TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 25/50811 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64XA

N° : 5-CH

Assignation du :

30 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 septembre 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic, la société ANDRE GRIFFATON, SAS

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS – #P0351

DEFENDEURS

La S.A.R.L. RENOV INVEST

[Adresse 8]

[Localité 10]

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentés par Maître Nicolas PCHIBICH, avocat au barreau de PARIS – #D0266

DÉBATS

A l’audience du 04 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

L’ensemble immobilier sis [Adresse 6] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Renov Invest, dont le gérant est Monsieur [Y] [W], est propriétaire des lots 175 et 150 au sein de cette copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a assigné en référé devant le président du tibunal judiciaire de [Localité 11] la société Renov Invest et Monsieur [Y] [W] aux fins de:

— voir ordonner à la société Renov Invest de cesser son activité de location saisonnière au sein du lot n°175 de l’ensemble immobilier, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à interveir et ce sous astreinte de 3000 euros par infraction constatée, avec faculté de liquidité l’astreinte ;

— condamner la société à mettre un terme aux nuisances dont elle-même ou ses locataires sont à l’origine sous astreinte de 5000 euros par infraction constatée soit par huissier soit par attestation circonstanciée ;

— condamner la société Rénov Invest à régler à titre provisionnel la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi du fait des nuisances ;

— condamner la société Rénov Invest au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées lors de l’audience du 4 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] maintient oralement ses demandes et s’oppose à l’exception d’irrecevabilité soulevée quant aux demandes formées contre Monsieur [W].

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Rénov Invest propose le lot pour des locations saisonnières de courte durée en violation du réglement de copropriété.

Il estime que les multiples attestations produites démontrent l’existence du trouble anormal de voisinage.

Il conteste tout harcèlement à l’encontre de Monsieur [W], indiquant que son état de santé ne peut résulter du stress prétendument subi de la part des autres copropriétaires.

En réponse, par conclusions développées lors de l’audience, Monsieur [W] et la sociéé Renov Invest soulèvent l’irrecevabilité des demandes formées contre le premier et l’existence de contestations sérieuses.

A titre subsidiaire, ils sollicitent le débouté du syndicat des copropriétaires et sa condamnation au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [W] et la société Rénov Invest exposent que l’appartement appartient à la société Rénov Invest, personne morale, et que rien n’établit qu’il soit occupé par Monsieur [Y] [W].

Ils font valoir que les termes du règlement de copropriété n’excluent pas la location meublée et que l’activité de la société Rénov Invest est purement civile en l’absence de prestations hotelières ou para hotelières.

Ils estiment que le demandeur ne démontre pas objectivement les nuisances sonores alléguées, aucune mesure acoustique n’étant de nature à corroborer des troubles anormaux du voisinage.

Ils déplorent le harcèlement d’une partie des copropriétaires.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 32 du Code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [Y] [W] en son nom personnel et non en sa qualité de gérant de la société Renov Invest. Or, aucune pièce n’est produite de nature à établir que Monsieur [W] ait occupé ou occupe les lieux à titre personnel.

L’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [W] doit donc être déclarée irrecevable.

2/ Sur le fond

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Sur le réglement de copropriété

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 de la loi prévoit que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il résulte de ces dispositions que la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est limitée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination. Cette liberté peut ainsi être précisée ou encadrée par le réglement de copropriété, lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’article 2 du règlement de copropriété prévoit que la maison devra toujours être habitée bourgeoisement et qu’il ne pourra être exercé dans un appartement, logement ou chambre aucun commerce ou industrie quelconque, une profession de quelque nature qu’elle soit, à l’exception toutefois de professions libérales ne changeant pas la destination bourgeoise des lieux et ne comportant que la réception de visiteurs usant bourgeoisement des parties communes empruntées. Aux termes de l’article 12, la location ou sous location en meublé sera tolérée mais à la condition expresse que les locataires ou sous locataires soient de bonne vie et moeurs, qu’ils observent en ce qui les concerne le présent règlement et que le caractère bourgeois de l’immeuble et les conditions générales de l’habitation ne soient pas changées, l’organisation d’une pension de famille ou d’un pensionnat et l’exploitation de garnis étant formellement interdites.

En droit, la clause d’habitation bourgeoise est définit comme l’obligation pour chaque copropriétaire ou son locataire de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation. Aucune preuve n’est rapportée en l’espèce que la location de l’appartement par la société Renov Invest soit accompagnée de prestations revêtant le caractère d’un service para hotelier, qui permettrait de qualifier l’activité de commerciale. Aucune clause du règlement de copropriété n’interdit expressément les locations de courte durée de type Airbnb sauf à analyser l’expression “exploitation de garnis” comme incluant une telle activité, ce qui suppose une interprétation à laquelle le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut se livrer.

La prétendue violation du règlement de copropriété se heure ainsi à des contestations sérieuses et il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir ordonner à la société Renov Invest de cesser toute activité de location saisonnière.

Sur les troubles anormaux de voisinage

Selon l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats des attestations de 5 copropriétaires faisant état de bruits de musique, d’éclats de voix lors de fêtes toute la nuit et de bruits incessants de meubles et de pas. Ces attestations sont précises et circonstanciées (heures, jours, périodes, personnes rencontrées..), corroborées par les dépôts de main courantes et de courriers et démontrent la fréquence et l’étendue des troubles, dont le caractère anormal est ainsi établi et caractérise un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin comme suit au présent dispositif.

Il n’appartient pas en revanche au juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier le préjudice résultant de ces troubles et le syndicat des copopriétaires sera débouté de sa demande de provision en réparation du préjudice subi du fait des nuisances.

4/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Rénov Invest supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société Rénov Invest au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 3000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à l’encontre de Monsieur [Y] [W] ;

Condamnons la société Rénov Invest à mettre un terme aux nuisances dont elle-même ou ses locataires sont à l’origine sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par commissaire de justice pendant une période de 4 mois ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Adresse 1] de sa demande tendant à voir ordonner à la société Renov Invest de cesser son activité de location saisonnière au sein du lot n°175 de l’ensemble immobilier, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 3000 euros par infraction constatée, avec faculté de liquidité l’astreinte ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] de sa demande d’indemnité provisionnelle en réparation de son préjudice ;

Condamons la société Rénov Invest aux dépens;

Condamnons la société Rénov Invest au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] de la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 11] le 05 septembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Maïté FAURY