TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Halal EL JAAOUANI

Monsieur [T] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00176 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XDT

N° MINUTE :

12 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Halal EL JAAOUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0620

Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 15 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00176 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XDT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20/03/2009 à effet au 20/03/2009, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Mme [N] épouse [S] [J] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], avec cave pour un loyer de 424.11 euros outre provisions sur charges mensuelles.

Mme [N] épouse [S] [J] est décédée le 16/05/2024.

M. [S] [W] a invité M. [S] [W] à prendre contact pour les modalités de restitution du logement, par courrier du 25/06/2024.

M. [S] [W] a été placé sous mesure de curatelle renforcée aménagée par décision du juge des tutelles de [Localité 5] du 01/09/2023 pour 3 ans , l’UDAF 75 étant chargé de l’exercice de la mesure.

La SA ELOGIE SIEMP a signifié à M. [S] [T] une sommation interpellative le 04/09/2024. M. [S] [T] a précisé son identité, et indiqué occuper les lieux depuis le décès de sa mère, de manière provisoire, pour aider son frère et payer le loyer par virement, que trois personnes demeuraient dans le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 23/12/2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner M. [S] [W] , l ‘UDAF 75 en qualité de curateur de M. [S] [W], M. [S] [T] aux fins de :

Voir déclarer la SA ELOGIE SIEMP recevable et bien fondé en ses demandes Voir constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Mme [N] épouse [S] [J] au 16/05/2024, date de son décèsVoir juger que M. [S] [W] et M. [S] [T] sont occupants sans droit ni titre du logement

Voir ordonner l’expulsion de M. [S] [W] et M. [S] [T] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, Voir condamner M. [S] [W] et M. [S] [T] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés

— d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

voir ordonner l’exécution provisoire

A l’audience du 17/03/2025, le bailleur expose que M. [S] [T] a sollicité le transfert de bail , qui a été refusé , celui-ci ne remplissant pas les conditions de transfert de bail, et que l’UDAF 75 a sollicité alors le transfert au bénéfice de M. [S] [W], en faisant part de conflits entre les enfants de la locataire décédée pour cette demande, sans que cette démarche se soit ensuite poursuivie. La SA ELOGIE SIEMP ajoute que lors du constat , seul M. [S] [T] a été rencontré dans les lieux.

Il précise que le logement ne peut être transféré à M. [S] [W] , en raison du logement non adapté à sa situation , et relève que les capacités financières de M. [S] [W] sont limitées, compte-tenu de la dette en cours.

M. [S] [W] assisté de l’UDAF 75 a été représenté . Il expose avoir sollicité le transfert de bail , pour remplir les conditions de celui-ci , en précisant qu’au moment du décès de Mme [N] épouse [S] [J], il demeurait dans les lieux depuis 2012. Il ajoute que M. [S] [T] réglait les loyers sans demeurer toujours dans les lieux, que lui-même participait au paiement également pour 300 euros par mois. Il précise que le bailleur a fait état d’une dette à payer avant tout transfert de bail . M. [S] [W] demande l’attribution d’un logement social si le transfert de bail n’est pas possible, car il dispose de revenus.

M. [S] [T] , assigné selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile , n’a pas comparu ni été représenté.

MOTIFS

Sur la fin du bail :

En application de l’article 14 de la loi du 06/07/89 , le transfert du bail est de droit au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil aux descendants , qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès , au partenaire de PACS, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès .

L’article 40 dispose que pour les organismes HLM , l’article 14 est applicable , sous réserve que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions d’attribution desdits logements et que le logement soit adapté à la taille du ménage , sauf pour les conjoints , partenaire de PACS, concubin notoire lorsqu’ils vivaient avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans .

En effet la dispense de justifier de ces deux dernières conditions n’est pas prévue pour les descendants, l’absence de respect des conditions liées à la taille du ménage, ayant pour effet que le bailleur peut alors proposer un relogement dans un logement plus petit, pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Seul M. [S] [W] assisté de l ‘UDAF 75 sollicite le transfert du bail à son bénéfice.

Il justifie demeurer dans les lieux depuis au moins un an avant le décès de Mme [N] épouse [S] [J], selon les documents produits , tels que passeport et décision de la MDPH du 02/04/2021, son contrat de travail en ESAT en septembre 2020. Dans le rapport social de l’UDAF 75, il est également justifié de ce domicile.

Décision du 15 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00176 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XDT

M. [S] [W] remplit la condition de ressources puisqu’il perçoit un revenu fiscal de référence de 7378 euros en 2023 selon avis d’imposition 2024 et cette condition n’est pas contestée par le bailleur.

Il sera rappelé que l’article L621-2 du Code de la Construction et de l’Habitation en vigueur à la date du décès de la locataire en titre prévoit que :

Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables au sens de l’article 28 de la loi 48-1360 du 01/09/1948 modifié, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables.

Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

Il a été jugé que le ménage au sens de l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation s’entend de « la cellule économique et familiale »( cf . cass 3ème, 25/03/2015) .

Or le logement est de type F3, alors que seul M. [S] [W] justifie avoir occupé de manière continue le logement , si bien que le logement est sous-occupé . Lors de la sommation interpellative, M. [S] [T] a précisé occuper le logement depuis le décès de sa mère, mais à titre provisoire seulement et n’a pas comparu pour solliciter ce transfert.

Dans les éléments produits par la SA ELOGIE SIEMP, il est évoqué d’autres membre de la famille dans le logement , mais aucun autre membre de la famille n’a formé de demande de transfert avec pièces justificatives.

M. [S] [W] ne peut donc pas bénéficier du transfert de bail.

Dans ce cas , en vertu de l’article 14 de la loi du 06/07/89, le bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire .

Il en résulte que cette possibilité ne constitue pas cependant une obligation pour le bailleur.

Il convient donc de constater que le bail a pris fin au 16/05/2024, par l’effet du décès de Mme [N] épouse [S] [J] et que M. [S] [W] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 17/05/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [S] [W] et de M. [S] [T], et tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré dû :

L’indemnité d’occupation a valeur indemnitaire et compensatoire du préjudice subi, du fait de l’occupation sans titre.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 17/05/2024 jusqu’à la libération des lieux, à payer au plus tard le 5 du mois .

La SA ELOGIE SIEMP sollicite condamnation de M. [S] [W] et M. [S] [T] au paiement de cette somme, en tant qu’occupants des lieux. M. [S] [T] a indiqué occuper les lieux depuis le décès de sa mère, mais provisoirement , pour aider au paiement du loyer.

M. [S] [T] est débiteur de l’indemnité d’occupation depuis le décès de Mme [N] épouse [S] [J] et toute indemnité postérieure au jugement , à défaut de justification d’un autre domicile .

Il convient de constater l’absence de demande de la SA ELOGIE SIEMP au titre d’indemnités d’occupation à ce jour.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [S] [W] assisté de l’UDAF 75 en qualité de curateur , M. [S] [T] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme limitée en équité à 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [S] [W] assistée de l’UDAF 75, M. [S] [T] aux dépens, incluant le coût de l’assignation et la signification de la décision, de la sommation interpellative du 04/09/2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que le bail portant sur les lieux situés au [Adresse 3], avec cave a pris fin au 16/05/2024, au décès de Mme [N] épouse [S] [J]

DIT que M. [S] [W] ne remplit pas les conditions de transfert de bail , en l’absence d’adaptation du logement à sa situation

DIT que M. [S] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 17/05/2024

FIXE l’indemnité d’occupation due au montant du loyer indexé et des charges révisées , qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 17/05/2024 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion, payable au plus tard le 5 du mois

CONDAMNE M. [S] [W] assisté de l’UDAF 75 , M. [S] [T] à payer à la SA ELOGIE SIEMP les indemnités d’occupation jusqu’à libération des lieux

CONSTATE que la SA ELOGIE SIEMP ne forme aucune demande au titre d’un arriéré à ce jour

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA ELOGIE SIEMP pourra faire procéder à l’expulsion de M. [S] [W] , M. [S] [T] et tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions

CONDAMNE M. [S] [W] assisté de l’UDAF 75, M. [S] [T] aux dépens incluant le coût de l’assignation et la signification de la décision, de la sommation interpellative du 04/09/2024.

CONDAMNE M. [S] [W] assisté de l’UDAF 75, M. [S] [T] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION