TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître SAGAND

Maître LAVILLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10255 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ICX

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [U],

demeurant [Adresse 3]

assisté par Maître SAGAND, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1021

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-003496 du 07/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [L],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître LAVILLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B1141

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10255 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ICX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2020, prenant effet au 1er août 2020, Madame [Z] [L] a donné en location à Monsieur [G] [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1109 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, Monsieur [G] [U] a fait assigner Madame [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux d’isolation ;

— la condamnation de Madame [Z] [L] à réaliser les travaux d’isolation sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir ;

— la condamnation de Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 3009,26 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— le prononcé de la nullité du commandement de payer délivré le 20 septembre 2024 ;

— la condamnation de Madame [Z] [L] aux dépens et à lui payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, Monsieur [G] [U], assisté de son conseil, s’est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il réitère ses demandes initiales en actualisant sa demande formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 2000 euros. Il soutient que la demande reconventionnelle de Madame [Z] [L] tendant à la résiliation judiciaire est irrecevable en l’absence de notification au représentant de l’État dans le département deux mois au moins avant l’audience.

Madame [Z] [L], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— le rejet des prétentions de Monsieur [G] [U] ;

— le constat de son accord pour faire procéder au changement des fenêtres ;

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement ;

— l’expulsion de Monsieur [G] [U] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur [G] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer en cours à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [G] [U] à lui payer la somme de 9560,92 euros au titre des loyers non réglés, terme du mois de mars 2025 inclus ;

— la condamnation de Monsieur [G] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Ces conclusions ont été notifiées au représentant de l’État dans le département le 5 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à peine d’irrecevabilité, les demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative doivent être notifiées par le bailleur au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bail liant les parties a été consenti pour une durée initiale de 3 ans à compter du 1er août 2020. Il s’est renouvelé par tacite reconduction à compter du 1er août 2023. Dès lors, les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 lui sont applicables. Ainsi, la demande reconventionnelle doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience et non plus deux mois.

Les débats se sont tenus à l’audience du 19 mars 2025. Ainsi, Madame [Z] [L] avait jusqu’au 4 février 2025 au plus tard pour notifier ses conclusions au représentant de l’Etat dans le département. Pourtant, cette notification a eu lieu le 5 février 2025 de sorte que le délai de six semaines expirait le 19 mars 2025 à minuit. Le délai n’était donc pas expiré au moment où les débats se sont tenus.

Par conséquent, les demandes tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à la résiliation judiciaire du bail sont irrecevables.

Sur la suspension des loyers et les travaux

Selon les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précise que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, Monsieur [G] [U] sollicite la condamnation de Madame [Z] [L] à faire procéder aux travaux d’isolation sous astreinte. La mauvaise isolation des fenêtres existantes, qui sont en simple vitrage, vétustes, avec des joints décollés et qui ne fonctionnent pas correction, est établie par le rapport d’expertise amiable du 11 octobre 2023, le rapport du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4] en date du 17 février 2025. Madame [Z] [L] indique son accord pour faire changer les fenêtres du logement. Elle produit un devis en date du 8 février 2024 mais ne produit aucun élément tendant à démontrer l’existence de vaines tentatives de le faire exécuter.

Les désordres allégués démontrent un manquement par Madame [Z] [L] à ses obligations de bailleur.

Compte tenu de l’ancienneté du désordre et de l’absence de mise à exécution du devis depuis son établissement, il convient de condamner Madame [Z] [L] à faire remplacer les fenêtres du logement occupé par Monsieur [G] [U] sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement afin de tenir compte du délai d’intervention d’une entreprise spécialisée.

L’expert amiable diligenté par l’assureur de Monsieur [G] [U] a chiffré l’intégralité des désordres repris par son rapport à 20% du loyer. Le logement n’est pas entièrement inhabitable dans l’attente de l’exécution des travaux. Dès lors, la demande de suspension des loyers est rejetée.

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que les fenêtres du logement loué à Monsieur [G] [U] sont vétustes, qu’elles n’assurent ni une isolation efficace du logement ni un renouvellement adapté de l’air. Cette situation est aggravée par l’absence de système d’extraction mécanique dans les pièces d’eau relevées par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4]. Des moisissures se sont ainsi développées dans le meuble de la salle de bain.

S’agissant des nuisibles, l’expert de l’assureur a constaté que les trous avaient été rebouchés avant sa visite du 19 juillet 2020. Madame [Z] [L] justifie des démarches entreprises au sein de l’immeuble pour mettre fin à la présence de nuisibles. Aucun élément objectif ne permet d’établir la présence de rongeurs dans l’appartement de Monsieur [G] [U] depuis le rebouchage des trous.

S’agissant du ballon d’eau chaude, l’expert de l’assureur a préconisé son changement le 11 octobre 2023 alors que son rapport ne contient aucune constatation sur ce point. En revanche, dans son rapport du 19 juillet 2020, le technicien a constaté que le branchement n’était pas conforme aux normes de sécurité, le domino n’étant pas protégé. Madame [Z] [L] produit un devis en date du 27 novembre 2023 pour procéder au changement de ce ballon d’eau chaude mais ne justifie pas de la réalisation de ces travaux.

S’agissant des convecteurs électriques, le technicien a constaté dans son rapport du 19 juillet 2020 qu’au moins un des fils de raccordement était nu et non protégé conformément aux normes de sécurité électrique. Il n’est pas justifié de la réparation de ce désordre.

Ainsi, Monsieur [G] [U] rapporte la preuve d’un préjudice de jouissance qu’il convient de réparer.

Compte tenu de la nature des désordres, de leur ancienneté et de leur ampleur, il convient de condamner Madame [Z] [L] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 3009,26 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, Monsieur [G] [U] sollicite le prononcé de la nullité du commandement de payer au motif que les loyers n’étaient pas dus en raison de l’indécence du logement. Cependant, les désordres invoqués, par leur nature et leur ampleur, ne rendent pas le logement totalement inhabitable de sorte que l’exception d’inexécution n’est pas justifiée. La demande de suspension des loyers, postérieure à la délivrance du commandement de payer, a été rejetée.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande tendant à ce que la nullité du commandement de payer d élivré le 20 septembre 2024 soit prononcée.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, le bail produit établit l’obligation de Monsieur [G] [U] de payer les loyers et charges convenus. Les désordres invoqués ont donné lieu à une condamnation à des dommages et intérêts mais l’exception d’inexécution soulevée a été rejetée.

Madame [Z] [L] sollicite la condamnation de Monsieur [G] [U] à lui payer la somme de 9560.92euros au terme du mois de mars 2025 inclus. Monsieur [G] [U] ne justifie pas de paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Par conséquent, Monsieur [G] [U] est condamné à payer à Madame [Z] [L] la somme de 9560.92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au terme du mois de mars 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [L], qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande, au regard des condamnations réciproques, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevables les demandes de Madame [Z] [L] tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à la résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à faire changer les fenêtres du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] loué à Monsieur [G] [U] sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Monsieur [G] [U], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 3009,25 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à Madame [Z] [L] la somme de 9560.92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au terme du mois de mars 2025 inclus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge