TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/11/25

à : Monsieur [J] [M]

Copie exécutoire délivrée

le : 24/11/25

à : M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01465

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KLX

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis Le Cabinet FONCIA [Localité 5] [Adresse 6] – [Adresse 1]

représentée par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 24 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01465 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KLX

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [M] est propriétaire du lot n° 41 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE.

Il a été constaté par le syndic que M. [J] [M] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances lui a été adressée.

Par acte extrajudiciaire en date du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 3] (ci-après le SDC) a assigné M. [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner M. [J] [M] à lui payer la somme de 4815, 21 € d’arriérés arrêtés au 3 septembre 2024 outre 1342, 68 € avec intérêts au taux légal suivant à compter de la mise en demeure du 2 mai 2022 et de l’assignation pour le surplus, et sans délai de paiement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [J] [M] à lui payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts,

— condamner M. [J] [M] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 17 septembre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et évoqué un nouveau décompte qu’il n’a pas remis.

M. [J] [M] a expliqué ses défaillances par celle de son propre locataire à l’époque où il devait s’acquitter des charges de ravalement, le tout compliqué par sa rupture conventionnelle et la mise à sac de l’appartement. Il a demandé un délai suivant échéancier de 5 à six mois.

Il a indiqué percevoir 3550 € par mois avec un emprunt de 800 € par mois à régler.

La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [J] [M] est bien propriétaire du lot 41 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] correspondant respectivement à 131/9999 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la société M. [J] [M] n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat de syndic (pièce 8)

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2021, 2022 2023 et 2024 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours en date du 20 février 2025 délivré par la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2022 et 2023 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2025 ainsi que, suite à leur inefficience, des factures de frais de recouvrement (pièces 9).

— une mise en demeure en date du 02/05/2022 (363, 37 €) et du 04/08/2022 (596, 51 €), et du 02/02/2023 (1180, 52 €) outre des relances et un commandement de payer en date du 11 mai 2023 (3475, 28 € en principal), tous courriers et acte attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de M. [J] [M], à défaut de justification de sa part,

La somme réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de M. [J] [M] arrêté au 01/01/2025 également produit aux débats (pièce 4) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 6058, 89 € arrêtée au 01/01/2025, intégrant aussi les frais de relance et les règlements intervenus au cours de cette période.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC du 5 novembre 2021 au 3 septembre 2024, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

M. [J] [M] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 6058, 89 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2025 pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal, dans les limites de la demande, à compter de mise en demeure du 02/05/2022 pour la somme de 363, 37 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en dépit des éléments fournis par M. [M] pour justifier sa défaillance, laquelle aura un effet sur sa demande de délais, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure diligentées en vain et de la présence d’un seul paiement dans le décompte, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de 2022 à 2024.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (131/9999 e), mais compte tenu de la période de défaillance établie sur 4 ans, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 350 € à ce titre.

III. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La condamnation à la somme de 6058, 89 € portant intérêt qu’à compter du 5 mai 2022 , il y a lieu de dire , conformément au texte susvisé, que les intérêts échus seront capitalisables annuellement.

IV. Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Compte tenu des ressources et charges de M. [M], il lui sera accordé un délai de 10 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

V. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société M. [J] [M], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [J] [M] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne M. [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 6058, 89 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2025 pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de mise en demeure du 02 mai 2022 pour la somme de 363, 37 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamne la société M. [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 350 euros au titre de sa résistance abusive,

Ordonne la capitalisation des intérêts sur la somme de 6058, 89 € dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle,

Autorise M. [J] [M] à se libérer de sa dette en 10 mensualités de 600 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

Dit que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 du mois suivant la signification de la décision ;

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Rappelle que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne M. [J] [M] aux entiers dépens ,

Condamne M. [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge,