REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/01632 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MT4R

AFFAIRE : S.C.I. SCI L’OBIOU C/ S.A.S. BEF

Le : 02 Avril 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL CDMF AVOCATS

la SELARL L.BESSON-MOLLARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 02 AVRIL 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI L’OBIOU RCS GRENOBLE 424 653 038, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. BEF assignée aussi au [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Romain JAY de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 22 Septembre 2025 pour l’audience des référés du 16 Octobre 2025 ; Vu les renvois successifs;

A l’audience publique du 12 Février 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Avril 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 janvier 2020, la SCI de l’Obiou a donné à bail commercial à la société BEF un local situé à l’avant du bâtiment sis [Adresse 4], 38400 [Adresse 5] d’Hères, d’une surface totale de 489 m² environ, comprenant un hangar, des bureaux, accueil, locaux sociaux et mezzanine. Le contrat précise que le bâtiment est entouré par une cour commune.

L’accès à la partie de cette cour attenante au local loué par la société BEF est fermée par un portail, dont la SCI de l’Obiou a constaté en mai 2025 qu’il était fermé à clé, rendant l’endroit inaccessible. Divers objets y étaient également entreposés.

Par courrier recommandé du 19 mai 2025, la SCI de l’Obiou a mis la société BEF en demeure de dégager de tout encombrement les parties communes (la cour commune), et de donner accès aux autres locataires en leur fournissant un double des clés du cadenas du portail.

Puis, par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la SCI de l’Obiou lui a fait délivrer une sommation d’avoir « immédiatement et sans délai », à dégager cet espace, le bailleur se réservant le droit de poursuivre la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de la clause résolutoire.

Cet acte n’ayant pas été suivi d’effet, par acte délivré le 22 septembre 2025, la SCI de l’Obiou a fait assigner la société BEF devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé pour voir :

Constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à la date du 24 juillet 2025, Ordonner l’expulsion du preneur, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,fixer l’indemnité d’occupation due par la société BEF à la SCI de l’Obiou, à compter du 25 juillet 2025 et jusqu’à reprise effective des lieux, à titre principal au double du montant du loyer actuel soit 235,88 € par jour, et à titre subsidiaire au montant du loyer,juger que la SCI de l’Obiou conservera le montant du dépôt de garantie en application de la clause contractuelle,enjoindre à la société BEF de :- procéder à l’enlèvement de l’ensemble des encombrants se trouvant sur l’assiette de la cour commune,

— procéder à l’enlèvement du portail de fortune installé au fond l’allée constituant la cour commune,

— restituer l’ensemble des clés du portail situé en façade côté [Adresse 6] à la SCI de l’Obiou,

sous astreinte provisoire de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

condamner la société BEF à verser à la SCI de l’Obiou la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la même aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de faire et du constat du 24 juillet 2025,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées le 25 novembre 2025, reprises à l’audience, la société BEF demande en dernier lieu au juge des référés de :

prononcer la nullité de la sommation de faire délivrée à la société BEF le 18 juin 2025 en ce qu’elle ne vise pas la clause résolutoire,en conséquence, déclarer les demandes de la SCI de l’Obiou irrecevables,constater que la société BEF est en conformité avec ses obligations contractuelles,en conséquence, débouter la SCI de l’Obiou de l’intégralité de ses demandes,condamner la SCI de [Adresse 7]Obiou à verser à la société BEF la somme provisionnelle de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la procédure abusive engagée,condamner la SCI de l’Obiou à verser à la société BEF la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

A cet effet, la société BEF invoque la nullité de la sommation qui ne viserait pas la clause résolutoire et ne respecterait pas le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. Elle soutient en outre avoir libéré les lieux conformément aux termes du bail et soutient que celui-ci n’exclut pas l’utilisation de la cour commune par les différents locataires.

En considération des moyens de défense invoqués, par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2025 la SCI de l’Obiou a fait délivrer à la société BEF un commandement d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail dans le délai d’un mois, et ainsi de dégager tout encombrement des parties communes, de démonter la clôture métallique au fond de la cour et de laisser libre accès à la cour aux autres locataires.

Par conclusions en réponse notifiées le 6 février 2026, reprises à l’audience, la SCI de l’Obiou demande en dernier lieu au juge des référés de :

« Constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à la date du 24 juillet 2025, en conséquence, Ordonner l’expulsion de la société BEF et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe [Adresse 4] à Saint-Martin d’Hères (38), avec le concours de la force publique et au besoin l’assistance d’un serrurier,fixer l’indemnité d’occupation due par la société BEF à la SCI de l’Obiou, à compter du 25 juillet 2025 et jusqu’à reprise effective des lieux loués :- à titre principal : au double du montant du loyer actuel sur la base de 117,94 € par jour, soit 235,88 € par jour,

— à titre subsidiaire : au montant du loyer, charges et accessoires compris, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, c’est-à-dire avec faculté d’indexation en fonction des clauses du bail résilié,

condamner à titre provisionnel la société BEF à son paiement, prorata temporis,juger que la SCI de l’Obiou conservera le montant du dépôt de garantie en application de la clause contractuelle,enjoindre à la société BEF de :- procéder à l’enlèvement de l’ensemble des encombrants se trouvant sur l’assiette de la cour commune,

— procéder à l’enlèvement du portail « de fortune » installé au fond l’allée constituant la cour commune,

— restituer l’ensemble des clés du portail situé en façade côté [Adresse 6] à la SCI de l’Obiou,

sous astreinte provisoire de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

condamner la société BEF à verser à la SCI de l’Obiou la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la même aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de faire et du constat du 24 juillet 2025,débouter la société BEF de toutes ses demandes,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. »

Conformément aux articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes principales

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application des dispositions de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose en son premier alinéa que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article L. 143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la sommation délivrée le 18 juin 2025 n’a pu produire aucun effet dès lors qu’elle ne mentionne pas le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 précité, ce que le bailleur admet d’ailleurs dans ses conclusions.

Si la SCI de l’Obiou a fait délivrer un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail en cours de procédure, le 26 décembre 2025, force est de constater qu’aux termes de ses dernières conclusions la demanderesse persiste à demander au juge des référés de constater la résiliation du bail à la date du 25 juillet 2025, ce qui ne se peut, cette date étant antérieure à la date du commandement.

Par ailleurs, le juge des référés ne peut constater la résiliation du bail pour manquement du preneur à ses obligations, qu’à la condition que les manquements allégués ne soient pas sérieusement contestables.

Or le bail liant les parties mentionne l’existence de la cour commune et précise que le preneur « devra veiller à ce que son activité ne fasse l’objet d’aucune plainte ou réclamation de la part de tiers et notamment des autres occupants de l’immeuble et de la cour commune ; il fera en conséquence son affaire personnelle des griefs qui seraient faits au propriétaire à son sujet et le garantira de toutes les conséquences qui pourraient en résulter pour ce dernier ».

Il ne peut en être déduit, comme le fait le bailleur, que tout entreposage de matériel dans la cour commune serait interdit. Or la société BEF justifie avoir à tout le moins mis de l’ordre dans ce qui était présent dans la cour commune, la circulation y étant à nouveau possible, et son accès a été rétabli, le portail n’étant plus verrouillé et la clôture intermédiaire ayant été ouverte.

Pour le surplus, le non respect par la société BEF de ses obligations contractuelles est sérieusement contestable et contesté, de sorte que la résiliation du bail ne peut pas être constatée en référé.

2. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

La société BEF soutient que la procédure a été abusivement engagée par la SCI de l’Obiou qui cherche à se débarrasser d’elle pour pouvoir y installer un autre locataire qui occupe déjà une partie du bâtiment, à savoir la société GOV Distribution Grenoble.

Il résulte en effet de la lecture du bail consenti par la SCI de l’Obiou à la société GOV le 29 juillet 2025, soit à une date à laquelle la présente instance n’était pas encore engagée, que cette société « a manifesté son intention de prendre à bail le local voisin mitoyen dès sa libération effective » par la société BEF (article 4 page 5, pièce n° 2 de la demanderesse). Ce bail rappelle ainsi l’existence de la sommation, présente la résiliation du bail de la société BEF comme acquise et la relocation à la société GOV comme une obligation pour celle-ci.

Le preneur est donc en droit de s’interroger sur les motifs réels de la présente procédure, ce d’autant qu’il apparaît que le bail consenti à la société GOV a été négocié avec le bailleur dès le 16 mai 2025, soit avant la première mise en demeure du bailleur en date du 19 mai 2025 et plus d’un mois avant la délivrance de la sommation du 18 juin 2025.

Pour autant, la société BEF ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle aurait subi, étant souligné que l’encombrement de la cour commune était réel et qu’il n’y a été remédié qu’en raison des mises en demeure faites par le bailleur.

La demande de provision se heurte donc à des contestations sérieuses et sera rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la SCI de l’Obiou, qui perd le procès, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société BEF la totalité des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient donc de condamner la SCI de l’Obiou à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et ne peut pas être écartée en matière de référé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par une mise à disposition du greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI de l’Obiou ;

Dit n’ avoir lieu à référé sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts formée par la société BEF ;

Condamne la SCI de l’Obiou aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne la SCI de l’Obiou à payer à la société BEF la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD