N° RG 24/01125 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S6CS

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01125 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S6CS

NAC: 54C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SAS LGMA

à M^e Kiêt NGUYEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 JANVIER 2025

DEMANDERESSE

SCCV SAINTEX, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [D] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Raphaël GIRAUD de la SAS LGMA, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [W] [L] épouse [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Raphaël GIRAUD de la SAS LGMA, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 décembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 10 novembre 2021, la SCCV SAINTEX a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [D] [V] et à Madame [W] [L] épouse [V] un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un prix de 600.000 euros avec versements échelonnés.

L’ensemble immobilier correspondant au lot n°23 a été livré suivant procès-verbal du 02 janvier 2022 assorti de plusieurs réserves. Monsieur [D] [V] et à Madame [W] [L] épouse [V] décidaient de retenir le solde du marché correspondant à 5 % du prix, soit 30.000 euros.

Par courrier du 31 janvier 2022, les acquéreurs notifiaient à la SCCV SAINTEX une liste de réserves complémentaires.

Par courrier du 15 décembre 2022, la SCCV SAINTEX a mis en demeure Monsieur [D] [V] et Madame [W] [L] épouse [V] d’avoir à lui payer la somme de 30.000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, la SCCV SAINTEX a assigné Monsieur [D] [V] et Madame [W] [L] épouse [V] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référé aux fins de condamnation du solde provisionnel du prix de vente.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 10 septembre 2024.

La SCCV SAINTEX, par l’intermédiaire de son avocat, demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [W] [L] épouse [V] à lui payer la somme provisionnelle de 30.000 euros, représentant le solde du prix de vente, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2023,

— juger que Maître [C], Notaire sera autorisé à libérer le séquestre du solde du prix de vente à la SCCV SAINTEX, consigné entre ses mains,

— condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [W] [L] épouse [V] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De leur côté, Monsieur [D] [V] et Madame [W] [L] épouse [V] demandent au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L.218-2 du code de la consommation et R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, de :

— débouter la SCCV SAINTEX de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCCV SAINTEX à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande principale d’octroi d’une provision

Aux termes des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, « (…) Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable (…) », le président du tribunal judiciaire peut, en référé, « (…) accorder une provision au créancier ».

Sur la base de ce texte, la SCCV SAINTEX sollicite que lui soit solidairement versée par Monsieur [D] [V] et Madame [W] [L] épouse [V], une provision d’un montant de 30.000 euros TTC. Ce montant correspond au solde de 5 % du prix du contrat de vente en l’état futur d’achèvement à verser au moment de la livraison.

Il est constant que dans ce type de contrat, la consignation du solde du prix est un droit de l’acquéreur. L’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation dispose en effet que " (…) Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat (…) ".

Les acquéreurs disposent d’un délai d’un mois à compter de la livraison pour notifier au vendeur les défauts de conformité du bien immobilier livré.

Les consorts [V] ont usé de ce droit. En effet, le procès-verbal de livraison signé le 02 janvier 2022, a comporté un certain nombre d'« omissions, vices apparents » selon la terminologie des consorts [V]. Il s’agit notamment :

— du goudron à faire,

— du jardin à finir,

— de la piscine à finir (liner à poser, mise en eau et volet motorisé à installer,

— de la pergola à mettre en place,

— des finitions de la peinture de la porte,

— des finitions de escalier,

— des caches prises à installer,

— des travaux de plomberie à finir,

— des cloques sur le toit terrasse à vérifier,

— des travaux d’arasage du crépis,

— des finitions dans le garage avec mise en œuvre de la porte,

— de la porte de placards à poser.

Le 31 janvier 2022, soit moins d’un mois suivant l’établissement du procès-verbal, Monsieur [D] [V] et Madame [W] [L] épouse [V] ont en outre adressé à la SCCV SAINTEX un courrier par lequel ils ont listé d’autres « omissions, vices apparents, ou défaut de conformité complémentaires » sur 4 pages.

La lecture de ces « défauts de conformité complémentaires » permet de constater qu’il s’agit de défauts de conformité non substantiels au sens de l’article R. 261-14 précité, qui justifient le recours à la consignation du solde du prix.

De son côté, la SCCV SAINTEX soutient avoir procédé à la levée de ces défauts de conformité, ce qui la pousse à réclamer son dû et à diligenter la présente action.

Pour analyser cette situation, il convient de constater que l’ensemble immobilier objet du contrat de vente a fait l’objet d’une livraison, mais n’a pas été réceptionné.

Il s’en suit que le recours des consorts [V] à la consignation du solde de prix, se fonde sur la garantie des défauts de conformité, et non pas sur la garantie de parfait achèvement, toutes deux prévues en page 30 de l’acte authentique du 10 novembre 2021. Cela signifie également que le terme de « réserve » n’est pas opérant puisqu’il n’est attaché qu’à la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du code civil.

Les consorts [V] opposent deux contestations sérieuses à la demande provisionnelle de la SCCV SAINTEX :

—  1- l’existence de défauts de conformité non levés,

—  2- la prescription de l’action en paiement d’une facture

* Sur l’existence de défauts de conformité non levés

Dans l’appréciation de la demande provisionnelle soumise à la présente juridiction, il importe peu de savoir si la SCCV SAINTEX a remédié ou non aux défauts de conformité listés par les acquéreurs dans le mois suivant la livraison. En effet, par application des dispositions de l’article 1648 alinéa 2 du code civil, les consorts [V] semblent être désormais forclos à invoquer ces défauts de conformité pour s’opposer au versement du solde du prix de vente, et ce, pour ne pas avoir introduit d’action judiciaire en garantie de défaut de conformité apparent affectant l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement dans le délai légal d’un an à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la livraison.

Autrement dit, face au silence ou au refus du vendeur de réparer les désordres apparents, les acquéreurs disposaient d’un délai d’un an pour saisir le juge du tribunal judiciaire afin de demander soit la résolution de la vente, soit une diminution du prix d’achat du bien immobilier, en plus de réclamer le versement de dommages et intérêts. Il semble que ce droit n’ait pas été exercé par les consorts [V], qui ne peuvent donc plus sérieusement s’en prévaloir comme contestation.

* Sur la prescription de l’action en paiement d’une facture

L’article L.218-2 du code de la consommation dispose : « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».

Par un arrêt en date du 26 octobre 2017 (n°16-13.591), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a étendu l’application de la prescription biennale prévue par l’article L.218-2 du Code de la consommation aux ventes en l’état futur d’achèvement.

Cette jurisprudence est constante depuis lors.

Le point de départ du délai biennal court à compter de la mise à disposition du bien, à savoir la livraison, et ce, en vertu de l’article R.216-14 du code de la construction et de l’habitation.

Dans l’espèce, il est constant que la livraison est intervenue le 02 janvier 2022. Or, l’assignation a été délivrée le 21 mai 2024, soit plus de deux années après la livraison, sans que ce délai n’ait été interrompu, ni suspendu.

En effet, contrairement à ce que soutient la SCCV SAINTEX, la consignation du solde de prix par les consorts [V] ne caractérise ni un paiement, ni une reconnaissance de leur statut de débiteurs au sens de l’article 2248 du code civil. Ceux-ci ont toujours clairement refusé de libérer cette somme dès le recensement des défauts de conformité au sein du procès-verbal.

Le juge des référés n’étant pas le juge de la recevabilité, il convient néanmoins de considérer que cette exception de prescription caractérise assurément une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Dès lors, la présente juridiction ne peut que rejeter la demande provisionnelle de la SCCV SAINTEX.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCCV SAINTEX, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Si la logique aurait commandé de faire application de ce texte au profit des époux [V] qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits, le fait est qu’ils ont retenu l’intégralité du solde de prix sans considérer que certains défauts de conformité semblent avoir été levés suite à la livraison et qu’une déconsignation partielle au prorata des défauts levés aurait pu représenter une juste décision de leur part. Or, la présente juridiction est dubitative sur le fait que les défauts qui persisteraient équivaudraient à devoir engager des travaux de reprise de l’ordre de 30.000 euros.

L’équité commande donc de ne pas condamner la SCCV SAINTEX de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DEBOUTONS la SCCV SAINTEX de sa demande provisionnelle formée à l’encontre de Monsieur [D] [V] et Madame [W] [L] épouse [V] compte tenu de la présence de contestations sérieuses ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [V] et Madame [W] [L] épouse [V] de leurs prétentions formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de toutes autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la SCCV SAINTEX aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 21 janvier 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,