TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/04612

N° Portalis 352J-W-B7F-CUDO4

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 21 Janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [A] [G] épouse [Z]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [B] [Z] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [F] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 7]

tous représentés par Maître Vincent DONY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B005

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic, la S.A.R.L. OPEN CONSEIL IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

Décision du 21 Janvier 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04612 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUDO4

S.A.R.L. SACOGI (SOCIÉTÉ D’ADMINISTRATION DE COPROPRIÉTÉ ET DE GÉRANCE D’IMMEUBLES)

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Carole COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0988

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [Z] et Mme [A] [G] épouse [Z], d’une part, ainsi que Mme [B] [Z] épouse [H] et Mme [F] [Z] (ci-après " les consorts [Z] ") sont respectivement usufruitiers et nu-propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Localité 17], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Contestant la régularité de l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble ayant eu lieu le 19 janvier 2021, par acte d’huissier délivré le 23 mars 2021, les consorts [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice, ainsi que la société SACOGI in personam en qualité de syndic (ci-après « la SACOGI »), devant la juridiction de céans afin d’obtenir l’annulation de la résolution n°11 de ladite assemblée et de l’élection des membres du conseil syndical.

Par ordonnance du 05 juillet 2022, le juge de la mise en état a déclaré les consorts [Z] recevables à agir en annulation de la résolution n°11 votée lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 en ce qu’elle porte sur la désignation de M. [S], Mme [T] -[S], Mme [K], M. [P], Mme [C], M. [U] [M], M. [D], Mme [W], M. [L], M. [N] – SCI Sega, Mme [R] – SCI Sega, M. [X], Mme [O], Mme [V] en qualité de membres du conseil syndical, a réservé le sort des dépens de l’incident et a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire pour un rendez-vous d’information sur la médiation.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, les consorts [Z] demandent au tribunal de :

«  Déclarer nulle et de nul effet la résolution n°11 votée le 19 janvier 2021 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] en ce qu’elle a désigné en qualité de membres du conseil syndical M. [S], Mme [T] -[S], Mme [K], M. [P], Mme [C], M. [U] [M], M. [D], Mme [W], M. [L], M. [N] – SCI Sega, Mme [R] – SCI Sega, M. [X], Mme [O], Mme [V],

— Déclarer nulle et de nul effet l’élection M. [S], Mme [T] -[S], Mme [K], M. [P], Mme [C], M. [U] [M], M. [D], Mme [W], M. [L], M. [N] – SCI Sega, Mme [R] – SCI Sega, M. [X], Mme [O], Mme [V] en qualité de membres du conseil syndical élus aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 janvier 2021 de l’immeuble sis [Adresse 14],

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] et la société SACOGI au paiement aux consorts [Z] de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. "

Au soutien de leur demande principale en annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021, les consorts [Z] se prévalent d’abord de la non-conformité du formulaire de vote par correspondance fourni en amont aux dispositions légales applicables, soit l’arrêté du 02 juillet 2020.

Ils soutiennent que le formulaire distribué était non-conforme dès lors qu’il empêchait un vote distinct par candidat, seul un vote par bloc contre tous les candidats ou d’abstention étant possible.

Ils en déduisent que les copropriétaires ayant eu recours à ce formulaire ont été privés de leur liberté de pouvoir, de façon éclairée, voter pour chacune des candidatures, ce qui selon eux constitue une violation des formalités substantielles de tenue de l’assemblée et donc un motif d’annulation de la résolution querellée.

En réponse aux conclusions adverses sur ce point, les consorts [Z] expliquent avoir établi pour leur vote personnel, de leur propre initiative et palliant ainsi la carence du syndic, un tableau reprenant la liste de chacun des candidats au conseil syndical avec une colonne « pour » « contre » et « abstention » ce qui a permis au juge de la mise en état, dans le cadre de l’incident qui lui avait été soumis, de déterminer sans ambiguïté quel a été leur vote pour chacun de ces candidats.

Les consorts [Z] se prévalent également du moyen tenant à la violation des dispositions, d’ordre public, de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que s’il a été mentionné que les candidats au conseil syndical avaient été élus après un second vote, tel n’a pas été le cas, le syndic ayant considéré à tort que le 1er vote des copropriétaires s’appliquait d’office au second.

Ils répondent sur ce point aux arguments adverses que le tableau annexé à l’arrêté du 02 juillet 2020 prévoit expressément que les copropriétaires puissent émettre un vote sur chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale, d’une part, et que rien n’empêchait le syndic de prévoir des cases pour un second vote, d’autre part.

Les consorts [Z] se prévalent par ailleurs de l’irrégularité du vote émis par la société NEXITY, faute de justificatif de la délégation de vote opérée en faveur de cette dernière par la SCI Foncière Richard Lenoir.

Les demandeurs excipent en outre de l’irrégularité affectant un certain nombre de votes de copropriétaires, pourtant pris en compte par le syndic, de l’irrégularité de la computation des votes et de l’illégitimité des candidatures multiples au conseil syndical de la part de candidats ne possédant qu’un seul et même lot.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— Débouter M. [J] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [F] [Z] de leur demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 ;

— Condamner in solidum M. [J] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [F] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], représenté par son syndic, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum M. [J] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [F] [Z] aux entiers dépens ".

Le syndicat des copropriétaires conteste les moyens allégués par les consorts [Z] au soutien de leur demande d’annulation de la résolution querellée.

Il soutient ainsi et d’une part que le tableau litigieux est conforme à la réglementation applicable, que les demandeurs ajoutent à la réglementation en sollicitant une nouvelle colonne, et que leur argument tenant à dire ce tableau, ainsi établi, obligerait les copropriétaires a voté en bloc « pour » ou « contre » l’intégralité des candidats est erronée, soulignant que les copropriétaires ont précisément distingué leurs votes pour chacun des candidats.

Il conteste par ailleurs la prétendue irrégularité des formulaires et tableaux renvoyés par les copropriétaires votant par correspondance.

Il se prévaut subsidiairement des dispositions de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 pour soutenir que quand bien même les votes querellés devaient être annulés, cela ne modifierait pas le résultat.

Le syndicat des copropriétaires conteste également la prétendue violation des dispositions de la passerelle de vote prévue par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, soutenant qu’aucune disposition de l’arrêté du 2 juillet 2020, ou du formulaire de vote par correspondance, n’impose d’inscrire deux fois les mêmes questions, au motif qu’elles font l’objet de deux votes successifs, d’une part, que d’imposer que le formulaire de vote par correspondance comprenne deux votes pour la même question, au motif que la dite question relève d’une majorité susceptible d’un « vote de repêchage » revient à ajouter aux exigences formelles de l’arrêté, d’autre part, outre qu’il n’y a pas de nullité sans texte et qu’en toute hypothèse une telle exigence n’a aucun intérêt pour les copropriétaires ayant recours au vote par correspondance, qui par définition ne peuvent participer à un éventuel débat au cours de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires conclut enfin au rejet des moyens tenant au décompte erroné des voix, à la non justification de la délégation de la société Nexity, ou encore de l’irrégularité de certaines candidatures, relevant sur ce dernier point qu’aucun fondement légal n’interdit à l’assemblée générale de choisir comme membre du conseil syndical deux personnes de la même famille, dont une serait propriétaire mais non l’autre, ou, a fortiori, de désigner au conseil syndical deux époux qui seraient propriétaires indivis de leurs lots.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 novembre 2023, la SACOGI demande au tribunal de:

«  Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967

le décret du 2 juillet 2020,

les articles 1240 et suivants du code civil,

— Débouter M. [J] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [F] [Z] de leur demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 ;

— Condamner in solidum M. [J] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [F] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] [Localité 16], représenté par son syndic, la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum M. [J] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [F] [Z] aux entiers dépens. "

La SACOGI reprend les arguments du syndicat des copropriétaires s’agissant de la validité du formulaire de correspondance litigieux ainsi que de la régularité des votes exprimés et de leur décompte, soulignant au demeurant que sur la base de ce formulaire le juge de la mise en état a été en mesure de rendre une ordonnance distinguant les candidats au conseil syndical ayant fait l’objet d’un vote favorable de ceux ayant fait l’objet d’un vote de rejet.

Elle conteste également les autres moyens d’annulation allégués par les consorts [Z] en reprenant, en substance, les mêmes arguments que le syndicat des copropriétaires.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 mars 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 06 novembre 2024, a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale.

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités. Un vote unique peut néanmoins être effectué en cas de lien étroit entre les décisions concernées ou lorsque son objet concerne un ensemble de travaux indivisibles.

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précitée dispose en outre que " Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.(…) ".

L’article 1er du décret du 02 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires prévoit en son deuxième alinéa que « Le formulaire peut être adapté et complété sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée ».

L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit enfin que " Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l’article 25 et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24. "

Il appartient au rédacteur du formulaire de vote par correspondance de prévoir expressément l’hypothèse d’un recours à ces dispositions, pour le cas où les copropriétaires seraient amenés à se prononcer par deux votes distincts sur une même résolution (TJ [Localité 15], 8ème chambre 3ème section, 24 novembre 2023, RG 21/3240).

Sur ce,

A l’examen des pièces produites aux débats, il s’avère en premier lieu que la résolution n°11 avait pour objet « désignation ou renouvellement du conseil syndical », regroupant l’ensemble des candidatures présentées, ladite résolution précisant qu’il s’agissait d’un « vote à choix multiple ».

Or, en procédant de la sorte, sans prévoir de distinguer les votes par candidat, au moyen de résolutions autonomes, les copropriétaires ont été empêché d’exprimer avec clarté leur vote de façon séparé pour chacun desdits candidats, ce qui est constitutif d’un vote bloqué.

Il s’avère en second lieu que le formulaire de vote par correspondance fourni dans la perspective de l’assemblée générale querellée, outre qu’il ne prévoyait aucune ligne permettant la distinction des votes par candidat au conseil syndical, ne comportait pas davantage de case permettant aux votants ayant recours à ce formulaire, d’exprimer un second choix en cas de recours aux dispositions de la « passerelle » prévues à l’article 25-1 précitée de la loi du 10 juillet 1965 ; or, il est constant que la résolution n°11 attaquée a été adoptée après qu’il a été fait application de ces dispositions, à partir du décompte des votes exprimés.

En l’absence de formulaire de vote par correspondance dûment complété sur ce point, les copropriétaires y ayant eu recours ont été privés de la possibilité de pouvoir librement exprimer leur vote, dans chacune des hypothèses légalement prévues, à savoir dans le cadre d’un vote soumis à la majorité de droit commun puis dans le cadre d’un vote « passerelle », étant relevé qu’un copropriétaire peut valablement adopter des « stratégies » de vote impliquant une dissociation de choix entre les deux scrutins (position de principe, puis adoption/rejet).

Dans ces conditions, la résolution litigieuse encourt l’annulation et il convient de faire droit à la demande des consorts [Z] à ce titre, sans qu’il y ait lieu d’examiner le surplus des griefs allégués.

Il n’y a en revanche pas lieu de " déclarer nulle et de nul effet l’élection M. [S], Mme [E], Mme [K], M. [P], Mme [C], M. [U] [M], M. [D], Mme [W], M. [L], M. [N] – SCI Sega, Mme [R] – SCI Sega, M. [X], Mme [O], Mme [V] en qualité de membres du conseil syndical élus aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 janvier 2021 " dès lors que l’annulation de la résolution précitée a pour effet d’invalider lesdites élections, qui étaient son objet.

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes au litige, le syndicat des copropriétaires et la SACOGI doivent être condamnés aux entiers dépens, en ce inclus ceux de l’incident ayant donné lieu à l’ordonnance du juge de la mise en état du 05 juillet 2022, dont distraction au profit de M^e Dony.

Ils seront également condamnés in solidum à payer aux demandeurs une somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 janvier 2021 de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Localité 17],

DEBOUTE M. [J] [Z] et Mme [A] [G] épouse [Z] ainsi que Mme [B] [Z] épouse [H] et Mme [F] [Z] du surplus de leurs prétentions tendant à " déclarer nulle et de nul effet l’élection M. [S], Mme [T] -[S], Mme [K], M. [P], Mme [C], M. [U] [M], M. [D], Mme [W], M. [L], M. [N] – SCI Sega, Mme [R] – SCI Sega, M. [X], Mme [O], Mme [V] en qualité de membres du conseil syndical élus aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 janvier 2021 ", sans objet,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Localité 17] et la SARL SACOGI à payer à M. [J] [Z] et Mme [A] [G] épouse [Z], ainsi que Mme [B] [Z] épouse [H] et Mme [F] [Z] une somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Localité 17] et la SARL SACOGI aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus ceux de l’ordonnance de mise en état du 05 juillet 2022, et dont distraction au profit de M^e Vincent Dony,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 15] le 21 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente