TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/50670 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62GZ

N° : 4

Assignation du :

22 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 mai 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [P] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Salomé AMATO, avocate au barreau de PARIS – #A0288

DEFENDERESSE

Madame [H] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS – #G0025

DÉBATS

A l’audience du 03 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Madame [P] [S] est propriétaire d’un appartement situé au quatrième étage de l’immeuble sis [Adresse 2].

Déplorant un dégât des eaux actif depuis la nuit du 17 au 18 août 2024, Madame [S], par acte extrajudiciaire délivré le 22 janvier 2025, a fait assigner Madame [H] [Y] devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

« – DÉCLARER Madame [P] [S] recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

− CONSTATER, à titre principal, l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

− CONSTATER, à titre subsidiaire, l’existence d’un dommage imminent ;

− CONSTATER, à titre très subsidiaire, l’urgence de la situation et l’existence d’un différend ;

En conséquence,

− ORDONNER à Madame [H] [Y] qu’elle ouvre la porte de son domicile à la seule vue de la minute de la décision à intervenir ;

− ORDONNER à Madame [H] [Y] qu’elle donne accès à son domicile à tout expert et entrepreneur spécialisés, respectivement, dans la recherche et la réparation de fuites d’eau, jusqu’à ce que l’ensemble des travaux nécessaires soient réalisés, y compris s’ils devaient s’étendre sur plusieurs jours ;

− AU BESOIN, en cas d’absence de Madame [H] [Y] ou de refus de donner accès à son domicile, AUTORISER SPÉCIALEMENT tout commissaire de Justice à pénétrer dans son domicile de façon forcée, accompagné de tout expert et entrepreneur spécialisés, respectivement, dans la recherche et la réparation de fuites d’eau, et ce, jusqu’à ce que l’ensemble des travaux nécessaires soient réalisés, y compris s’ils devaient s’étendre sur plusieurs jours, en procédant à l’ouverture forcée de la porte d’entrée du domicile, à l’aide d’un serrurier et, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

− ORDONNER au commissaire de Justice instrumentaire, le cas échéant, qu’il s’assure auprès du serrurier qu’il procède à la fermeture sécurisée de la porte d’entrée du domicile de Madame [H] [Y] ;

− CONDAMNER Madame [H] [Y] à verser à Madame [P] [S] la somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

− CONDAMNER Madame [H] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commissaires de Justice et de serrurier, le cas échéant. »

Au soutien de ses demandes, Madame [S] fait essentiellement valoir que Madame [Y] occupe le logement situé au-dessus de son appartement et que tout en ayant reconnu que les infiltrations subies par la demanderesse venaient de son appartement, elle refuse d’y laisser pénétrer un plombier pour recherche et réparation de la fuite.

A l’audience du 3 avril 2025, Madame [S] soutient oralement les prétentions et moyens formulés dans son assignation. En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par la partie adverse, elle affirme que les pièces qu’elle produit démontrent que Madame [Y] réside dans l’appartement situé au cinquième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] et que la défenderesse ne justifie d’aucune autre adresse.

Par la voix de son conseil, Madame [Y] entend voir :

à titre principal, déclarer irrecevables les demandes adverses ;à titre subsidiaire, rejeter les demandes adverses;en tout état de cause, condamner Madame [S] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle invoque en premier lieu une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir en défense, en exposant qu’elle n’est pas propriétaire de l’appartement situé au cinquième étage de l’immeuble [Adresse 2], qu’elle n’a occupé les lieux qu’à titre précaire et qu’elle les a quittés au moins d’août 2024.

En second lieu, elle affirme que l’assureur habitation de Madame [S] a chiffré les dommages et que le relevé du compteur d’eau montre que la consommation n’évolue pas, ce qui démontre qu’il n’y a plus de fuite et qu’il n’y a en conséquence aucune nécessité d’entrer dans l’appartement qu’elle a occupé. Elle précise que l’arrivée d’eau desservant l’appartement du cinquième étage a été fermée par le syndic de copropriété.

MOTIFS

1. Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu des articles 31 et 32 du code de procédure civile, une partie ne peut agir en justice, qu’elle soit demanderesse ou défenderesse, que si elle a intérêt et qualité à cette fin.

En l’espèce, l’action intentée par Madame [S] tend à obtenir l’accès à l’appartement situé au cinquième étage de l’immeuble sis [Adresse 2], de sorte qu’elle est dirigée contre Madame [Y] en qualité d’occupante des lieux.

Madame [Y] conteste sa qualité d’occupante et verse aux débats un avis de taxe foncière au nom de Monsieur [D] [V] [Y] et Madame [G] [Y], ainsi qu’une attestation de Monsieur [D] [Y] aux termes de laquelle celui-ci expose avoir hébergé Madame [H] [Y], sa fille, dans sa résidence secondaire depuis l’année 1998 et jusqu’à l’été 2024. A l’audience, le conseil de la défenderesse a précisé oralement que Madame [Y] a quitté les lieux au mois d’août 2024.

Il est constant que Madame [Y] occupait l’appartement situé au cinquième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] lors de la survenance du dégât des eaux subi par Madame [S], dans la nuit du 17 au 18 août 2024, ainsi que cela ressort des écritures et observations orales des parties à l’audience, ainsi que des échanges de messages téléphoniques produits. Par ailleurs, sont notamment versés aux débats : une attestation sur l’honneur de Madame [Y] en date du 25 octobre 2024 énonçant qu’elle demeure [Adresse 2] au cinquième étage face, un courriel envoyé par Madame [Y] à un expert d’assurance qualifiant l’appartement litigieux « chez moi » [entendre : chez elle], une attestation datée du 1er avril 2025 émanant d’une amie de Madame [Y] exposant avoir aidé celle-ci à « faire un gros tri chez elle » ou encore un courriel d’une entreprise de plomberie évoquant un rendez-vous pris avec Madame [Y] le 17 janvier 2025 pour procéder à une recherche de fuite.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [Y] ne démontre pas avoir cessé d’occuper l’appartement du cinquième étage de l’immeuble sis [Adresse 2], de sorte qu’il doit être considéré qu’elle en conserve la jouissance.

La fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le moyen tiré de l’existence d’un trouble manifestement illicite

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble, dont l’anormalité s’apprécie in concreto.

En l’espèce, Madame [S] impute à Madame [Y] la violation des articles 5, 9, 10 et des dispositions diverses du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2].

Or, Madame [Y] n’a pas la qualité de copropriétaire du lot qu’elle habite et aucun élément versé aux débats ne démontre que le règlement de copropriété ait été porté à sa connaissance.

Il s’ensuit que l’existence d’un trouble manifestement illicite fondé sur la violation du règlement de copropriété et imputable à Madame [Y] n’est pas démontrée.

Sur le moyen tiré de l’imminence d’un dommage

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

En l’espèce, il est constant qu’un dégât des eaux a affecté le lot privatif dont la partie demanderesse est propriétaire, sis [Adresse 2]. Le constat de dégât des eaux signé par les deux parties le 19 août 2024 mentionne que l’origine du sinistre est localisée dans l’appartement occupé par Madame [Y] et que sa cause n’est ni identifiée, ni réparée. Les rapports d’expertise amiable produits établissent que les plafonds et murs de plusieurs pièces de l’appartement de Madame [S] sont dégradés par l’eau et présentent un taux d’humidité atteignant jusqu’à 90%.

Madame [S] verse aux débats plusieurs correspondances dans lesquelles Madame [Y] énonce que la fuite provient certainement de son appartement, affirmation qui paraît cohérente avec le positionnement des lots respectivement occupés par Madame [S] et par Madame [Y] et qui est reprise par les rapports d’assurance mentionnant toutefois ne pas avoir été en mesure d’établir avec précision la cause du sinistre, qui serait localisée au niveau de la baignoire de Madame [Y]. Madame [Y] a communiqué à Madame [S] une attestation sur l’honneur relative à la réparation du « joint défaillant ayant causé la fuite d’eau du 17/08/2024 » et conteste la persistance d’une fuite, faisant valoir que la consommation d’eau du lot privatif qu’elle occupe est inférieure à un mètre cube entre le 4 juin 2024 et le 12 novembre 2024, ce qui apparaît indifférent dès lors qu’il est affirmé que le syndic a coupé l’arrivée d’eau desservant le lot litigieux.

Toutefois, sont notamment produits un message envoyé à l’assureur habitation de Madame [S] par la société [Adresse 4] le 9 novembre 2024 énonçant « Nous vous informons que la fuite n’est toujours pas réparée », un rapport d’expertise amiable du 27 novembre 2024 énonçant « Aucune réparation n’aurait été faite à ce jour » et précisant que Madame [S] constate toujours des écoulements d’eau dans son domicile et une attestation d’une voisine énonçant que le taux d’humidité des murs de l’appartement de Madame [S] atteint 90% le 23 décembre 2024.

La persistance d’une source d’infiltrations dans un immeuble à usage d’habitation génère un risque de dommage consistant en l’aggravation des désordres constatés, ainsi qu’en un risque d’incendie découlant de l’exposition des réseaux électriques à l’eau, et en un risque de fragilisation du gros œuvre susceptible de générer un effondrement des structures porteuses.

Ainsi est-il démontré l’existence d’un dommage imminent, qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Par ailleurs, il ressort des pièces mentionnées ci-dessus qu’aucun professionnel, expert d’assurance ou plombier, n’a pu accéder à l’appartement occupé par Madame [Y] pour procéder à une recherche de fuite, ainsi que le rappelle Madame [Y] dans un courrier envoyé à l’assureur habitation de Madame [S] le 14 octobre 2024 énonçant « vous n’avez jamais eu accès à mon domicile […] je ne vs ai jamais ouvert ma porte ». L’indisponibilité de Madame [Y] pour donner accès à son domicile est corroborée par le courriel de la société de plomberie PROFILBAT déplorant l’annulation de la visite prévue le 19 novembre 2024, puis l’absence de Madame [Y] à la visite programmée au mois de janvier 2025.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [S] tendant à se faire autoriser à pénétrer dans l’appartement occupé par Madame [Y] afin de faire réaliser une recherche de fuite et les réparations nécessaires, selon des conditions précisées au dispositif.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La présente décision faisant droit aux prétentions de Madame [S], Madame [Y] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [Y] ne permet d’écarter la demande de Madame [S] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Selon les termes de l’article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la nécessité d’ordonner que la présente ordonnance soit exécutoire au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à Madame [H] [Y] de laisser à tout expert et/ou tout plombier professionnel choisi par Madame [P] [S] accès à l’appartement qu’elle occupe situé au cinquième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] aux fins de :

procéder à la recherche de l’origine de la fuite affectant l’appartement du quatrième étage appartenant à Madame [S] ;procéder aux réparations de nature à mettre fin à ladite fuite, y compris si celles-ci supposent des travaux devant durer plusieurs jours ;

Disons que Madame [P] [S] devra aviser Madame [H] [Y] de la date et de l’horaire de chaque visite, par courrier recommandé avec accusé de réception ou courriel avec accusé de réception au moins 8 jours avant la date de la visite, précisant la durée prévisible de celle-ci ;

Autorisons, après deux refus d’accès faisant suite à une visite annoncée au moins 8 jours à l’avance par courrier recommandé avec accusé de réception ou courriel avec accusé de réception, Madame [P] [S], accompagnée impérativement d’un commissaire de justice et de tous professionnels de son choix, à pénétrer par tous moyens, y compris le recours à un serrurier de son choix et à la force publique si nécessaire, dans l’appartement situé au cinquième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] occupé par Madame [H] [Y] aux seules fins de :

procéder à la recherche de l’origine de la fuite affectant l’appartement du quatrième étage appartenant à Madame [S] ;procéder aux réparations de nature à mettre fin à ladite fuite, y compris si celles-ci supposent des travaux devant durer plusieurs jours ;Disons dans ce dernier cas que :

toutes mesures devront être prises pour assurer la sécurité du local après passage, y compris le remplacement du système de fermeture de la porte si l’ouverture doit impliquer sa dégradation ;le commissaire de justice établira un procès-verbal d’intervention ;les frais d’intervention du commissaire de justice et du serrurier seront avancés par Madame [P] [S] mais resteront à la charge finale de Madame [H] [Y] ;

Condamnons Madame [H] [Y] à payer à Madame [P] [S] la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [H] [Y] aux dépens de l’instance ;

Rejetons la demande tendant à voir déclarer la présente décision exécutoire au seul vu de la minute ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 5] le 07 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Marie-Hélène PENOT