TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

N° RG 24/07632 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHY7

Jugement du 20 Décembre 2024

N° : 24/834

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[F] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Décembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 22 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [Y] [M], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

•

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2015, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [V] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 222,96 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 343,20 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 8 octobre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion de M. [F] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :2 654,31 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,les loyers dus du 8 octobre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 22 novembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 novembre 2024, s’élève désormais à 2 986,51 €.

Au soutien de sa demande de suppression du délai d’expulsion de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, le bailleur explique que M. [V] cause des troubles car il n’a jamais ouvert les compteurs d’eau et d’électricité, ce qui est contraire au règlement de sécurité et de salubrité, dégrade le logement et se montre menaçant à l’égard de l’employé de l’entreprise de nettoyage.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 19 octobre 2023, M. [F] [V] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 343,20 € qui y était mentionnée.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 novembre 2024, M. [F] [V] lui devait la somme de 2 986,51 €, soustraction faite des frais de procédure.

Par ailleurs, le bailleur verse aux débats un procès-verbal de constat du 18 août 2023 démontrant que le locataire n’a pas ouvert ses compteurs d’eau et d’électricité.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 654,31 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [F] [V] et son expulsion.

2. Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [F] [V] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de location consenti par l’établissement ARCHIPEL HABITAT.

Le bailleur fonde sa demande sur les troubles causés par M. [V], lequel n’a pas ouvert ses compteurs d’eau et d’électricité malgré la sommation qui lui en a été faite le 18 août 2023, a dégradé son logement et se montre menaçant avec l’employé de l’entreprise de nettoyage.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT n’apporte aucun élément de nature à justifier les allégations selon lesquelles M. [F] [V] dégrade son logement et menace l’employé de l’entreprise de nettoyage.

En outre, si l’absence d’ouverture des compteurs est suffisamment démontrée, le règlement de sécurité et de salubrité ne mentionne pas l’obligation d’ouvrir les compteurs, contrairement à ce qu’allègue le bailleur.

Dans ces conditions, la mauvaise foi de M. [F] [V] n’est pas caractérisée.

Dès lors, la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 novembre 2015 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [F] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 10],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 19 novembre 2024,

ORDONNE à M. [F] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [V] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 2 986,51 € (deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 654,31 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [F] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [F] [V] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 8 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge