TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 22/06475 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-O6BM

NAC : 72A

Jugement Rendu le 11 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires G.I [Adresse 7] DE L[Adresse 1] YVETTE, situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 236 056,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 6]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [X] [M] [F] divorcée [J], demeurant [Adresse 5]

défaillante

Monsieur [T] [B] [J], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Martine SCHEMBRI, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 janvier 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J] sont propriétaires des lots numéros 211 et 212 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 15] [Adresse 16] [Localité 14].

Par actes de commissaire de justice en date des 29 novembre 2022 et 30 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires G.I. [Adresse 7] DE L’YVETTE, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner M. [T] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété impayées, majoré des intérêts au taux légal, et au paiement de dommages et intérêts et des frais irrépétibles et dépens.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 6 mai 2024, signifiées à Mme [X] [J] née [M] [F] par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires G.I. [Adresse 7] DE L'[Adresse 17] demande au tribunal de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Déclarer M. [T] [B] [J] irrecevable en ses prétentions et subsidiairement l’en débouter,

Condamner en tout état de cause les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

—  12 093,89 euros au titre des charges impayées arrêtées au 3 mai 2024 (FONDS TRAVAUX ALUR TRIM.2/2024 et chèque 0117851 de 480 € inclus), en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

—  3 000,00 euros à titre de dommages intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil,

—  2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°1 en défense régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 13 novembre 2024, M. [T] [B] [J] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1309 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965,

A TITRE PRINCIPAL :

Prononcer la nullité des assemblées générales du syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE des 6 novembre 2020, 18 décembre 2020, 29 octobre 2021, 24 juin 2022, 2 novembre 2023,

Juger que la créance du syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE n’est pas certaine, liquide et exigible à l’égard de M. [T] [J]

Débouter le syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [T] [J],

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Débouter le syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE de ses demandes au titre des des dommages et intérêts,

Débouter le syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE de sa demande de condamnation in solidum,

Juger que la condamnation prononcée ne peut être que conjointe,

Débouter le syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Accorder à M. [J] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes mises à sa charge.

***

Bien que régulièrement assignée, Mme [X] [M] [F] divorcée [J] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 23 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 12 juin 2025 et mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande reconventionnelle de nullité des assemblées générales des 6 novembre 2020, 18 décembre 2020, 29 octobre 2021, 24 juin 2022 et 2 novembre 2023 :

Aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 165, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Il est constant que la demande en contestation des décisions d’assemblée générale doit être exercée par voie d’action principale et non par voie de conclusions reconventionnelles.

Dès lors, en l’espèce, la demande présentée reconventionnellement -et non par voie d’action principale- par le défendeur qui demande à ce que la nullité des assemblées générales des 06 novembre 2020, 18 décembre 2020, 29 octobre 2021, 24 juin 2022 et 02 novembre 2023 soit prononcée ne peut qu’être déclarée irrecevable.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M.[T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots numéros 211 et 212 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 novembre 2020, 18 décembre 2020, 29 octobre 2021, 24 juin 2022 et 28 septembre 2023,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— le jugement de divorce des défendeurs,

— les jugements de condamnation au paiement des charges de copropriété des 28 mars 2013, 9 janvier 2014, 1er décembre 2016, 16 février 2018 et 13 décembre 2021 et le jugement rectificatif du 17 janvier 2022,

— et un décompte, dans ses dernières écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 12 avril 2024, sur la période du 1er février 2021 au 12 avril 2024, provision charges 2ème trimestre 2024, FONDS TRAVAUX ALUR TRIM.2/2024 et chèque 0117851 de 480 € inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 12 093,89 euros.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la créance réclamée :

— les sommes de 7,30 euros et 0,15 euros mentionnées au débit du décompte versé aux débats à la date du 1er septembre 2022 au titre de la créance douteuse lot 241-242, ces sommes ayant été comptabilisées deux fois,

— et la somme de 134,40 euros mentionnée au débit du décompte à la date du 1er octobre 2022 au titre de “vandalisme BAL Fact. Avond”, aucune facture en justifiant n’ayant été versée aux débats.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 12 avril 2024, sur la période du 1er février 2021 au 12 avril 2024, appel 2ème trimestre 2024, 2/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 et chèque de 480,00 euros inclus, s’élève à la somme de 11.952,04 euros (= 12 093,89 €- 7,30 €- 0,15 € – 134,40 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022, date de l’assignation introductive d’instance.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens soit depuis l’assignation du 29 novembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, les lots numéros 211 et 212 dépendent de l’indivision post-communautaire existant entre M. [T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J], suite à leur divorce prononcé par jugement rendu le 09 juin 2008 par le tribunal de grande instance d’Evry.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], qui ne verse pas aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

En conséquence, la condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision.

Il conviendra donc de condamner conjointement M. [T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J], à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, au paiement de la somme dûe au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M.[T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J] ont déjà été condamnés par jugements du tribunal de proximité de LONGJUMEAU en dates des 28 mars 2013, 9 janvier 2014, 1er décembre 2016 et 13 décembre 2021 et par jugement du tribunal de grande instance d’EVRY en date du 16 février 2018 pour non paiement de leurs charges de copropriété.

Les manquements répétés de M.[T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J] (après plusieurs condamnations) à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Co-responsables du même dommage, les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il convient donc de condamner in solidum M.[T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] une somme de 1.200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce de M. [T] [B] [J] :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M.[T] [B] [J] sollicite les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes mises à sa charge.

Il explique que malgré ses tentatives pour parvenir à la liquitation de la communauté ayant existé entre Mme [X] [M] [F] et lui-même, il se voit poursuivi pour des dettes de l’indivision post-communautaire, qu’il a contracté un nouveau mariage duquel est issue une fille, qu’il perçoit une rémunération de 1 800,00 euros et assume un prêt immobilier dont les échéances mensuelles sont de 850,00 euros.

Au soutien il produit un extrait de l’acte de naissance de sa fille, les tableaux d’amortissement de ses prêts ainsi qu’un appel de charges de copropriété pour un autre bien.

Par ces éléments, M. [T] [B] [J] ne démontre pas être en capacité d’apurer sa dette par l’octroi de délais de paiement, n’ayant justifié que de son passif et n’ayant produit aucun contrat de travail ni document prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Sa demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

M. [T] [B] [J] est par conséquent débouté de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande en annulation des assemblées générales des 06 novembre 2020, 18 décembre 2020, 29 octobre 2021, 24 juin 2022 et 02 novembre 2023

CONDAMNE M. [T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] la somme de 11.952,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 avril 2024, sur la période du 1er février 2021 au 12 avril 2024, appel 2ème trimestre 2024, 2/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 et chèque de 480,00 euros inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2022, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE in solidum M. [T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] DE [Adresse 13] la somme de 1.200,00 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE M. [T] [B] [J] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE in solidum M. [T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] DE L'[Adresse 17] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M.[T] [B] [J] et Mme [X] [M] [F] divorcée [J] aux entiers dépens

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi fait et rendu le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,