TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe RENAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/06082 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2N5F

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

INITIALEMENT EN DATE DU 17 JANVIER 2025

PROROGÉ EN DATE DU 04 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe RENAUD de RENAUD-ROUSTAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P139

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [N]

demeurant [Adresse 3]

assisté de Maître Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/06082 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2N5F

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2006, la SAS COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL a consenti un bail d’habitation à M. [F] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] et [Adresse 4], 6ème étage, escalier D, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 200 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3120,65 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [N] le 21 février 2023.

Par assignation du 26 juin 2023, la SAS COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 496,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juin 2023,4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL, représentée par son conseil, a soutenu oralement les conclusions d’actualisation qu’elle avait fait signifier au défendeur avant l’audience et aux termes desquelles elle actualise le montant de la dette à 6900,87 euros au 25 octobre 2024 et demande, à titre très subsidiaire, la validation du congé délivré. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement, a fortiori suspensifs des effets de la clause résolutoire, compte-tenu de la mauvaise foi du défendeur qui a repris le paiement du loyer courant juste avant l’audience alors qu’il n’avait rien réglé depuis un an.

M. [F] [N], assisté de son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il demande

in limine litis, de déclarer irrecevable la demande pour défaut de dénonciation de l’assignation à la préfecture,à titre principal, l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, pendant 36 mois à hauteur du versement d’une somme mensuelle de 70 euros, le solde à la dernière échéance, à titre subsidiaire, déclarer irrecevable la demande de validation de congé formée par la bailleresse et lui octroyer un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en tout état de cause, débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner à verser à M^e Laurent LOYER la somme de 1000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’à payer les dépens. Il déclare, en outre, reconnaître le montant de la dette à l’exception de la somme de 616.24 euros au titre d’une reprise de solde non justifiée. Il indique avoir recommencé à payer le loyer courant avant l’audience et sollicite ainsi l’octroi de délai de paiement, à hauteur de 70 euros par mois pendant 36 mois, et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il justifie de son emploi en contrat à durée indéterminée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La bailleresse a fait parvenir, dans le cours du délibéré, un décompte arrêté au 29 octobre 2024 et remontant au 1er mai 2009.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa versin applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…).

En l’espèce, la SAS COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3 120.65 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 février 2023.

Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans son intégralité par ce dernier dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 avril 2023.

Cependant, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des déclarations des parties à l’audience et du décompte envoyé par la bailleresse dans le cours du délibéré que M. [F] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant puisqu’il a versé la somme de 258 euros le 28 octobre 2024. Par ailleurs, il justifie de la reprise d’une activité professionnelle en contrat à durée indéterminée. Ses revenus lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 70 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [F] [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre, étant précisé que la bailleresse n’a formé sa demande de validation du congé pour vente qu’à titre très subsidiaire et ne sera donc pas examinée puisqu’il est fait droit à sa demande principale de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, à compter du 21 avril 2023 (en derniers ou quittance) et jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le locataire est recevable, en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, du paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL verse aux débats un décompte arrêté au 29 octobre 2024, démontrant qu’au jour de l’audience, M. [F] [N] était redevable de la somme de 6 642.87 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

La reprise de solde est justifiée mais il convient néanmoins de déduire l’ensemble des frais facturés à hauteur de 136.96 euros.

Ainsi, [F] [N] sera condamné à verser à la SAS COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL la somme de 6 505.91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [F] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la SAS COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, ce qui n’est pas justifié, en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2006 entre la SAS COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL, d’une part, et M. [F] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] et [Adresse 4], 6ème étage, escalier D est résilié depuis le 21 avril 2023,

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à la SAS COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL la somme de 6 505.91 euros (six mille cinq cent cinq euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 29 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse,

AUTORISE M. [F] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 avril 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [F] [N] sera condamné à verser à la SAS COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL en deniers ou quittances,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à la SAS COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS ROYAL la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2023 et celui de l’assignation du 26 juin 2023,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge