TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [J] [N] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06293 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIIA

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 6] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [J] [N] épouse [G], demeurant [Adresse 4]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06293 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIIA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2019, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [N] épouse [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1], esaclier 10, 6ème étage, porte 0173, outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 272,85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2885,28 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [N] épouse [G] le 28 novembre 2024.

Par assignation du 16 juin 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [N] épouse [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5674,54 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 octobre 2025, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 6 octobre 2025, s’élève désormais à 7194,26 euros, terme de septembre 2025 inclus. Il indique que la défenderesse n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [J] [N] épouse [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2885,28 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 janvier 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, Mme [J] [N] épouse [G] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, elle n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 octobre 2025, Mme [J] [N] épouse [G] lui devait la somme de 7194,26 euros, frais inclus (150,29 euros), qui doivent être détruits.

Mme [J] [N] épouse [G], qui ne comparaît pas, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 7 043,97 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues au 6 octobre 2025, échéance de septembre 2025 et hors frais de procédure.

En application de l’article 1231-6 du code civil, ce montant produira intérêt au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 2 885,28 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Mme [J] [N] épouse [G] sera par ailleurs condamnée à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [N] épouse [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2019 entre l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [J] [N] épouse [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], esaclier 10, 6ème étage, porte 0173 est résilié depuis le 22 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [J] [N] épouse [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [J] [N] épouse [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], esaclier 10, 6ème étage, porte 0173 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [J] [N] épouse [G] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 7043,97 euros (sept mille quarante-trois euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 2885,28 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [J] [N] épouse [G] à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [J] [N] épouse [G] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [N] épouse [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge