MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

Minute :

N° RG 25/00791 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6NT

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A. SEMINOR, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro B 346 050 024, dont le siège social est sis 16 Place du Général Leclerc – 76400 FECAMP

Représentée par M^e Laurence HOUEIX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [F]

né le 19 Janvier 1985, demeurant Résidence A. DAMBOISE – 141 rue Joseph-Marie Jacquard – 76210 BOLBEC

Comparant en personne

Madame [N] [F]

née le 20 Février 1984, demeurant Résidence A. DAMBOISE – 141, rue Joseph-Marie Jacquard – 76210 BOLBEC

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2023, la SA SEMINOR a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F] portant sur un logement 14 n° 029A100014 et un garage n° 029G00014 situés Résidence A. Damboise, 141 rue Joseph-Marie Jacquard à BOLBEC (76210), moyennant un loyer mensuel initial de 590,58 euros outre une provision sur charges pour le logement et un loyer mensuel de 46,01 euros outre une provision sur charges de 10,28 euros pour le garage.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur et Madame [F] le 21 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai deux mois la somme principale de 4 814,42 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 12 mars 2025, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SA SEMINOR a fait assigner Monsieur et Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion des lieux de Monsieur et Madame [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement au paiement du montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, correspondant à la somme de 8 281,11 euros en principal ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef ;

— les condamner solidairement à la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 3 novembre 2025, la SA SEMINOR représentée par Maître HOUEIX, a repris les termes de son assignation. Elle expose que la dette locative actualisée au 31 octobre 2025 s’élève désormais en principal à 9 981,16 euros. Elle considère que les locataires sont redevables du supplément de loyer de solidarité faute d’avoir répondu à l’enquête sociale. Elle fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [F] a comparu en personne à l’audience. Il indique avoir reçu la lettre concernant le surloyer. Il ne conteste pas la dette. Il indique avoir un revenu mensuel compris entre 1 900 et 2 200 euros par mois, son épouse ayant un revenu mensuel de l’ordre de 600 euros. Le couple a deux enfants respectivement âgés de 22 et 17 ans vivant également dans le logement. Il expose avoir rencontré des difficultés à compter du mois d’aout, n’ayant plus eu de véhicule pour aller travailler et avoir dû souscrire un emprunt dont les mensualités s’élèvent à 500 euros. Il demande à pouvoir apurer sa dette par mensualités de 500 euros le 20 de chaque mois en sus de la reprise du loyer courant à compter de novembre 2025 avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Madame [F] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter, Monsieur [F] n’ayant pas transmis en délibéré de pouvoir à cet effet, comme il y avait été autorisé.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

Par courriel du 7 janvier 2026, la SA SEMINOR a transmis une note en délibéré.

MOTIVATION

Sur la note en délibéré

Selon les dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

En l’espèce, la SA SEMINOR n’a pas été autorisée par le tribunal à produire une note en délibéré, de sorte qu’elle sera écartée des débats.

Sur l’absence de l’un des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA SEMINOR justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 25 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

La bailleresse a fait signifier, le 18 mars 2025, aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 814,42 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 12 mars 2025, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Tel qu’il résulte du décompte produit, ce montant comprend diverses sommes à titre de supplément de loyer de solidarité et « frais de non-réponse surloyer ».

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. »

L’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation précise les conditions dans lesquelles ce supplément de solidarité peut être réclamé aux locataires : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la société SEMINOR produit une mise en demeure du 30 décembre 2024 telle que prévue par les dispositions de l’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation. Monsieur [F] a reconnu à l’audience l’avoir bien reçu. Faute de réponse des locataires, la bailleresse est donc bien fondée à revendiquer l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) et des frais de dossier de « SLS »

Il résulte du décompte produit que l’arriéré locatif de 4 814,42 euros n’a pas été intégralement apuré dans le délai imparti au commandement du 18 mars 2025. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2025.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Monsieur et Madame [F] n’ont pas réglé le loyer courant d’octobre 2025, payable à terme échu et exigible au jour de l’audience. Monsieur [F] d’ailleurs annoncé que le paiement du loyer serait repris à compter de novembre. Parallèlement, la bailleresse n’a pas fait part de son accord pour l’octroi de délai de paiement sur le fondement de l’article précité. Il n’est donc pas possible d’accorder ces délais aux locataires.

Monsieur et Madame [F] seront dès lors déboutés de leur demande tendant à obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de leur ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA SEMINOR à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur et Madame [F] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 19 mai 2025, date de la résiliation du bail.

Selon les dispositions de l’article 220 du code civil : chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Cette solidarité légale s’applique au règlement de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, il est constant que le logement est la résidence principale des époux [F] et de leurs enfants.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur et Madame [F] à son paiement à compter du 19 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 31 octobre 2025 que l’arriéré locatif en principal s’établit à 9 981,16 euros, hors frais de procédure.

Monsieur et Madame [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Monsieur et Madame [F] exposent que le revenu total du foyer est compris entre 2 500 et 2 700 euros. Ils ont indiqué pouvoir apurer leur dette par mensualités de 500 euros le 20 de chaque mois. En outre, leur arriéré est susceptible de diminuer dès lors qu’ils communiquent les éléments permettant de revoir éventuellement le supplément de loyer de solidarité appliqué.

Il convient donc de leur accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil selon les modalités visées au dispositif (fin) de la présente décision.

Il convient cependant de rappeler que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des indemnités d’occupation et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée, le solde de leur dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SA SEMINOR concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

ECARTE des débats la note en délibéré de la SA SEMINOR ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 7 juillet 2023 conclu entre la SA SEMINOR d’une part, et Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F], d’autre part, portant sur un logement 14 n° 029A100014 et un garage n° 029G00014 situés Résidence A. Damboise, 141 rue Joseph-Marie Jacquard à BOLBEC (76210), et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 19 mai 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F] de libérer de leurs personnes, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef le logement 14 n° 029A100014 et le garage n° 029G00014 situés Résidence A. Damboise, 141 rue Joseph-Marie Jacquard à BOLBEC (76210) ainsi que, le cas échéant, tous les autres lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F] à payer à la SA SEMINOR la somme de 9 981,16 euros au titre de l’arriéré arrêté au 31 octobre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F] à s’acquitter de cette dette en 23 versements de 420 euros au minimum, payables le vingtième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement, et ce en plus des indemnités d’occupation et des charges courantes ;

DIT que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des indemnités d’occupation et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F] à payer à la SA SEMINOR la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA SEMINOR du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 19 JANVIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO