2ème section de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG21/07010.

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2021, la société Manhattan Gigolo et les consorts [P] ont conclu un protocole transactionnel organisant des concessions réciproques prévoyant notamment la résiliation anticipée du bail au 2 août 2021 à 12h00, la renonciation définitive et irrévocable des bailleresses à poursuivre la preneuse en paiement de sa dette locative, le versement par la preneuse d’une indemnité forfaitaire et transactionnelle entre les mains des bailleresses et la renonciation réciproque des parties à former toutes actions, demandes ou prétentions qui auraient pour objet le bail commercial du 11 avril 2018.

Par ordonnance en date du 10 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré parfait le désistement de l’instance et de l’action de la société Manhattan et a constaté l’extinction de l’instance enregistrée sous le n° RG21/07010 et le dessaisissement du tribunal.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice signifié le 22 février 2022, la société Manhattan Gigolo a assigné les bailleresses devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

— prononcer la nullité des trois baux commerciaux conclus les 12 octobre 1998, 23 mars 2009 et 11 avril 2018 pour violation des conditions de validité des obligations conventionnelles et des dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation,

— prononcer en conséquence la nullité et subsidiairement la caducité du protocole d’accord transactionnel du 22 juillet 2021 pour violation des conditions de validité des obligations conventionnelles et des dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 2060 du code civil,

— condamner in solidum les consorts [P], à lui payer la somme totale de 4.427.370, 20 euros dont:

* 91.076, 45 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

* 4.136.313, 80 euros à titre de restitution des loyers, charges impôts et taxes ;

* 200.000 euros, sauf à parfaire, au titre de restitution des impenses ;

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/02584 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWEA5

— condamner in solidum les consorts [P] à lui payer la somme totale de 880.000 euros, dont :

* 800.000 euros à titre de dommages et intérêts pour indemnisation de son préjudice découlant de la perte de chance de céder son fonds de commerce ou son droit au bail ;

* 25.000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation de frais de déménagement et d’emménagement dans les nouveaux locaux suite à la remise des clés du 2 août 2021 ;

* 5.000 euros à titre de frais de déménagement des lignes téléphoniques et transfert de siège social en dehors du département ;

* 50.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice d’image et de notoriété suite à la perte d’un emplacement commercial historique de premier plan ;

— donner acte à la société Manhattan Gigolo de son offre d’indemnisation de la jouissance et de l’occupation des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 13] qui ne saurait être distincte de l’évaluation du m2 des locaux d’habitation proposée par l’Observatoire des loyers parisiens (OLAP) à raison de 25 euros/m2 sur une superficie locative estimée sauf à parfaire à 300 m2.

— juger et dire, le cas échéant, que “les consorts [P] ne sont pas restituables consécutivement à l’annulation des baux en raison de l’application des principes généraux du droit « fraus omnia corrompit » et « nemo auditur propriam turpidatem allegens » dont ils sont invariablement justificiables”,

— ordonner, le cas échéant, la compensation à due concurrence des créances réciproques connexes et liquides des consorts [P] et de la société Manhattan Gigolo dont le montant total ne pourra excéder les cinq dernières années d’occupation des lieux et les créances de restitution des loyers et charges locatives, dépôt de garantie,

— condamner in solidum les consorts [P] aux entiers dépens,

— condamner in solidum les consorts [P] au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions y compris celle tendant au retrait de l’exécution provisoire de droit en raison de l’ordre public de la matière.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2023, les consorts [P] demandent au tribunal de :

— débouter la société Manhattan Gigolo en ses demandes, fins et conclusions ;

— les recevoir en leurs demandes fins et conclusions,

En conséquence,

— constater l’absence de changement d’usage des lieux loués à la société Manhattan Gigolo, usage tel que visé dans la déclaration fiscale modèle C du 14 octobre 1970 et la déclaration fiscale modèle H2 du 14 octobre 1970 ;

— dire l’usage des lieux loués à la société Manhattan Gigolo conforme à leur usage en 1970 ;

— dire la boutique au rez-de-chaussée et la cave, comme le débarras au premier étage directement accessible par un escalier dans la boutique, sont hors du champ d’application des dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation,

— dire que les appartements du 1er et 2ème étage, accessibles par un escalier indépendant à la boutique, n’ont nullement été transformés en un autre usage au regard des dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation,

En conséquence,

— dire que les baux consentis à la société Manhattan Gigolo sont conformes à leur usage au regard des dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation,

— débouter la société Manhattan Gigolo de ses demandes tendant à voir déclarer nuls les baux successifs conclus depuis le 12 octobre 1998, et les débouter en conséquence de ses demandes indemnitaires en tous points infondées et toutes autres demandes,

En tout état de cause,

— condamner la société Manhattan Gigolo, à leur payer la somme de 219.690,58 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, correspondant au montant de la dette locative de la société Manhattan Gigolo en juillet 2021,

— condamner la société Manhattan Gigolo, à leur payer la somme de 755, 87 euros, correspondant au montant des frais réglés par les défenderesses à la suite de la signature de la résiliation amiable et prévus à l’acte à la charge de la société Manhattan Gigolo,

— ordonner le règlement des intérêts légaux en application de l’article 1343-2 du code civil, avec capitalisation, et ce, à compter du 1er juillet 2021,

— condamner la société Manhattan Gigolo à leur payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Manhattan Gigolo au paiement des entiers dépens en ce compris les frais comprenant l’indemnité de procédure,

— ordonner l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il y a lieu au préalable de préciser que le tribunal ne prendra pas en compte les conclusions récapitulatives en demande n°1 de la société Manhattan Gigolo, figurant dans son dossier déposé au tribunal, dès lors que celles-ci, auxquelles aucun accusé de réception du réseau privé virtuel des avocats n’est joint, ne figurent pas dans les conclusions échangées sur ledit réseau, de sorte qu’il n’est pas justifié de leur notification régulière entre avocats, telle que prévue par les articles 748-1 et suivants du code de procédure civile.

Par ailleurs, il convient de relever que certaines demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « prononcer », « juger » et « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de nullité du bail et des renouvellements successifs

Au soutien de sa demande de nullité, la demanderesse invoque la violation des dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation lors de la conclusion des baux entre les parties. Elle précise qu’en application de ces dispositions, tout accord de volonté ayant pour objet l’occupation ou la jouissance d’un immeuble à usage d’habitation à un usage autre sans autorisation préalable de changement de destination octroyée par arrêté municipal ou préfectoral est nul et que cette nullité d’ordre public peut être invoquée par voie d’exception sans limitation de durée. Elle expose que les bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et ont fait preuve d’une abstention dolosive en retenant une information essentielle et déterminante de son consentement ayant entraîné, à son encontre, une erreur sur la qualité des locaux et de la prestation promise.

Les défenderesses répliquent pour l’essentiel que la destination des locaux est parfaitement décrite dans chacun des actes, que le changement d’usage prévu par l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ne concernent que les locaux à usage d’habitation au 1er janvier 1970 qui sont transformés en un autre usage, ce qui n’est pas le cas des locaux situés au premier et second étage, qui n’ont jamais été transformés à un autre usage qu’à l’habitation. Elle ajoute que les locaux situés au rez-de-chaussée, la cave et le « débarras » ont toujours été à usage commercial et sont donc hors du champ d’application des dispositions du code de la construction et de l’habitation.

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation énonce : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 16] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.»

Il est constant que l’usage d’habitation d’un local, au titre de l’article L.631-7 du CCH, peut être apporté par tout mode de preuve, et il existe une présomption d’usage d’habitation lorsque le local était affecté à cet effet au 1er janvier 1970.

En l’espèce, la désignation et la destination des locaux loués est la suivante :

* S’agissant du bail en date du 14 octobre 1998 :

« ARTICLE III- DESIGNATION

— Au rez-de-chaussée : boutique, sanitaire, cuisine

— Au 1 er étage : – 2 pièces, cuisine, sanitaires, WC, dégagement accessible par un escalier indépendant

— Une pièce, grenier, dégagement accessible depuis la boutique 6

— au 2nd étage : 4 pièces, sanitaire accessible par un escalier indépendant

— au sous-sol : cave reliée à la boutique »

« ARTICLE V- DESTINATION

Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que le commerce de PRET A PORTER CONFECTION et accessoires s’y rapportant, les locaux des 1ers et des 2nd devant être utilisés pour l’habitation. »

* S’agissant du bail en date du 23 mars 2009 :

« ARTICLE II- DESIGNATION

— Au rez-de-chaussée : boutique, réserve et deux sanitaires

— Au 1 er étage : – 2 pièces, cuisine, sanitaires, WC, dégagement accessibles par un escalier indépendant

— au 2 nd étage : 4 pièces, sanitaires accessibles par un escalier indépendant

— au sous-sol : cave reliée à la boutique. »

« ARTICLE IV- DESTINATION

Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que le commerce de PRET A PORTER CONFECTION et accessoires s’y rapportant, les locaux des 1ers et des 2nd devant être utilisés pour l’habitation. »

— S’agissant du bail en date du 11 avril 2018 :

« ARTICLE II- DESIGNATION

— Au rez-de-chaussée : boutique, réserve et deux sanitaires

— Au 1er étage : – 2 pièces, cuisine, sanitaires, WC, dégagement accessibles par un escalier indépendant

— au 2nd étage : 4 pièces, sanitaires accessibles par un escalier indépendant

— au sous-sol : cave reliée à la boutique. »

« ARTICLE IV- DESTINATION

Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que le commerce de PRET A PORTER CONFECTION et accessoires s’y rapportant, les locaux des 1 ers et des 2 nd devant être utilisés pour l’habitation. »

C’est à juste titre que les consorts [P] font valoir que deux modes de preuve peuvent être mis en œuvre pour déterminer l’usage de locaux :

— soit l’usage indiqué dans la révision foncière de 1970 : dans ce cas, la seule preuve que le local était utilisé à un usage autre que d’habitation au 1er janvier 1970 suffit à rendre cet usage régulier;

— soit l’usage continu depuis le 1er janvier 1970 : dans ce cas, la preuve par tous moyens est admise.

Les défenderesses versent aux débats :

— Une déclaration fiscale modèle C du 14 octobre 1970, relative aux « locaux commerciaux et bien divers à l’exclusion des locaux d’habitation et à l’usage professionnel et des établissements industriels » établissant sans ambiguïté l’affectation commerciale de la cave du sous-sol, de la boutique du rez-de-chaussée et du débarras du premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4], dans le [Localité 2] ;

— Une déclaration fiscale modèle H du 14 octobre 1970, relative aux « locaux d’habitation et à usage professionnel » mentionnant que les appartements du premier et du second étages de l’immeuble situé [Adresse 4], dans le [Localité 2] sont utilisés à usage d’habitation ;

— Une attestation de propriété établie par Maître [B] [H], Notaire associé de la SCP Christine Gremont-Lardière, [B] [H], Aymeric Leimacher, notaires au [Adresse 10], en date du 28 janvier 2016 qui précise que l’immeuble du [Adresse 6] est à usage de commerce et d’habitation,

— Une attestation délivrée par la Direction du logement et de l’habitat de la Mairie de [Localité 12] du 14 juin 2022, aux termes de laquelle il est précisé que «aucune autorisation subordonnée à une compensation n’a été délivrée pour les locaux depuis 1970. Ces locaux n’ont pas été proposés en compensation dans le cadre d’une opération de changement d’usage depuis 1970. L’administration n’a connaissance d’aucun local affecté temporairement à l’habitation dans cet immeuble entre le 1er janvier 1970 et le 10 juin 2005 ».

Il résulte suffisamment de ces éléments que les locaux situés au rez- de-chaussée, la cave, accessible par une trappe dans la boutique du rez-de-chaussée, et le débarras situé au 1er étage et directement accessible par un escalier dans la boutique étaient tous trois à usage commercial au 1er janvier 1970 et le sont restés depuis lors.

En outre les locaux situés aux premier et second étages, tels qu’expressément désignés dans le contrat de bail initial du 14 octobre 1998 et les renouvellements signés les 23 mars 2009 et 11 avril 2018, et qui ne peuvent avoir un autre usage que celui d’habitation, n’ont pas été transformés à un autre usage.

Aucune contrariété aux dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 du CCH n’est dès lors caractérisée.

En conséquence, la demande de nullité des baux formée par la société Manhattan Gigolo n’est pas fondée et sera rejetée.

Dès lors les demandes subséquentes de restitution des diverses sommes versées en exécution des dits baux et de dommages et intérêts formées par la société Manhattan Gigolo en raison de la nullité des baux ne peuvent davantage prospérer et seront également rejetées.

Sur la demande de nullité et, à défaut de caducité, du protocole transactionnel

La demanderesse fait valoir que la transaction intervenue entre les parties par protocole d’accord du 22 juillet 2021 est nulle en ce qu’elle ne peut intervenir sur des créances de loyer illicitement encaissées en violation de dispositions d’ordre public de l’article L631-7 du CCH. Elle ajoute que la police de changement d’usage des locaux d’habitation n’est pas à la libre disposition des parties qui ne peuvent donc renoncer aux dispositions susvisées.

Subsidiairement, elle soutient que dans la mesure où le bail commercial en cours du 11 avril 2018 encourt l’annulation, le protocole d’accord transactionnel du 22 juillet 2021 s’en trouve privé d’objet de sorte que sa caducité doit être prononcée sur le fondement des articles 1186 et 1187 du code civil.

Aux termes des articles 2044 et 2045 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître ; pour transiger, il faut avoir la capacité de disposer des objets compris dans la transaction. L’article 2060 du même code ajoute qu’on ne peut compromettre dans toutes les matières qui intéressent l’ordre public.

Enfin, aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

En l’espèce, les parties sont convenues, par protocole transactionnel du 22 juillet 2021, de la résiliation du bail conclu le 11 avril 2018 par la remise des clés entre les mains des bailleresses. Ces dernières se sont également engagées à renoncer définitivement et irrévocablement à la poursuite de la société Manhattan Gigolo pour le paiement de l’arriéré locatif en contrepartie du paiement d’une somme de 30.000 euros et de la conservation du dépôt de garantie.

En sus, les consorts [P] et la société Manhattan Gigolo se sont engagés à renoncer irrévocablement et sans aucune réserve à toutes actions, demandes ou prétentions, nées ou à naître qui auraient pour objet le bail commercial du 11 avril 2018.

Par ordonnance en date du 10 septembre 2021 et suite au désistement d’instance et d’action sollicité par voie de conclusions pas la société Manhattan Gigolo le 31 août 2021, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré parfait le désistement de l’instance et de l’action engagé par la société Manhattan Gigolo à l’encontre des consorts [P].

La transaction conclue entre les parties le 22 juillet 2021 a pour objet la résiliation du bail commercial et l’extinction de la dette locative de la société Manhattan Gigolo ; il ne ressort nullement de cet acte que les parties ont renoncé à l’application des dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 du code de commerce et de l’habitation.

Par ailleurs, il résulte de ce qui précède que les consorts [P] n’ont, depuis le 1er janvier 1970, nullement modifié la destination des locaux commerciaux et d’habitation du [Adresse 4], à [Localité 15], dont ils détiennent la propriété.

Aucune violation des dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 du CCH n’ayant été caractérisée et le protocole transactionnel conclu entre la société Manhattan Gigolo et les consorts [P] ne visant pas à renoncer à l’application de ces dispositions, les moyens selon lesquels la transaction intéresse l’ordre public et servent à couvrir une infraction à ces dispositions ne sont pas fondés.

En conséquence, la demande de la société Manhattan Gigolo tendant au prononcé de la nullité, ou à défaut de la caducité, du protocole transactionnel du 22 juillet 2021 sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [P]

Sur les frais réclamés sur le fondement du protocole transactionnel

Les consorts [P] sollicitent la condamnation de la société Manhattan Gigolo à leur payer la somme globale de 755, 87 euros, correspondant au montant des frais réglés par leur soin à la suite du protocole signé entre les parties.

La société Manhattan Gigolo qui n’a pas conclu après l’assignation, ne formule aucune observation sur cette demande.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi a ceux qui les ont faits.

Au titre de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en apporter la preuve et celui qui se prétend en être libéré doit apporter la preuve de son extinction ou son exécution.

En l’espèce, le protocole transactionnel conclu le 22 juillet 2021 stipule que les consorts [P] devaient procéder à la notification de l’acte aux créanciers de la société Manhattan Gigolo mais que le coût des frais de ces notifications devait être supporté intégralement par cette dernière. Par ailleurs, le protocole prévoit la mise à la charge de la société Manhattan Gigolo des frais liés à l’état des lieux de sortie et des frais liés à l’enregistrement du dit protocole.

S’agissant de la notification du protocole, les consorts [P] produisent un courrier d’huissier de justice du 11 janvier 2022, faisant état de deux notifications à créancier inscrit, en date du 9 et 16 août 2021, pour des montants respectifs de 71,42 euros et 71,38 euros auxquels sont assortis un procès-verbal de perquisition en date du 11 août 2021 pour un montant de 27,07 euros.

S’agissant du coût de l’état des lieux de sortie, les consorts [P] produisent un courrier d’huissier de justice en date du 2 août 2021 relatant le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du [Adresse 5], pour un montant de 460 euros.

S’agissant du coût d’enregistrement du protocole, les consorts [P] produisent un document relatant l’enregistrement du protocole transactionnel le 24 novembre 2021 par le service d’enregistrement départemental de [Localité 12] Saint-Lazare pour un montant de 125 euros.

La société Manhattan Gigolo est, quant à elle, défaillante dans l’administration de la preuve du remboursement de ces sommes entre les mains des consorts [P].

En conséquence, la société Manhattan Gigolo sera condamnée au paiement de la somme de 755, 87 euros au titre de l’exécution des obligations contractuelles du protocole transactionnel du 22 juillet 2021.

En l’absence de mise en demeure, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du présent jugement porteront eux-mêmes intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les consorts [P] demandent au tribunal de condamner la société Manhattan Gigolo à leur payer “à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 219.690,58 € (DEUX CENT DIX NEUF MILLE SIX CENT QUATRE VINGT DIX EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES), correspondant au montant de la dette locative de la société MANHATTAN GIGOLO en juillet 2021.”

Au soutien de leurs demandes, elles font valoir que la société Manhattan Gigolo soutient sans fondement et abusivement l’annulation des baux commerciaux depuis 1998, et que l’absence de bonne foi de la demanderesse est également largement démontrée et avérée, ajoutant qu’elles ont dû pendant plus d’un an réclamer les pièces sur lesquelles se fonde l’assignation et que la société Manhattan Gigolo n’a pas hésité à solliciter la clôture sans même permettre par son comportement dilatoire et abusif les moindres conclusions en réponse.

La société Manhattan Gigolo ne formule aucune observation sur cette demande.

Le tribunal relève que la demande de dommages et intérêts telle qu’elle est formulée par les consorts [P] a pour fondement les dispositions de l’article 1240 du code civil concernant la responsabilité délictuelle et non celles de l’article 1231-1 du même code qui concernent la responsabilité contractuelle.

Dès lors, l’appréciation du préjudice éventuellement subi par les consorts [P] ne peut se faire en considération du montant des loyers impayés qui a trait aux rapports contractuels entretenus par les parties.

Pour autant, la société Manhattan Gigolo a diligenté la présente procédure, sans fondement juridique sérieux, après un désistement d’instance et d’action à l’encontre des consorts [P] ; elle a en outre adopté un comportement procédural dilatoire voire déloyal notamment en omettant de communiquer ses pièces à la partie défenderesse ; ce faisant, elle a manifestement fait preuve d’un comportement abusif envers les consorts [P], les contraignant à exposer des frais pour faire valoir leurs droits, et justifiant à leur profit l’allocation de dommages et intérêts.

La société Manhattan Gigolo sera condamnée à ce titre à payer aux consorts [P] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, laquelle en raison de son caractère indemnitaire portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et capitalisation des intérêts.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Manhattan Gigolo, partie perdante, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

La société Manhattan Gigolo sera en outre déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée, sur ce fondement et au regard de l’équité, à payer aux consorts [P] la somme de 4.000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déboute la SARL Manhattan Gigolo de ses demandes de nullité des baux des 14 octobre 1998, 23 mars 2009 et 11 avril 2018 et de nullité ou à défaut caducité du protocole transactionnel du 21 juillet 2022,

Déboute la SARL Manhattan Gigolo de sa demande de condamnation in solidum de Mme [E] [U] veuve [P] et de Mme [K] [P] au paiement de la somme de 4 227 390,20 euros,

Déboute la SARL Manhattan Gigolo de sa demande de condamnation in solidum de Mme [E] [U] veuve [P] et de Mme [K] [P] au paiement de la somme de 880 000 euros,

Condamne la SARL Manhattan Gigolo à payer à Mme [E] [U] veuve [P] et Mme [K] [P] la somme de 755,87 euros au titre des frais prévus au protocole transactionnel du 22 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts,

Condamne la SARL Manhattan Gigolo à payer à Mme [E] [U] veuve [P] et Mme [K] [P] la somme de 5 000 euros pour procédure abusive, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts,

Condamne la SARL Manhattan Gigolo à payer à Mme [E] [U] veuve [P] et Mme [K] [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Manhattan Gigolo aux dépens,

Déboute les parties de toutes prétentions plus amples ou contraires,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 12] le 20 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME